Φόρος κληρονομιάς ακινήτου 2026 — πόσο πληρώνετε & πώς δηλώνεται

Ο φόρος κληρονομιάς ακινήτου το 2026 εξαρτάται από δύο πράγματα: τον βαθμό συγγένειας με τον αποβιώσαντα και την αντικειμενική αξία του ακινήτου — όχι την εμπορική. Για τα παιδιά, τον/τη σύζυγο και τους γονείς (κατηγορία Α) ισχύει αφορολόγητο όριο 150.000 ευρώ ανά κληρονόμο και χαμηλοί συντελεστές 1%, 5% και 10% για ό,τι το υπερβαίνει. Στην πράξη, πολλές κληρονομιές διαμερισμάτων από γονέα προς παιδί καταλήγουν σε μικρό ή και μηδενικό φόρο.

Παρακάτω βλέπετε τις τρεις κατηγορίες συγγένειας, τα αφορολόγητα όρια, τις φορολογικές κλίμακες, ένα πλήρες παράδειγμα υπολογισμού και πώς δηλώνεται ο φόρος στην ΑΑΔΕ — ώστε να ξέρετε τι πραγματικά πληρώνετε πριν κάνετε οποιαδήποτε κίνηση με το ακίνητο.

Οι κατηγορίες συγγένειας Α / Β / Γ και τα αφορολόγητα όρια

Ο νόμος κατατάσσει τους κληρονόμους σε τρεις κατηγορίες ανάλογα με τη σχέση τους με τον αποβιώσαντα. Όσο πιο στενή η συγγένεια, τόσο υψηλότερο το αφορολόγητο όριο και τόσο χαμηλότεροι οι συντελεστές. Αυτό είναι το πρώτο πράγμα που καθορίζει το ύψος του φόρου — πριν καν μπει η αξία του ακινήτου στην εξίσωση.

• Κατηγορία Α: ο/η σύζυγος ή το πρόσωπο με σύμφωνο συμβίωσης, τα τέκνα, τα εγγόνια και οι γονείς. Αφορολόγητο όριο 150.000 ευρώ ανά κληρονόμο.
• Κατηγορία Β: τα αδέλφια, οι παππούδες και γιαγιάδες, τα δισέγγονα, οι γαμπροί/νύφες και τα πεθερικά. Αφορολόγητο όριο 30.000 ευρώ.
• Κατηγορία Γ: κάθε άλλος συγγενής ή τρίτο πρόσωπο. Αφορολόγητο όριο 6.000 ευρώ.

Το αφορολόγητο ισχύει χωριστά για κάθε κληρονόμο. Αν, για παράδειγμα, ένα ακίνητο κληρονομείται από δύο παιδιά εξ ημισείας, ο καθένας έχει το δικό του αφορολόγητο όριο πάνω στο δικό του μερίδιο. Για τον/τη σύζυγο με πενταετή γάμο και τα ανήλικα τέκνα προβλέπεται, υπό προϋποθέσεις, ακόμη υψηλότερο αφορολόγητο όριο — αυτό το επιβεβαιώνετε με την ΑΑΔΕ για τη δική σας περίπτωση.

Οι φορολογικές κλίμακες ανά κατηγορία

Ο φόρος είναι κλιμακωτός: το αφορολόγητο όριο δεν φορολογείται καθόλου και, για ό,τι το υπερβαίνει, ο συντελεστής ανεβαίνει σταδιακά όσο μεγαλώνει η αξία. Δεν φορολογείται δηλαδή ολόκληρη η αξία με έναν ενιαίο συντελεστή — μόνο το «υπερβάλλον» κάθε κλιμακίου. Ο παρακάτω πίνακας δείχνει τη δομή ανά κατηγορία.

Οι χαμηλότεροι συντελεστές εφαρμόζονται στα πρώτα κλιμάκια πάνω από το αφορολόγητο και οι υψηλότεροι στις μεγάλες αξίες. Επειδή τα ακριβή εύρη κάθε κλιμακίου σε ευρώ καθορίζονται από τον Κώδικα Φορολογίας Κληρονομιών και επικαιροποιούνται, επιβεβαιώνετε τους ισχύοντες πίνακες με την ΑΑΔΕ ή τον συμβολαιογράφο πριν προχωρήσετε.

Πάνω σε ποια αξία υπολογίζεται ο φόρος;

Εδώ βρίσκεται η πιο συχνή παρανόηση. Ο φόρος κληρονομιάς δεν υπολογίζεται πάνω στην τιμή που θα πιάσει το ακίνητο αν το πουλήσετε. Υπολογίζεται πάνω στην αντικειμενική αξία — τη φορολογητέα αξία που προκύπτει από το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού, με βάση την τιμή ζώνης, τα τετραγωνικά και άλλους συντελεστές της περιοχής.

Η αντικειμενική αξία είναι κατά κανόνα χαμηλότερη από την εμπορική, και η διαφορά μπορεί να είναι σημαντική. Γι' αυτό ένα διαμέρισμα που «αξίζει» στην αγορά αρκετά παραπάνω μπορεί να έχει αντικειμενική αξία κάτω από το αφορολόγητο της κατηγορίας Α — και άρα μηδενικό φόρο κληρονομιάς. Τη διαφορά ανάμεσα στην αντικειμενική και την εμπορική αξία την αναλύουμε χωριστά· για τον φόρο κληρονομιάς, αυτό που μετράει είναι η αντικειμενική.

Παράδειγμα υπολογισμού — διαμέρισμα από γονέα προς παιδί

Ας δούμε μια τυπική περίπτωση. Ένα παιδί (κατηγορία Α) κληρονομεί ολόκληρο ένα διαμέρισμα από τον γονέα του. Έστω ότι η αντικειμενική αξία του διαμερίσματος είναι 250.000 ευρώ. Ο υπολογισμός γίνεται κλιμακωτά:

Στο παράδειγμα αυτό, ο συνολικός φόρος κληρονομιάς είναι μόλις 1.000 ευρώ — γιατί τα πρώτα 150.000 ευρώ δεν φορολογούνται καθόλου και το υπερβάλλον πέφτει στο χαμηλό πρώτο κλιμάκιο της κατηγορίας Α. Αν το ίδιο διαμέρισμα κληρονομούνταν από δύο παιδιά εξ ημισείας, ο καθένας θα είχε αντικειμενική αξία μεριδίου 125.000 ευρώ — κάτω από το αφορολόγητο — και ο φόρος θα ήταν μηδενικός.

Το παράδειγμα είναι ενδεικτικό, με στρογγυλά νούμερα για να φανεί η λογική. Ο πραγματικός φόρος εξαρτάται από την αντικειμενική αξία του δικού σας ακινήτου και τα ισχύοντα κλιμάκια — τον υπολογίζετε με την ΑΑΔΕ ή τον συμβολαιογράφο.

Το βασικό συμπέρασμα: για στενούς συγγενείς, ο φόρος κληρονομιάς ενός μέσου διαμερίσματος είναι συχνά πολύ μικρότερος από όσο φοβούνται οι κληρονόμοι. Η ανησυχία ότι «θα χρειαστεί να πουλήσω για να πληρώσω τον φόρο» σπάνια ισχύει στην κατηγορία Α.

Πώς και πότε δηλώνεται ο φόρος κληρονομιάς

Η δήλωση φόρου κληρονομιάς υποβάλλεται ηλεκτρονικά μέσω της εφαρμογής myPROPERTY στην ψηφιακή πύλη myAADE. Για θανάτους από 1/1/2022 και μετά, η ηλεκτρονική υποβολή είναι ο κανόνας και μπορεί να γίνει από τον κληρονόμο, με ή χωρίς τη μεσολάβηση συμβολαιογράφου, ή από εξουσιοδοτημένο εκπρόσωπο.

Η προθεσμία είναι, κατά κανόνα, 9 μήνες από τον θάνατο όταν αυτός επήλθε στην Ελλάδα, και 1 έτος όταν ο θανών διέμενε στο εξωτερικό ή ο κληρονόμος βρισκόταν στο εξωτερικό κατά τον θάνατο. Μετά την εκκαθάριση, ο φόρος μπορεί κατά κανόνα να καταβληθεί τμηματικά, σε δόσεις — τον αριθμό και τους όρους των δόσεων τα επιβεβαιώνετε με την ΑΑΔΕ. Οι ημερομηνίες και οι λεπτομέρειες της δικής σας περίπτωσης επιβεβαιώνονται πάντα με την ΑΑΔΕ ή τον συμβολαιογράφο.

Η εκκαθάριση του φόρου κληρονομιάς είναι, εξάλλου, προϋπόθεση για να προχωρήσει η αποδοχή κληρονομιάς και η μεταγραφή στο Κτηματολόγιο — δηλαδή για να γίνετε νόμιμος ιδιοκτήτης. Τη συνολική διαδικασία της αποδοχής, με τα δικαιολογητικά και το κόστος, την περιγράφουμε σε ξεχωριστό αναλυτικό οδηγό.

Φόρος κληρονομιάς vs φόρος υπεραξίας στην πώληση

Δύο φόροι μπερδεύονται συχνά, αλλά είναι εντελώς διαφορετικοί και αφορούν διαφορετική στιγμή:

• Φόρος κληρονομιάς: πληρώνεται όταν αποκτάτε το ακίνητο μέσω της κληρονομιάς, υπολογισμένος όπως είδαμε πάνω στην αντικειμενική αξία και τη συγγένεια.
• Φόρος υπεραξίας: θα επιβάρυνε τον πωλητή πάνω στο κέρδος μιας μελλοντικής πώλησης. Για φυσικά πρόσωπα, ο φόρος υπεραξίας 15% στην πώληση ακινήτων παραμένει σε αναστολή και μέσα στο 2026.

Πρακτικά: όταν κληρονομείτε και αργότερα πουλάτε το ακίνητο ως ιδιώτης, πληρώνετε τον φόρο κληρονομιάς κατά την απόκτηση, αλλά δεν επιβαρύνεστε με φόρο υπεραξίας στην πώληση όσο διαρκεί η αναστολή. Τι ακριβώς πληρώνει ο πωλητής το 2026 το βλέπετε αναλυτικά στον οδηγό για τον φόρο πώλησης ακινήτου, και τη συνολική διαδικασία της μεταβίβασης στον οδηγό για τη διαδικασία πώλησης ακινήτου. Επιβεβαιώνετε πάντα την ισχύουσα φορολογική εικόνα με την ΑΑΔΕ ή τον συμβολαιογράφο.

Από την αξία στην απόφαση για το κληρονομημένο ακίνητο

Τώρα που έχετε μια εικόνα της αξίας του ακινήτου, αξίζει να κρατήσετε καθαρό έναν διαχωρισμό: η αντικειμενική αξία καθορίζει τον φόρο κληρονομιάς, αλλά η εμπορική αξία είναι αυτή που θα κρίνει πόσα θα πάρετε αν αποφασίσετε να πουλήσετε. Οι δύο συχνά απέχουν σημαντικά, και η σύγχυσή τους οδηγεί είτε σε υπερβολική ανησυχία για τον φόρο είτε σε λάθος τιμολόγηση στην πώληση.

Μια δωρεάν online εκτίμηση σάς δίνει γρήγορα ένα ρεαλιστικό εύρος εμπορικής αξίας — χρήσιμο σημείο εκκίνησης είτε σκέφτεστε πώληση είτε απλώς θέλετε να συνεννοηθείτε με τυχόν συγκληρονόμους πάνω σε μια κοινή, αντικειμενική βάση. Από τις πωλήσεις που υποστηρίζει η HOMLI σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, οι κληρονόμοι που ξεκινούν με καθαρή εικόνα και των δύο αξιών παίρνουν κατά κανόνα πιο ψύχραιμες αποφάσεις από εκείνους που μπερδεύουν τον φόρο με την τιμή της αγοράς.

Συχνές ερωτήσεις

Πάνω σε ποια αξία υπολογίζεται ο φόρος κληρονομιάς ακινήτου;

Ο φόρος κληρονομιάς υπολογίζεται πάνω στην αντικειμενική αξία του ακινήτου, όπως προκύπτει από το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού, και όχι πάνω στην εμπορική αξία της αγοράς. Η αντικειμενική είναι κατά κανόνα χαμηλότερη από την τιμή πώλησης. Επιβεβαιώνετε την αξία και τον φόρο με την ΑΑΔΕ ή τον συμβολαιογράφο.

Πληρώνουν τα παιδιά φόρο κληρονομιάς για το σπίτι του γονέα;

Τα τέκνα ανήκουν στην κατηγορία Α, με αφορολόγητο όριο 150.000 ευρώ ανά κληρονόμο και χαμηλούς συντελεστές (1%, 5%, 10%) για το υπερβάλλον. Πολλές κληρονομιές διαμερισμάτων από γονέα προς παιδί καταλήγουν σε μικρό ή μηδενικό φόρο, επειδή η αντικειμενική αξία δεν ξεπερνά το αφορολόγητο. Επιβεβαιώνετε με την ΑΑΔΕ.

Ποια είναι η προθεσμία για τη δήλωση φόρου κληρονομιάς;

Η δήλωση φόρου κληρονομιάς υποβάλλεται κατά κανόνα εντός 9 μηνών από τον θάνατο, αν ο θάνατος επήλθε στην Ελλάδα, και εντός 1 έτους αν ο θανών ή ο κληρονόμος βρισκόταν στο εξωτερικό. Η υποβολή γίνεται ηλεκτρονικά μέσω της εφαρμογής myPROPERTY στο myAADE. Επιβεβαιώνετε την προθεσμία της περίπτωσής σας με την ΑΑΔΕ.

Είναι ο φόρος κληρονομιάς το ίδιο με τον φόρο υπεραξίας στην πώληση;

Όχι. Ο φόρος κληρονομιάς πληρώνεται όταν αποκτάτε το ακίνητο μέσω της κληρονομιάς. Ο φόρος υπεραξίας 15% αφορά το κέρδος του πωλητή κατά την πώληση και, για φυσικά πρόσωπα, παραμένει σε αναστολή και μέσα στο 2026. Πρόκειται για δύο εντελώς διαφορετικούς φόρους.

Δείτε τι αξίζει το κληρονομημένο ακίνητο

Πριν αποφασίσετε τα επόμενα βήματα — και για να ξεχωρίσετε καθαρά την αντικειμενική από την εμπορική αξία — βοηθά να ξέρετε τι αξίζει σήμερα το ακίνητο στην αγορά. Μια δωρεάν online εκτίμηση σάς δίνει σε ένα λεπτό ένα ρεαλιστικό εύρος.

Δοκιμάστε δωρεάν εκτίμηση ακινήτου σε 60 δευτερόλεπτα

Τελευταία ενημέρωση: Ιούνιος 2026. Το άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά τη νομική ή φορολογική συμβουλή. Τα αφορολόγητα όρια, οι συντελεστές, οι κλίμακες και οι προθεσμίες της φορολογίας κληρονομιών τροποποιούνται — επιβεβαιώνετε πάντα την τρέχουσα εικόνα για τη δική σας περίπτωση με την ΑΑΔΕ και συμβολαιογράφο.