Απαγόρευση Airbnb Αθήνα 2026: πουλάτε, μισθώνετε μακροχρόνια ή περιμένετε;

Απαγόρευση Airbnb Αθήνα 2026: στο 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα, νέες εγγραφές βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν επιτρέπονται έως τις 31.12.2026 — και το ίδιο μοντέλο επεκτείνεται τώρα στη Θεσσαλονίκη. Αν έχετε διαμέρισμα στο κέντρο, το ρυθμιστικό τοπίο της βραχυχρόνιας μίσθωσης αλλάζει κάτω από τα πόδια σας.

Το άρθρο αυτό δεν είναι ρεπορτάζ — είναι οδηγός απόφασης. Θα δείτε τι ακριβώς ισχύει και πού, και μετά τα τρία σενάρια του ιδιοκτήτη — πώληση, μακροχρόνια μίσθωση, αναμονή — με τα υπέρ, τα κατά και τα δεδομένα του καθενός.

Τι ακριβώς αλλάζει — ο κανόνας, οι περιοχές, οι ποινές

Η απαγόρευση αφορά νέες εγγραφές στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής (νέα ΑΜΑ) στο 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων — τις περιοχές του ιστορικού και εμπορικού κέντρου: Πλάκα, Μοναστηράκι, Κολωνάκι, Κουκάκι, Παγκράτι, Πετράλωνα, Εξάρχεια και τις γύρω γειτονιές. Ισχύει από την 1.1.2025 και έχει παραταθεί έως τις 31.12.2026. Οι υφιστάμενες εγγραφές δεν καταργούνται — όποιος είχε ενεργό ΑΜΑ πριν την απαγόρευση συνεχίζει να λειτουργεί (διεθνώς το μέτρο συζητείται ως STR ban).

Γύρω από τον βασικό κανόνα, το πλέγμα σφίγγει από τρεις ακόμα πλευρές:

• Επέκταση σε νέες ζώνες. Σχέδιο νόμου που μπήκε σε διαβούλευση στις 2.6.2026 προβλέπει ανάλογη απαγόρευση για την 1η Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης από 1.7.2026 έως 31.12.2026 — απόδειξη ότι το μοντέλο επεκτείνεται ζώνη-ζώνη και δεν είναι αθηναϊκή εξαίρεση.
• Έλεγχος στις πλατφόρμες. Από τον Μάιο του 2026, ο ευρωπαϊκός κανονισμός 2024/1028 εφαρμόζεται πλήρως: Airbnb και Booking.com επαληθεύουν αυτόματα τον αριθμό μητρώου (ΑΜΑ), διαβιβάζουν στοιχεία στις αρχές και κατεβάζουν καταχωρίσεις χωρίς έγκυρο κωδικό.
• Βαρύτερες κυρώσεις. Το ίδιο σχέδιο νόμου προβλέπει για παράνομη λειτουργία πρόστιμα 50% των εσόδων με ελάχιστο €20.000 (και διπλάσιο σε υποτροπή) — ενώ ήδη ισχύει κλιμακωτό πρόστιμο για λειτουργία χωρίς ΑΜΑ. Προβλέπει επίσης κάτι κρίσιμο για συναλλαγές: ΑΜΑ ακινήτου που μεταβιβάζεται μέσα στην περίοδο περιορισμού διαγράφεται αυτόματα και δεν επανεγγράφεται.

Σημείωση διαφάνειας: όσα αφορούν τη Θεσσαλονίκη, τα νέα πρόστιμα και τη διαγραφή ΑΜΑ κατά τη μεταβίβαση προέρχονται από σχέδιο νόμου σε διαβούλευση (Ιούνιος 2026) — επιβεβαιώστε την τελική μορφή πριν βασίσετε απόφαση σε αυτά.

Τα τρία σενάρια — πώς στήνεται η σύγκριση

Για ιδιοκτήτη ακινήτου στις ζώνες της απαγόρευσης, το ερώτημα «πουλάω ή μισθώνω μακροχρόνια — ή περιμένω;» κρίνεται σε τρεις άξονες: τι αποφέρει κάθε σενάριο σήμερα, τι ρίσκο κουβαλά για το 2027 και μετά, και πόση δική σας εμπλοκή απαιτεί. Καμία απάντηση δεν είναι καθολική — αλλά τα δεδομένα κάθε σεναρίου είναι συγκεκριμένα.

Σενάριο 1 — Πώληση: ρευστοποίηση σε αγορά που έχει αγοραστές

Το πρώτο πράγμα που φοβάται ο ιδιοκτήτης είναι «θα πουλήσω σε παγωμένη αγορά;». Τα δεδομένα δεν το επιβεβαιώνουν. Στις πωλήσεις που διαχειρίζεται η HOMLI στα κεντρικά διαμερίσματα της Αθήνας, οι συναλλαγές του 2025–2026 έκλεισαν αισθητά γρηγορότερα από εκείνες του 2024 — το κέντρο εξακολουθεί να έχει ζήτηση, απλώς αλλάζει σύνθεση: λιγότεροι επενδυτές βραχυχρόνιας, περισσότεροι αγοραστές κατοικίας με φθηνή χρηματοδότηση (τα στεγαστικά επιτόκια βρίσκονται σε χαμηλό εννέα ετών). Και στις σωστά τιμολογημένες αναθέσεις, η απόκλιση τιμής ανάθεσης–πώλησης στα στοιχεία της HOMLI κινείται τυπικά εντός ±5%.

Δύο ρυθμιστικές λεπτομέρειες κάνουν την πώληση πιο «καθαρή» απ' όσο φαίνεται:

• Αν το σχέδιο νόμου περάσει ως έχει, το ΑΜΑ δεν «πουλιέται» μαζί με το ακίνητο στις ζώνες περιορισμού — διαγράφεται με τη μεταβίβαση. Το ακίνητό σας απευθύνεται έτσι κυρίως σε αγοραστές κατοικίας ή μακροχρόνιας εκμετάλλευσης, και η τιμολόγηση πρέπει να στηθεί γι' αυτό το κοινό από την αρχή.
• Ο φόρος υπεραξίας για ιδιώτες πωλητές παραμένει σε αναστολή έως 31.12.2026 — δείτε τι πραγματικά πληρώνει ο πωλητής στον οδηγό για τον φόρο πώλησης ακινήτου.

Η διαδρομή της πώλησης — από την εκτίμηση έως το συμβόλαιο — είναι η γνωστή· τη βρίσκετε βήμα-βήμα στον οδηγό για τη διαδικασία πώλησης ακινήτου.

Σενάριο 2 — Μακροχρόνια μίσθωση: σταθερότητα με κίνητρα, αλλά με κανόνες

Η μετατροπή από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση είναι το σενάριο που η πολιτεία ενεργά επιδοτεί: προβλέπεται απαλλαγή φόρου εισοδήματος για 36 μήνες για ακίνητα που μετατρέπονται από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση (υπό προϋποθέσεις), ενώ στη φορολογική κλίμακα ενοικίων έχει προστεθεί ενδιάμεσος συντελεστής 25% που ελαφρύνει τη μεσαία ζώνη εισοδημάτων.

Οι νέοι κανόνες όμως αφορούν και τους εκμισθωτές: από την 1η Απριλίου, τα ενοίκια καταβάλλονται υποχρεωτικά μέσω τραπεζικού λογαριασμού — τα μετρητά δεν αναγνωρίζονται. Πρακτικά, η μακροχρόνια μίσθωση του 2026 είναι πλήρως «λευκή»: δηλωμένο μισθωτήριο στην ΑΑΔΕ, τραπεζική ροή, φορολογημένο εισόδημα. Σε αντάλλαγμα παίρνετε σταθερότητα: ετήσιο συμβόλαιο αντί για πληρότητα ανά σεζόν, χωρίς διαχείριση κρατήσεων, καθαρισμούς και πλατφόρμες.

Τι να ζυγίσετε απέναντι σε αυτά: το καθαρό εισόδημα μετά από φόρο και έξοδα συντήρησης, τον κίνδυνο κενών περιόδων και ασυνεπών μισθωτών, και το ότι το κεφάλαιο παραμένει δεσμευμένο στο ακίνητο. Για ιδιοκτήτες που θέλουν εισόδημα χωρίς καθημερινή εμπλοκή, είναι το φυσικό ενδιάμεσο σενάριο — και η HOMLI αναλαμβάνει τη διαχείριση της μίσθωσης για όσους το επιλέξουν.

Σενάριο 3 — Αναμονή: το ρίσκο που δεν φαίνεται στο ταμπλό

«Κρατάω το ΑΜΑ μου και βλέπω» μοιάζει με το ασφαλές σενάριο — δεν είναι. Η αναμονή αναλαμβάνει τρία ρίσκα ταυτόχρονα:

• Ρυθμιστικό: το πλαίσιο έχει σφίξει σε κάθε αναθεώρηση — παράταση της αθηναϊκής απαγόρευσης, επέκταση στη Θεσσαλονίκη, αυστηρότερα πρόστιμα, αυτόματη επαλήθευση στις πλατφόρμες. Το στοίχημα της αναμονής είναι ότι αυτή η μονόδρομη πορεία θα αντιστραφεί· τίποτα μέχρι σήμερα δεν το υποστηρίζει.
• Συναλλακτικό: αν περάσει η διαγραφή ΑΜΑ κατά τη μεταβίβαση, το «πουλάω αργότερα με το Airbnb ως προίκα» παύει να υφίσταται ως επιχείρημα τιμής στις ζώνες περιορισμού.
• Κόστος ευκαιρίας: όσο περιμένετε, το ευνοϊκό χρηματοδοτικό περιβάλλον για τους αγοραστές σας — άρα και για το τίμημά σας — δεν είναι εγγυημένο ότι θα διαρκέσει.

Η αναμονή έχει νόημα σε μία κυρίως περίπτωση: όταν το ακίνητο έχει ενεργό, αποδοτικό ΑΜΑ και ο ιδιοκτήτης θέλει συνειδητά να εξαντλήσει την τρέχουσα σεζόν πριν αποφασίσει — με ημερομηνία απόφασης στο ημερολόγιο, όχι «βλέποντας και κάνοντας».

Πώς αποφασίζετε — και πώς βοηθά η HOMLI σε κάθε σενάριο

Τώρα που έχετε μια πρώτη εκτίμηση της σημερινής αξίας, η σύγκριση γίνεται αριθμητική αντί για ενστικτώδης: από τη μία το τίμημα που ρευστοποιείτε σήμερα, από την άλλη το καθαρό ετήσιο εισόδημα της μακροχρόνιας μίσθωσης — και απέναντί τους το ρίσκο της αναμονής. Τρία πρακτικά βήματα:

1. Αποτιμήστε το ακίνητο με σημερινά δεδομένα — όχι με τις αποδόσεις της βραχυχρόνιας εποχής του 2023.
2. Υπολογίστε το ρεαλιστικό καθαρό ενοίκιο — μετά από φόρο (με τα νέα κίνητρα), συντήρηση και κενές περιόδους.
3. Βάλτε ημερομηνία απόφασης — η ρυθμιστική αβεβαιότητα δεν τιμωρεί όσους αποφασίζουν· τιμωρεί όσους αναβάλλουν.

Η HOMLI στηρίζει και τις δύο ενεργές επιλογές: συμβουλευτική πώλησης με τιμολόγηση στοχευμένη στο σημερινό κοινό του κέντρου, ή ανάθεση μακροχρόνιας μίσθωσης με πλήρη διαχείριση. Το ποιο σενάριο προκρίνεται δεν είναι δόγμα — βγαίνει από τους αριθμούς του συγκεκριμένου ακινήτου.

Συχνές ερωτήσεις

Σε ποιες περιοχές ισχύει η απαγόρευση νέων Airbnb στην Αθήνα;

Στο 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων — Πλάκα, Μοναστηράκι, Κολωνάκι, Κουκάκι, Παγκράτι, Πετράλωνα, Εξάρχεια και τις γύρω γειτονιές. Η απαγόρευση Κολωνακίου και των υπόλοιπων κεντρικών ζωνών αφορά νέες εγγραφές ΑΜΑ — οι υφιστάμενες λειτουργούν.

Μέχρι πότε ισχύει η απαγόρευση;

Έως τις 31.12.2026, μετά την παράταση. Παράλληλα, σχέδιο νόμου σε διαβούλευση (Ιούνιος 2026) επεκτείνει το μέτρο στην 1η Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης από 1.7.2026.

Ισχύει νέος νόμος Airbnb και για τα πρόστιμα;

Το σχέδιο νόμου του Ιουνίου 2026 προβλέπει πρόστιμα 50% των εσόδων με ελάχιστο €20.000 για παράνομη λειτουργία (διπλάσιο σε υποτροπή), πάνω στο ήδη ισχύον κλιμακωτό πλαίσιο για λειτουργία χωρίς ΑΜΑ — και αυτόματη διαγραφή ΑΜΑ όταν το ακίνητο μεταβιβάζεται μέσα στην περίοδο περιορισμού. Επιβεβαιώστε την τελική ψήφιση.

Πουλάω ή μισθώνω μακροχρόνια;

Η πώληση ρευστοποιεί σε περιβάλλον με ισχυρή χρηματοδότηση αγοραστών και αναστολή φόρου υπεραξίας έως 31.12.2026· η μακροχρόνια μίσθωση δίνει σταθερό εισόδημα με 36μηνη φοροαπαλλαγή μετατροπής (υπό προϋποθέσεις). Η απάντηση κρίνεται στους αριθμούς του δικού σας ακινήτου — όχι σε γενικό κανόνα.

Ξεκινήστε από τον αριθμό που κάνει τη σύγκριση δίκαιη

Είτε γείρετε προς πώληση είτε προς μακροχρόνια μίσθωση, η απόφαση χρειάζεται το ίδιο σημείο εκκίνησης: τη σημερινή αξία του ακινήτου σας στο κέντρο.

Δοκιμάστε δωρεάν εκτίμηση ακινήτου σε 60 δευτερόλεπτα

Τελευταία ενημέρωση: Ιούνιος 2026. Οι ρυθμίσεις της βραχυχρόνιας μίσθωσης αλλάζουν συχνά και ορισμένες από τις αναφερόμενες προβλέψεις βρίσκονται σε στάδιο διαβούλευσης — επιβεβαιώνετε την τρέχουσα εικόνα πριν από κάθε απόφαση. Το άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν αποτελεί φορολογική ή νομική συμβουλή.