Εκτίμηση κληρονομημένου ακινήτου: ποια αξία μετράει για τον φόρο, τη μοιρασιά και την πώληση

Στην εκτίμηση κληρονομημένου ακινήτου δεν υπάρχει μία αξία αλλά τρεις, και η καθεμία κάνει άλλη δουλειά. Με το πλαίσιο του 2026, ο φόρος κληρονομιάς υπολογίζεται στην αντικειμενική αξία της ημέρας του θανάτου. Η μοιρασιά και η πώληση στηρίζονται στην εμπορική αξία. Έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή χρειάζεται κυρίως όταν η αξία πρέπει να σταθεί σε δικαστήριο, σε τράπεζα ή στην εφορία.

Στην εμπειρία της HOMLI, πολλές από τις εκτιμήσεις που ζητούνται αφορούν κληρονομημένα ακίνητα, και η πρώτη απορία είναι συνήθως ποιο νούμερο ισχύει. Παρακάτω η απάντηση για κάθε βήμα.

Εκτίμηση κληρονομημένου ακινήτου: τρεις αξίες, τρεις χρήσεις

Η αντικειμενική αξία ορίζεται από το κράτος με τύπο, η εμπορική από την αγορά, και η έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή είναι η εμπορική αξία τεκμηριωμένη ώστε να τη δέχεται ένας τρίτος. Δεν είναι μία «σωστή» και δύο «λάθος» τιμές· είναι τρία εργαλεία για τρεις δουλειές.

Η απόσταση των δύο πρώτων μπορεί να είναι μεγάλη, και όχι πάντα προς την ίδια κατεύθυνση. Δείτε αναλυτικά αντικειμενική ή εμπορική αξία και πώς διαμορφώνεται η εμπορική αξία ακινήτου.

Η αντικειμενική αξία απαντά στο «πόσο φόρο πληρώνουμε». Η εμπορική απαντά στο «πόσα αναλογούν στον καθένα». Η έκθεση του εκτιμητή απαντά στο «μπορούμε να το αποδείξουμε».

Για τον φόρο κληρονομιάς: η αντικειμενική αξία της ημέρας του θανάτου

Για τον φόρο κληρονομιάς, το ακίνητο αποτιμάται στην αξία που είχε όταν γεννήθηκε η φορολογική υποχρέωση — κατά κανόνα, την ημέρα του θανάτου. Το ορίζει ο Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025): η υποχρέωση «γεννάται κατά τον χρόνο θανάτου του κληρονομουμένου» (άρθρο 58) και ως αξία λαμβάνεται εκείνη «κατά τον χρόνο της γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης» (άρθρο 60). Για ακίνητα του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού, όπως τα διαμερίσματα σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, αυτή είναι η αντικειμενική αξία.

• Δεν μετράει η τιμή που θα πιάσει το σπίτι. Ο φόρος κληρονομιάς δεν υπολογίζεται στο τίμημα μιας μελλοντικής πώλησης.
• Μετράνε οι τιμές της ημέρας του θανάτου, όχι της ημέρας της δήλωσης· για τις ειδικές περιπτώσεις μετάθεσης (άρθρο 59) ρωτήστε τον συμβολαιογράφο.
• Η αντικειμενική είναι συχνά χαμηλότερη από την εμπορική, οπότε ο φόρος για στενούς συγγενείς μπορεί να βγει μικρός ή και μηδενικός. Αφορολόγητα και κλίμακες στον οδηγό για τον φόρο κληρονομιάς· την αντικειμενική αξία την υπολογίζετε online.

Για ακίνητα εκτός αντικειμενικού συστήματος, η αξία κληρονομιάς ακινήτου είναι η αγοραία, που προσδιορίζει η Φορολογική Διοίκηση με βάση στοιχεία για ίδια ή παρόμοια ακίνητα της περιοχής (άρθρο 3)· σε περιοχές «μικτού συστήματος», το κτίσμα αποτιμάται αντικειμενικά και το οικόπεδο συγκριτικά (άρθρο 5). Η Διοίκηση κάνει προσωρινό προσδιορισμό μέσα σε πέντε εργάσιμες από την εμπρόθεσμη δήλωση· αν διαφέρει, έχετε δύο μήνες να τον αποδεχθείτε με τροποποιητική δήλωση. Μπορείτε όμως να ζητήσετε εσείς εκτίμηση από πιστοποιημένο εκτιμητή: αν δηλώσετε την αξία της έκθεσης και την επισυνάψετε, απαλλάσσεστε από τόκους και πρόστιμα ανακρίβειας (άρθρο 112 παρ. 3). Και η ίδια η Διοίκηση μπορεί να ζητήσει τέτοια εκτίμηση (παρ. 2).

Προηγούμενες δωρεές ή γονικές παροχές από τον ίδιο άνθρωπο μπορεί να συνυπολογίζονται (άρθρο 57). Η δήλωση υποβάλλεται μέσα σε 9 μήνες, ή 12 αν ο θανών ζούσε στο εξωτερικό (άρθρο 85), και από τον Απρίλιο του 2026 η πώληση μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να γίνει πριν πληρωθεί ο φόρος, με παρακράτηση από το τίμημα (ν. 5293/2026) — δείτε την πώληση κληρονομιάς χωρίς φορολογική ενημερότητα.

Για τη μοιρασιά μεταξύ κληρονόμων: μια εμπορική αξία που δέχονται όλοι

Όταν οι κληρονόμοι μοιράζονται ένα ακίνητο, το δίκαιο μέτρο είναι η εμπορική αξία, γιατί δείχνει τι θα έπαιρνε ο καθένας αν το ακίνητο πουλιόταν σήμερα. Στη μεταξύ σας συμφωνία ο νόμος δεν επιβάλλει συγκεκριμένη αξία· τη βάση την ορίζετε εσείς. Γι' αυτό η εκτίμηση ακινήτου για διανομή κληρονομιάς πρέπει να είναι ένα νούμερο που αναγνωρίζουν όλοι πριν ξεκινήσει η κουβέντα για το ποιος παίρνει τι.

Ένα ενδεικτικό παράδειγμα: τρία αδέρφια κληρονομούν από τη μητέρα τους ένα διαμέρισμα στη Θεσσαλονίκη, κατά 1/3 το καθένα. Η αντικειμενική του αξία είναι 90.000 €, ενώ παρόμοια διαμερίσματα της γειτονιάς πωλούνται γύρω στις 165.000 €. Η μία αδερφή θέλει να το κρατήσει.

Η αντικειμενική αξία είναι κακή βάση για μοιρασιά: έχει σχεδιαστεί για να υπολογίζει φόρους, όχι για να ζυγίζει μερίδια. Τρεις κινήσεις αποτρέπουν τις περισσότερες διαφωνίες:

1. Κοινή αφετηρία. Μια online εκτίμηση που βλέπουν όλοι, πριν συζητηθεί ποιος κρατά τι.
2. Συμφωνημένος «διαιτητής». Αν οι απόψεις απέχουν, αναθέστε από κοινού μία εκτίμηση, με μοιρασμένο κόστος, που θα είναι η βάση.
3. Γραπτή συμφωνία πριν από τον συμβολαιογράφο: ποιος κρατά, σε ποια αξία, πότε πληρώνονται οι υπόλοιποι. Τους φόρους τους υπολογίζει ο συμβολαιογράφος· για τον φόρο μεταβίβασης, και η διανομή μεταξύ συγκυρίων λογίζεται ως μεταβίβαση (άρθρο 22 ν. 5219/2025).

Αν δεν συμφωνείτε ούτε στο αν το σπίτι θα πουληθεί, οι επιλογές — πώληση μεριδίου, εξαγορά, δικαστική διανομή — αναλύονται στον οδηγό για την πώληση όταν οι πολλοί κληρονόμοι δεν συμφωνούν.

Μια κοινή αφετηρία για όλους τους κληρονόμους: δωρεάν εκτίμηση ακινήτου

Πότε χρειάζεστε πιστοποιημένο εκτιμητή για κληρονομιά;

Ένας πιστοποιημένος εκτιμητής για κληρονομιά δεν είναι υποχρεωτικός όταν οι κληρονόμοι συμφωνούν και το ακίνητο ανήκει στο αντικειμενικό σύστημα· γίνεται απαραίτητος όταν η αξία πρέπει να πείσει έναν τρίτο. Πιστοποιημένοι είναι οι εκτιμητές του Μητρώου του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, που εφαρμόζουν ευρωπαϊκά ή διεθνώς αναγνωρισμένα πρότυπα εκτίμησης (ν. 4152/2013, όπως τροποποιήθηκε με τον ν. 4778/2021).

• Δικαστική διανομή. Χωρίς συμφωνία, καθένας μπορεί να ζητήσει δικαστική διανομή (ΑΚ 799). Το δικαστήριο διατάσσει αυτούσια διανομή όταν το ακίνητο χωρίζεται σε μέρη ανάλογα με τα μερίδια χωρίς να χάνει αξία και μπορεί να εξισώσει άνισα μέρη με καταβολή χρηματικού ποσού (ΚΠολΔ 480–481)· αλλιώς, διατάσσει πλειστηριασμό. Η αξία των μερών τότε αποδεικνύεται, π.χ. με πραγματογνωμοσύνη.
• Ανήλικος κληρονόμος. Η πώληση ακινήτου ή μεριδίου ανηλίκου χρειάζεται άδεια δικαστηρίου (ΑΚ 1526 και 1624), που μπορεί να δοθεί και υπό όρους· μια τεκμηριωμένη εκτίμηση δείχνει ότι το τίμημα εξυπηρετεί το παιδί. Θα το αναλύσουμε σε ξεχωριστό οδηγό.
• Δάνειο. Αν ο κληρονόμος που κρατά το σπίτι ή ο αγοραστής πάρει στεγαστικό, η τράπεζα κάνει δική της εκτίμηση: ο Κανονισμός (ΕΕ) 575/2013 (άρθρο 229) ορίζει ότι το ακίνητο-εξασφάλιση εκτιμάται από ανεξάρτητο εκτιμητή.
• Εφορία. Για ακίνητα εκτός αντικειμενικού συστήματος, η έκθεση σάς προστατεύει από τόκους και πρόστιμα ανακρίβειας, όπως είδαμε (άρθρο 112 ν. 5219/2025).
• Κληρονομιά με χρέη. Για θανάτους από τις 16.9.2026, ο ν. 5303/2026 δεν επιτρέπει πώληση πριν από απόφαση εκκαθάρισης χωρίς άδεια δικαστηρίου, εκτός αν ο κληρονόμος δηλώσει ελεύθερη διαχείριση — δείτε την κληρονομιά με χρέη.

Εκτιμητής ακινήτων: αμοιβή και τι να ζητήσετε

Για την αμοιβή του εκτιμητή ακινήτων δεν υπάρχει δημοσιευμένη κλίμακα όπως εκείνη των συμβολαιογράφων· στην ιδιωτική ανάθεση συμφωνείται μαζί του και εξαρτάται από το ακίνητο, τον σκοπό και το βάθος της έκθεσης. Ζητήστε γραπτή προσφορά που να αναφέρει τον σκοπό (δικαστήριο, εφορία, συμφωνία κληρονόμων), την ημερομηνία αναφοράς (η ημέρα του θανάτου για τη δήλωση κληρονομιάς, η σημερινή για μοιρασιά ή πώληση), αν περιλαμβάνεται αυτοψία και έλεγχος εγγράφων, και ότι ο εκτιμητής είναι εγγεγραμμένος στο Μητρώο για τον τομέα των ακινήτων.

Από την online εκτίμηση στην τιμή πώλησης: πώς τη χρησιμοποιείτε σωστά

Τώρα που έχετε μια πρώτη εκτίμηση, κρατήστε την για αυτό που είναι: ένα ρεαλιστικό εύρος εμπορικής αξίας από δεδομένα της περιοχής — όχι φορολογική αξία, ούτε επίσημη έκθεση. Δίνει σε όλους τους κληρονόμους το ίδιο σημείο εκκίνησης και δείχνει αν αξίζει να πληρώσετε για επίσημη εκτίμηση.

Το όριο κάθε online εκτίμησης κληρονομημένου ακινήτου είναι ότι δεν βλέπει το εσωτερικό. Τα κληρονομημένα σπίτια είναι συχνά παλαιότερα και χωρίς πρόσφατη ανακαίνιση, οπότε μπορεί να ανήκουν στο κάτω μέρος του εύρους. Περισσότερα στα άρθρα πόσο ακριβής είναι η online εκτίμηση και online ή επιτόπια εκτίμηση. Η σειρά που προτείνουμε στην HOMLI:

1. Online εκτίμηση, κοινή για όλους τους κληρονόμους.
2. Επίσκεψη και καταγραφή όσων δεν «βλέπει» το μοντέλο: κατάσταση, ενεργειακή κλάση, εκκρεμότητες στα χαρτιά.
3. Αποτίμηση από σύμβουλο που ξέρει τη γειτονιά, για την τιμή ζήτησης.
4. Πιστοποιημένος εκτιμητής μόνο σε μία από τις περιπτώσεις που είδαμε.

Ολόκληρη τη διαδρομή, από την αποδοχή ως το συμβόλαιο, θα τη βρείτε στον οδηγό για την πώληση κληρονομημένου ακινήτου.

Τι ρίχνει ή ανεβάζει την αξία ενός κληρονομημένου σπιτιού

Ένα κληρονομημένο σπίτι αποτιμάται με τα ίδια κριτήρια όπως κάθε άλλο, αλλά συχνά συγκεντρώνει χαρακτηριστικά που μετακινούν την τιμή:

• Ηλικία και συντήρηση (−). Παλιές εγκαταστάσεις, κουφώματα, μπάνιο και κουζίνα γίνονται κόστος ανακαίνισης, που ο αγοραστής αφαιρεί από την προσφορά του.
• Χαμηλή ενεργειακή κλάση (−). Το ΠΕΑ χρειάζεται έτσι κι αλλιώς για την πώληση, και μια χαμηλή κατάταξη βαραίνει την εικόνα της αξίας.
• Εκκρεμότητες στα χαρτιά (−). Αδήλωτα αυθαίρετα ή κενά στους τίτλους και στο Κτηματολόγιο καθυστερούν το συμβόλαιο· η τακτοποίηση αυθαιρέτων πριν την πώληση είναι συχνά το πρώτο βήμα.
• Μήνες κλειστό (−). Υγρασία και παλιά έπιπλα το μικραίνουν οπτικά, ενώ ΕΝΦΙΑ και κοινόχρηστα τρέχουν.
• Θέση, όροφος, φως (+). Όσα δεν αλλάζουν είναι συχνά το πραγματικό ατού ενός παλιού διαμερίσματος σε καλή γειτονιά.
• Άδειο, καθαρό, με τακτοποιημένο φάκελο (+). Πηγαίνει στο συμβόλαιο χωρίς καθυστερήσεις — και ο αγοραστής βλέπει μια καλή κάτοψη με προοπτική ανακαίνισης.

Δείτε αναλυτικά τι ρίχνει την αξία ενός ακινήτου. Και μια παρατήρηση από την εμπειρία μας: μια παραμόρφωση που συναντάμε συχνά στην αξία ενός κληρονομημένου σπιτιού δεν είναι τεχνική αλλά συναισθηματική — το πατρικό μοιάζει να αξίζει περισσότερο σε όσους μεγάλωσαν εκεί. Ένα ουδέτερο νούμερο από την αρχή προστατεύει και την τιμή και τις σχέσεις.

Συχνές ερωτήσεις

Ποια αξία μετράει όταν κληρονομώ ένα ακίνητο;

Εξαρτάται από τη χρήση. Για τον φόρο κληρονομιάς μετράει η αξία της ημέρας του θανάτου, που για τα ακίνητα του αντικειμενικού συστήματος είναι η αντικειμενική αξία. Για τη μοιρασιά και την πώληση μετράει η εμπορική αξία. Έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή χρειάζεται όταν η αξία πρέπει να γίνει δεκτή από δικαστήριο, τράπεζα ή εφορία.

Ποια είναι η αξία κληρονομιάς ακινήτου για την εφορία;

Για ακίνητα του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού, η αντικειμενική αξία κατά την ημέρα του θανάτου (άρθρα 58 και 60 ν. 5219/2025). Για ακίνητα εκτός συστήματος, η αγοραία αξία που προσδιορίζει η Φορολογική Διοίκηση με συγκριτικά στοιχεία της περιοχής (άρθρο 3).

Χρειάζομαι πιστοποιημένο εκτιμητή για να μοιράσουμε την κληρονομιά;

Όχι, αν οι κληρονόμοι συμφωνούν· αρκεί μια κοινά αποδεκτή εκτίμηση της εμπορικής αξίας. Η έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή γίνεται απαραίτητη σε δικαστική διανομή, όταν κληρονομεί ανήλικος ή όταν η αξία πρέπει να τεκμηριωθεί απέναντι στην εφορία.

Πόσο κοστίζει ένας πιστοποιημένος εκτιμητής ακινήτων;

Δεν υπάρχει δημοσιευμένη κλίμακα αμοιβών όπως για τους συμβολαιογράφους· η αμοιβή συμφωνείται με τον εκτιμητή και εξαρτάται από το ακίνητο, τον σκοπό και το βάθος της έκθεσης. Ζητήστε γραπτή προσφορά με σκοπό, ημερομηνία αναφοράς και αυτοψία.

Αν πουλήσουμε ακριβότερα από την αντικειμενική αξία, ξαναπληρώνουμε φόρο κληρονομιάς;

Όχι. Ο φόρος κληρονομιάς υπολογίζεται στην αξία της ημέρας του θανάτου και δεν ξαναϋπολογίζεται με βάση το τίμημα μιας μεταγενέστερης πώλησης. Η πώληση έχει τη δική της φορολογική μεταχείριση, που την ελέγχετε με τον λογιστή σας.

Ξεκινήστε από ένα νούμερο που δέχονται όλοι

Είτε το σπίτι πουληθεί είτε μείνει σε έναν κληρονόμο, η συζήτηση πάει καλύτερα όταν όλοι κοιτάζουν το ίδιο εύρος εμπορικής αξίας. Μια πρώτη εκτίμηση κληρονομημένου ακινήτου με το online εργαλείο της HOMLI σάς δίνει αυτό το εύρος δωρεάν, σε ένα λεπτό.

Δοκιμάστε δωρεάν εκτίμηση ακινήτου σε 60 δευτερόλεπτα

Τελευταία ενημέρωση: Οκτώβριος 2026. Το άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά νομική ή φορολογική συμβουλή. Οι διατάξεις για τον φόρο κληρονομιάς, τη διανομή και την εκτίμηση ακινήτων τροποποιούνται — επιβεβαιώνετε την τρέχουσα εικόνα για τη δική σας περίπτωση με τον συμβολαιογράφο, τον δικηγόρο ή τον λογιστή σας.