Πώληση ακινήτου από εξωτερικό — πληρεξούσιο, ΑΦΜ, φόρος 2026

Η πώληση ακινήτου από εξωτερικό είναι απολύτως εφικτή χωρίς να βρίσκεστε στην Ελλάδα: με ένα ειδικό πληρεξούσιο, ένα ελληνικό ΑΦΜ και —κατά κανόνα— έναν φορολογικό εκπρόσωπο, ένα πρόσωπο της εμπιστοσύνης σας υπογράφει το συμβόλαιο στο όνομά σας. Τα τρία αυτά κομμάτια είναι που μπερδεύουν τους περισσότερους ομογενείς και κατοίκους εξωτερικού — και είναι ακριβώς αυτά που, αν τα τακτοποιήσετε νωρίς, κάνουν τη διαδικασία να κυλήσει χωρίς ταξίδια της τελευταίας στιγμής.

Σε αυτόν τον οδηγό βλέπετε ολόκληρη τη διαδρομή: πώς συντάσσεται και επικυρώνεται το πληρεξούσιο από τη χώρα όπου ζείτε, πώς αποκτάτε ελληνικό ΑΦΜ και ορίζετε φορολογικό εκπρόσωπο, τι ισχύει φορολογικά το 2026, και πώς μεταφέρετε με ασφάλεια το τίμημα στο εξωτερικό.

Το πληρεξούσιο: το κλειδί για να πουλήσετε εξ αποστάσεως

Δεν χρειάζεται να ταξιδέψετε για να πουλήσετε. Με ένα ειδικό πληρεξούσιο εξουσιοδοτείτε ένα πρόσωπο που εμπιστεύεστε —συνήθως δικηγόρο στην Ελλάδα— να ενεργήσει στο όνομά σας: να υπογράψει το προσύμφωνο και το οριστικό συμβόλαιο, να εισπράξει ή να διαχειριστεί το τίμημα και να ολοκληρώσει τη μεταγραφή. Το πληρεξούσιο πρέπει να είναι ειδικό και να περιγράφει ρητά το συγκεκριμένο ακίνητο και τις πράξεις που επιτρέπετε.

Υπάρχουν δύο νόμιμοι δρόμοι για να το συντάξετε από το εξωτερικό:

Το Apostille είναι μια τυποποιημένη σφραγίδα επικύρωσης που αναγνωρίζεται από τα κράτη-μέλη της Σύμβασης της Χάγης. Για χώρες εκτός της Σύμβασης, τη θέση του παίρνει η θεώρηση από την ελληνική προξενική αρχή. Σε κάθε περίπτωση, ένα έγγραφο που συντάχθηκε σε ξένη γλώσσα χρειάζεται επίσημη μετάφραση πριν χρησιμοποιηθεί στο συμβόλαιο.

Χρυσός κανόνας: ζητήστε από τον δικηγόρο ή τον συμβολαιογράφο στην Ελλάδα να σας στείλει το ακριβές κείμενο του πληρεξουσίου πριν το υπογράψετε. Ένα πληρεξούσιο που δεν καλύπτει όλες τις απαραίτητες πράξεις σημαίνει νέο πληρεξούσιο — και νέα καθυστέρηση εβδομάδων.

Χρειάζομαι ελληνικό ΑΦΜ — και πώς το αποκτώ από το εξωτερικό;

Ναι. Κάθε μεταβίβαση ακινήτου στην Ελλάδα απαιτεί ελληνικό ΑΦΜ στο όνομα του πωλητή· χωρίς αυτό, δεν υποβάλλεται δήλωση φόρου μεταβίβασης ούτε συντάσσεται συμβόλαιο. Αν δεν διαθέτετε ήδη ΑΦΜ από παλαιότερα, η απόδοσή του γίνεται εξ αποστάσεως.

Σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, η αίτηση για απόδοση ΑΦΜ και κλειδαρίθμου υποβάλλεται ηλεκτρονικά μέσω της εφαρμογής «ΑΦΜ & Κλειδάριθμος» στην ψηφιακή πύλη myAADE. Το πιστοποιητικό απόδοσης ΑΦΜ και ο κλειδάριθμος αποστέλλονται στη θυρίδα «Τα Μηνύματά μου» ή σε κρυπτογραφημένο αρχείο στο email. Για φυσικά πρόσωπα υπάρχει και η δυνατότητα ταυτοποίησης μέσω βιντεοκλήσης με την υπηρεσία myAADElive.

Ως κάτοικος εξωτερικού, κατά κανόνα ορίζετε φορολογικό εκπρόσωπο (αντίκλητο) με φορολογική κατοικία στην Ελλάδα — συχνά τον ίδιο τον δικηγόρο ή λογιστή σας. Ο φορολογικός εκπρόσωπος δεν πληρώνει τους φόρους σας· λειτουργεί ως σημείο επαφής με τη φορολογική διοίκηση και βάσει της ταχυδρομικής του διεύθυνσης προσδιορίζεται η αρμόδια υπηρεσία (ΔΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού). Οι ακριβείς απαιτήσεις και τα δικαιολογητικά επιβεβαιώνονται με την ΑΑΔΕ ή τον εκπρόσωπό σας, καθώς ενημερώνονται κατά καιρούς.

Ποια έγγραφα του ακινήτου πρέπει να είναι έτοιμα;

Το ακίνητο χρειάζεται τον ίδιο πλήρη φάκελο όπως κάθε πώληση — ανεξάρτητα από το πού βρίσκεστε. Η διαφορά είναι ότι, ζώντας μακριά, δεν μπορείτε να «τρέξετε» τελευταία στιγμή σε υπηρεσίες· γι' αυτό ο φάκελος πρέπει να ελεγχθεί νωρίς, με τον δικηγόρο σας να συγκεντρώνει ό,τι λείπει. Στα βασικά περιλαμβάνονται:

• Τίτλοι κτήσης του ακινήτου στο όνομά σας και έλεγχος του Κτηματολογίου.
• Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ που αποδεικνύει ότι το ακίνητο είναι δηλωμένο και χωρίς εκκρεμότητες.
• Ταυτότητα κτιρίου και βεβαίωση μηχανικού ότι δεν υπάρχουν πολεοδομικές παραβάσεις· αν υπάρχουν, χρειάζεται τακτοποίηση πριν το συμβόλαιο.
• Ενεργειακό πιστοποιητικό (ΠΕΑ), υποχρεωτικό για κάθε μεταβίβαση.
• Βεβαίωση ΤΑΠ από τον δήμο και εκκαθάριση τυχόν οφειλών.

Σε χωριστούς οδηγούς αναλύουμε ξεχωριστά πώς εκδίδεται το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, τι περιλαμβάνει η ταυτότητα κτιρίου και πότε απαιτείται τακτοποίηση αυθαιρέτων — όλα κρίσιμα όταν τα οργανώνετε από απόσταση.

Τι φόρους και έξοδα αφορά η πώληση το 2026;

Το πιο διαδεδομένο ερώτημα από το εξωτερικό αφορά τη φορολογία της υπεραξίας. Η απάντηση είναι καθησυχαστική: ο φόρος υπεραξίας από τη μεταβίβαση ακινήτων για φυσικά πρόσωπα (άρθρο 41 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος) παραμένει σε αναστολή έως 31.12.2026. Πρακτικά, ένας ιδιώτης που πουλάει —είτε ζει στην Αθήνα είτε στο Λονδίνο ή τη Μελβούρνη— δεν επιβαρύνεται με φόρο υπεραξίας μέσα στο 2026. Δείτε αναλυτικά τι πραγματικά πληρώνει ο πωλητής το 2026.

Δύο διευκρινίσεις που συχνά μπερδεύουν τους κατοίκους εξωτερικού:

• Ο φόρος μεταβίβασης βαρύνει τον αγοραστή, όχι εσάς τον πωλητή. Υπολογίζεται επί της αξίας μεταβίβασης και τον δηλώνει/καταβάλλει η πλευρά του αγοραστή πριν το συμβόλαιο.
• Η αμοιβή του συμβολαιογράφου για το συμβόλαιο είναι κλιμακωτή, με πρώτο κλιμάκιο 0,80% (ΚΥΑ 111376/2011, όπως τροποποιήθηκε με ΦΕΚ 2170/2015) και φθίνοντα ποσοστά για μεγαλύτερες αξίες· ζητήστε αναλυτική προεκτίμηση από τον συμβολαιογράφο.

Ξεχωριστό ζήτημα είναι η ετήσια φορολογική σας εικόνα στην Ελλάδα: η είσπραξη τιμήματος δεν είναι εισόδημα από υπεραξία όσο ισχύει η αναστολή, αλλά ως φορολογικός κάτοικος εξωτερικού πιθανόν να έχετε υποχρέωση δήλωσης για τυχόν ελληνικής πηγής εισοδήματα. Επιβεβαιώνετε την προσωπική σας περίπτωση με τον φορολογικό εκπρόσωπο ή την ΑΑΔΕ.

Πώς μεταφέρω το τίμημα στη χώρα όπου ζω;

Η ροή των χρημάτων είναι το σημείο που χρειάζεται τον περισσότερο προγραμματισμό. Στις περισσότερες πωλήσεις, το τίμημα κατατίθεται σε ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό (δικό σας ή του πληρεξουσίου σας) και από εκεί εμβάζεται στο εξωτερικό. Τρία πράγματα να φροντίσετε από νωρίς:

• Ενεργός ελληνικός λογαριασμός. Αν δεν έχετε, το άνοιγμα από κάτοικο εξωτερικού απαιτεί ταυτοποίηση και δικαιολογητικά· ξεκινήστε τη διαδικασία πολύ πριν την ημερομηνία του συμβολαίου, καθώς μπορεί να πάρει χρόνο.
• Απόδειξη προέλευσης κεφαλαίων. Κρατήστε το συμβόλαιο πώλησης και όλα τα τραπεζικά παραστατικά. Η τράπεζα στη χώρα διαμονής θα ζητήσει τεκμηρίωση για το εισερχόμενο έμβασμα, στο πλαίσιο των ελέγχων κατά της νομιμοποίησης εσόδων (compliance).
• Συνεννόηση με την τράπεζα. Για μεγάλα ποσά, ενημερώστε εκ των προτέρων και τις δύο τράπεζες ώστε το έμβασμα να μην «παγώσει» σε έλεγχο· ρωτήστε για όρια, προμήθειες και ισοτιμία.

Αν στο μέλλον σκέφτεστε να επαναπατρίσετε ή να επανεπενδύσετε κεφάλαια στην Ελλάδα, αξίζει να ξέρετε ότι υπάρχει επίσημη δήλωση εισφοράς συναλλάγματος (ν. 4111/2013) που τεκμηριώνει την εισαγωγή συναλλάγματος από το εξωτερικό· είναι χρήσιμη ως αποδεικτικό προέλευσης για μελλοντικές αποκτήσεις. Για τη δική σας περίπτωση, συμβουλευτείτε λογιστή ή την ΑΑΔΕ.

Από την αξία στην απόφαση — όταν είστε μακριά

Τώρα που έχετε μια πρώτη εικόνα της αξίας του ακινήτου, αυτή γίνεται ακόμη πιο πολύτιμη όταν ζείτε στο εξωτερικό: δεν μπορείτε να «αισθανθείτε» την τοπική αγορά από κοντά, οπότε ένα ρεαλιστικό εύρος τιμής είναι το πιο αξιόπιστο σημείο εκκίνησης για να αποφασίσετε αν πουλάτε τώρα και σε ποια τιμή ζητάτε.

Η πιο συχνή παγίδα στην πώληση σπιτιού από το εξωτερικό είναι η εικόνα μιας «παλιάς» τιμής — είτε αυτή που είχε το ακίνητο όταν έφυγαν, είτε αυτή που ακούν από συγγενείς. Η αγορά, όμως, αλλάζει ανά γειτονιά και ανά έτος. Στις πωλήσεις που υποστηρίζει η HOMLI σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, ένας τοπικός σύμβουλος που λειτουργεί ως τα «μάτια σας» στο ακίνητο —οργανώνει επισκέψεις, φωτογραφίες και διαπραγμάτευση— κάνει τη διαφορά ανάμεσα σε μια πώληση που τρέχει ομαλά εξ αποστάσεως και σε μια που κολλάει σε λεπτομέρειες.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορώ να πουλήσω ακίνητο στην Ελλάδα χωρίς να έρθω καθόλου;

Ναι. Με ειδικό πληρεξούσιο σε δικηγόρο ή πρόσωπο της εμπιστοσύνης σας, ο πληρεξούσιος υπογράφει το συμβόλαιο πώλησης στην Ελλάδα στο όνομά σας. Το πληρεξούσιο συντάσσεται είτε στο ελληνικό Προξενείο της περιοχής σας είτε σε αλλοδαπό συμβολαιογράφο με επισημείωση Apostille (Σύμβαση Χάγης 1961, ν. 1497/1984) ή προξενική θεώρηση όπου δεν ισχύει η Σύμβαση.

Χρειάζομαι ελληνικό ΑΦΜ για να πουλήσω ακίνητο;

Ναι. Για κάθε μεταβίβαση ακινήτου χρειάζεστε ελληνικό ΑΦΜ. Αν ζείτε στο εξωτερικό, η απόδοση ΑΦΜ γίνεται ηλεκτρονικά μέσω της εφαρμογής «ΑΦΜ & Κλειδάριθμος» στο myAADE και κατά κανόνα ορίζεται φορολογικός εκπρόσωπος με φορολογική κατοικία στην Ελλάδα. Επιβεβαιώνετε τη διαδικασία με την ΑΑΔΕ.

Πληρώνω φόρο υπεραξίας αν πουλήσω από το εξωτερικό το 2026;

Για φυσικά πρόσωπα, ο φόρος υπεραξίας από τη μεταβίβαση ακινήτου (άρθρο 41 ΚΦΕ) παραμένει σε αναστολή έως 31.12.2026, ανεξάρτητα από το πού κατοικείτε. Ο φόρος μεταβίβασης βαρύνει τον αγοραστή. Επιβεβαιώνετε την ισχύουσα κατάσταση με την ΑΑΔΕ ή τον συμβολαιογράφο σας.

Πώς μεταφέρω το τίμημα της πώλησης στη χώρα όπου ζω;

Το τίμημα κατατίθεται κατά κανόνα σε ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό και στη συνέχεια εμβάζεται στο εξωτερικό μέσω τράπεζας. Κρατήστε το συμβόλαιο και τα τραπεζικά παραστατικά ως απόδειξη προέλευσης των κεφαλαίων· συζητήστε εκ των προτέρων με την τράπεζα τα δικαιολογητικά και τους ελέγχους συμμόρφωσης.

Ξεκινήστε με μια καθαρή εικόνα της αξίας

Πριν οργανώσετε πληρεξούσιο και δικαιολογητικά από το εξωτερικό, βοηθά να ξέρετε τι αξίζει σήμερα το ακίνητό σας. Μια δωρεάν online εκτίμηση σάς δίνει σε ένα λεπτό ένα ρεαλιστικό εύρος — και ένα σταθερό σημείο για να συνεννοηθείτε με τον δικηγόρο και τον σύμβουλό σας στην Ελλάδα.

Δοκιμάστε δωρεάν εκτίμηση ακινήτου σε 60 δευτερόλεπτα

Και όταν είστε έτοιμοι να προχωρήσετε, δείτε πώς η HOMLI υποστηρίζει την πώληση του ακινήτου σας εξ αποστάσεως, καθώς και τον πλήρη οδηγό για τη διαδικασία πώλησης ακινήτου.

Τελευταία ενημέρωση: Ιούνιος 2026. Το άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά τη νομική ή φορολογική συμβουλή. Οι προθεσμίες, οι συντελεστές, οι διαδικασίες απόδοσης ΑΦΜ και οι τραπεζικοί κανόνες τροποποιούνται — επιβεβαιώνετε πάντα την τρέχουσα εικόνα για τη δική σας περίπτωση με δικηγόρο, συμβολαιογράφο και την ΑΑΔΕ.