Πώληση κληρονομιάς χωρίς φορολογική ενημερότητα: τι άλλαξε το 2026

Ναι — από τις 7 Απριλίου 2026 μπορείτε να πουλήσετε κληρονομημένο ακίνητο χωρίς να έχετε πληρώσει πρώτα τον φόρο κληρονομιάς. Αυτό που συχνά αναζητείται ως «πώληση κληρονομιάς χωρίς φορολογική ενημερότητα» το προβλέπει το άρθρο 17 του ν. 5293/2026: η δήλωση φόρου κληρονομιάς υποβάλλεται μαζί με τη δήλωση φόρου μεταβίβασης και ο συμβολαιογράφος παρακρατεί τον φόρο από το τίμημα.

Η αλλαγή αφορά κυρίως κληρονόμους χωρίς τη ρευστότητα να πληρώσουν τον φόρο πριν εισπράξουν. Παρακάτω: τι ίσχυε, πώς λειτουργεί η νέα διαδρομή, οι προϋποθέσεις και τι δεν αλλάζει. Για τη συνολική εικόνα, δείτε τον οδηγό μας για την πώληση κληρονομημένου ακινήτου — πλήρης οδηγός.

Τι ίσχυε μέχρι τώρα: γιατί η πώληση «κολλούσε» στον φόρο κληρονομιάς

Μέχρι τον Απρίλιο του 2026, η φορολογία της κληρονομιάς έπρεπε να έχει τακτοποιηθεί ως ξεχωριστό βήμα πριν από την πώληση. Ο κανόνας βρίσκεται στο άρθρο 103 παρ. 1 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025): δεν μεταγράφεται συμβόλαιο για κληρονομιαίο ακίνητο αν δεν προσκομίζεται πιστοποιητικό της εφορίας ότι υποβλήθηκε η δήλωση ή ότι εκδόθηκε πράξη προσδιορισμού του φόρου.

Το 2023 είχε γίνει ένα πρώτο βήμα: με τον ν. 5036/2023, από τις 28 Μαρτίου 2023 στις πωλήσεις κληρονομημένων ακινήτων δεν επισυνάπτεται το πιστοποιητικό φόρου κληρονομιάς — ο συμβολαιογράφος αναφέρει απλώς ότι η δήλωση έχει υποβληθεί. Καταργήθηκε και η τότε παρακράτηση του φόρου από το τίμημα, ενώ ο αγοραστής έπαψε να ευθύνεται για φόρο κληρονομιάς του πωλητή (εγκύκλιος ΑΑΔΕ Ε.2020/2023).

Η σειρά, όμως, έμενε ίδια: πρώτα δήλωση, μετά πώληση. Η δήλωση στο myPROPERTY «ανοίγει» αμέσως τον φόρο, πληρωτέο σε έως 12 διμηνιαίες δόσεις των τουλάχιστον €500 (άρθρο 87 ΚΦΠ) — και για ακίνητο, οι δόσεις προβλέπονται μόνο όσο αυτό ανήκει στον κληρονόμο. Όποιος κληρονομούσε σπίτι αλλά όχι μετρητά έβλεπε τον φόρο να «τρέχει» πριν φτάσουν τα χρήματα του αγοραστή. Στην εμπειρία της HOMLI, η σειρά των εγγράφων —και όχι η εύρεση αγοραστή— είναι η πιο συχνή αιτία καθυστέρησης στις πωλήσεις κληρονομημένων ακινήτων.

Τι αλλάζει το 2026: η εξαίρεση του άρθρου 17, βήμα-βήμα

Το άρθρο 17 του ν. 5293/2026 (ΦΕΚ Α΄ 57/07.04.2026) πρόσθεσε την παράγραφο 1α στο άρθρο 103 ΚΦΠ και ανοίγει τον δρόμο για πώληση ακινήτου πριν την εξόφληση φόρου κληρονομιάς: ο φόρος πληρώνεται από το ίδιο το τίμημα, στο συμβόλαιο. Η διάταξη ισχύει από τη δημοσίευση του νόμου και η ΑΑΔΕ την κοινοποίησε με την εγκύκλιο Ο.3014/2026. Η διαδρομή σε πέντε σημεία:

1. Αγοραστής. Ο φόρος «δένεται» με μια συγκεκριμένη πώληση — άρα χρειάζεται αγοραστής και συμφωνημένο τίμημα.
2. Κοινή υποβολή. Η δήλωση φόρου κληρονομιάς (ή δωρεάς ή γονικής παροχής) υποβάλλεται μαζί με τη δήλωση φόρου μεταβίβασης του ίδιου ακινήτου.
3. Χωρίς πιστοποιητικό. Το συμβόλαιο συντάσσεται και μεταγράφεται χωρίς το πιστοποιητικό της εφορίας του άρθρου 102 ΚΦΠ.
4. Παρακράτηση. Ο συμβολαιογράφος κρατά από το τίμημα το ποσό που ορίζει ο νόμος και το αποδίδει στην ΑΑΔΕ.
5. Μνεία. Το συμβόλαιο αναφέρει υποχρεωτικά τη δήλωση φόρου κληρονομιάς που υποβλήθηκε και τα στοιχεία της.

Πόσο παρακρατείται; Η νέα διάταξη δεν ορίζει δικό της ποσοστό· παραπέμπει στο όριο παρακράτησης του άρθρου 12 παρ. 4 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024). Για μεταβιβάσεις ακινήτων, το όριο αυτό είναι 70% επί του τιμήματος —εφόσον το τίμημα δεν υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας— και μέχρι το ύψος των οφειλών. Το ακριβές ποσό το υπολογίζει ο συμβολαιογράφος.

Πρακτικά, δεν χρειάζεται να βρείτε μετρητά για τον φόρο πριν εισπράξετε: εξοφλείται από τα χρήματα του αγοραστή και το υπόλοιπο τίμημα έρχεται σε εσάς. Αυτό που δεν λύνει ο νόμος είναι η τιμή.

Μάθετε την αξία του κληρονομημένου ακινήτου

Ποιες προϋποθέσεις πρέπει να ισχύουν;

Η «πώληση κληρονομιάς χωρίς φορολογική ενημερότητα» δεν είναι γενική άδεια. Η εξαίρεση εφαρμόζεται μόνο όταν ισχύουν όλα τα παρακάτω, όπως προκύπτουν από τη νέα παρ. 1α του άρθρου 103 ΚΦΠ:

Χρειάζεται πρώτα αποδοχή κληρονομιάς;

Ναι. Ο νόμος αλλάζει το πότε πληρώνεται ο φόρος, όχι το πώς αποκτά ο κληρονόμος τίτλο. Για να πουλήσει, χρειάζεται αποδοχή κληρονομιάς με δημόσιο έγγραφο, μεταγραμμένη ή καταχωρισμένη στο Κτηματολόγιο — ή, εναλλακτικά, μεταγραμμένο κληρονομητήριο (άρθρα 1193 και 1195 ΑΚ). Βήματα και κόστος θα βρείτε στον οδηγό για την αποδοχή κληρονομιάς. Επειδή στο συμβόλαιο αποδοχής επισυνάπτεται αντίγραφο της δήλωσης φόρου κληρονομιάς (άρθρο 106 παρ. 2 ΚΦΠ), ο συμβολαιογράφος θα ορίσει τη σειρά: δηλώσεις, αποδοχή, πώληση.

Ισχύει και για ακίνητο από δωρεά ή γονική παροχή;

Ναι, εφόσον το πουλάτε με τίμημα. Όχι όμως για νέα δωρεά ή γονική παροχή του ίδιου ακινήτου: εκεί, για κληρονομιαίο ακίνητο, απαιτείται εξόφληση ολόκληρου του φόρου που του αναλογεί (άρθρο 87 παρ. 6 ΚΦΠ) και επισύναψη του πιστοποιητικού (άρθρο 106 παρ. 1).

Λειτουργεί ήδη η κοινή υποβολή;

Η διάταξη ισχύει από τις 7 Απριλίου 2026. Το άρθρο 19 παρ. 2 επιτρέπει στην ΑΑΔΕ να ρυθμίσει με απόφαση την ηλεκτρονική κοινή υποβολή των δύο δηλώσεων· μέχρι τη σύνταξη του οδηγού δεν εντοπίσαμε τέτοια απόφαση. Ρωτήστε τον συμβολαιογράφο πώς εφαρμόζει σήμερα τη διαδρομή πριν κλείσετε ημερομηνία συμβολαίου.

Παράδειγμα ροής: από τον θάνατο έως το συμβόλαιο πώλησης

Ένα υποθετικό παράδειγμα: η Μαρία κληρονομεί τον Ιανουάριο του 2026 το διαμέρισμα της μητέρας της στο Παγκράτι. Ο θάνατος επήλθε στην Ελλάδα, άρα η δήλωση φόρου κληρονομιάς πρέπει να γίνει μέσα σε 9 μήνες, έως τον Οκτώβριο. Η Μαρία δεν θέλει να κρατήσει το σπίτι, αλλά ούτε έχει στην άκρη το ποσό του φόρου.

Με την προηγούμενη σειρά, η δήλωση θα ήταν ξεχωριστό, προηγούμενο βήμα και ο φόρος θα βεβαιωνόταν όποτε κι αν βρισκόταν αγοραστής. Τώρα φόρος και πώληση «συναντιούνται» στο ίδιο συμβόλαιο. Με περισσότερους κληρονόμους ο συντονισμός δυσκολεύει — δείτε την πώληση με πολλούς κληρονόμους.

Τι άλλο φέρνει ο νόμος 5293/2026 στις μεταβιβάσεις

Το άρθρο 17 ανήκει σε κεφάλαιο του νόμου για τη μεταβίβαση ακινήτων (άρθρα 15–18). Τρεις ακόμη ρυθμίσεις αφορούν όποιον πουλά.

Τοπογραφικό: όχι πια σε κάθε περίπτωση

Ο ν. 651/1977 απαιτεί τοπογραφικό διάγραμμα σε κάθε πώληση οικοπέδου ή αγροτεμαχίου, με ή χωρίς κτίσματα. Με το άρθρο 16, το τοπογραφικό δεν χρειάζεται όταν στην περιοχή λειτουργεί Κτηματολόγιο, έχει κυρωθεί και μεταγραφεί πράξη εφαρμογής και η πώληση δεν αλλάζει τα όρια του ακινήτου. Αφορά κυρίως μονοκατοικίες και οικόπεδα· ο μηχανικός σας θα επιβεβαιώσει αν πληρούνται και οι τρεις όροι.

Άρση κατάσχεσης της ΑΑΔΕ για να γίνει η πώληση

Το νέο άρθρο 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (άρθρο 18) επιτρέπει να αρθεί κατάσχεση της εφορίας ώστε να πουληθεί το ακίνητο, χωρίς πλήρη εξόφληση πρώτα. Όροι: τίμημα όχι χαμηλότερο από την εμπορική αξία που ορίστηκε κατά την κατάσχεση (ή την αντικειμενική, αν είναι υψηλότερη) και παρακράτηση τουλάχιστον 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης, ανάλογα με τη φορολογική συνέπεια του οφειλέτη. Η αίτηση γίνεται στο myAADE («Τα Αιτήματά μου»), βάσει της απόφασης Α.1158/2026 (ΦΕΚ Β΄ 4719/30.07.2026).

Ο συμβολαιογράφος ως «υπηρεσία μιας στάσης» — εκκρεμεί

Το άρθρο 15 κάνει τον συμβολαιογράφο υπηρεσία μιας στάσης: θα συλλέγει ηλεκτρονικά τα δικαιολογητικά, θα υποβάλλει τη δήλωση φόρου κληρονομιάς στο myPROPERTY και θα αποδίδει τον φόρο, ενώ —αν συμφωνηθεί ρητά— θα διαχειρίζεται το τίμημα μέσω δεσμευμένου λογαριασμού (escrow). Η έναρξή του όμως ορίζεται με κοινή υπουργική απόφαση (άρθρα 19 και 22), την οποία δεν εντοπίσαμε μέχρι τη σύνταξη του οδηγού.

Τι δεν αλλάζει με τον νέο νόμο;

Ο ν. 5293/2026 αλλάζει τη σειρά των βημάτων, όχι τους βασικούς κανόνες της κληρονομιάς:

• Η προθεσμία δήλωσης: 9 μήνες αν ο θάνατος επήλθε στην Ελλάδα, 1 έτος αν επήλθε στο εξωτερικό ή αν ο κληρονόμος διέμενε στο εξωτερικό (άρθρο 85 ν. 5219/2025). Δεν παρατείνεται· χωρίς αγοραστή εγκαίρως, η δήλωση υποβάλλεται κανονικά και η πώληση ακολουθεί με τη συνήθη διαδικασία.
• Ο υπολογισμός του φόρου: ίδιες κατηγορίες συγγένειας, αφορολόγητα και κλίμακες — αλλάζει το πότε πληρώνεται, όχι το πόσο. Δείτε πώς υπολογίζεται ο φόρος κληρονομιάς ακινήτου.
• Η αποδοχή κληρονομιάς: παραμένει προϋπόθεση. Για θανάτους από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026 ισχύει επιπλέον το αναμορφωμένο κληρονομικό δίκαιο του ν. 5303/2026 — ξεχωριστός νόμος, με αλλαγές μεταξύ άλλων στη διαδικασία αποδοχής ή αποποίησης και στην εκκαθάριση της κληρονομιάς. Αν η κληρονομιά έχει χρέη, μιλήστε πρώτα με δικηγόρο.
• Τα υπόλοιπα έγγραφα της πώλησης: από το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ και την ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου μέχρι το ενεργειακό πιστοποιητικό. Η εξαίρεση αφορά μόνο το πιστοποιητικό για τον φόρο κληρονομιάς, όχι τη γενική φορολογική ενημερότητα του πωλητή. Ίδια μένουν και τα έξοδα — δείτε την αμοιβή συμβολαιογράφου για μεταβίβαση.

Με την εκτίμηση στο χέρι: γιατί η τιμή μετράει διπλά

Τώρα που έχετε μια πρώτη εικόνα της αξίας, δείτε πώς «κουμπώνει» με τη νέα διαδρομή. Ο φόρος κληρονομιάς υπολογίζεται με βάση τη φορολογητέα αξία —για τα περισσότερα αστικά ακίνητα, την αντικειμενική— ενώ το τίμημα το ορίζει η αγορά. Και το όριο παρακράτησης υπολογίζεται επί του τιμήματος μόνο όταν αυτό δεν είναι χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία. Δείτε και την αντικειμενική αξία του ακινήτου σας.

Στην εμπειρία της HOMLI από πωλήσεις κληρονομημένων ακινήτων σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, δύο πράγματα κρίνουν πόσο ομαλά φτάνει κανείς στο συμβόλαιο: μια τιμή που στέκει στην αγορά από την πρώτη μέρα, και συντονισμός κληρονόμων, συμβολαιογράφου, μηχανικού και αγοραστή από νωρίς. Αν κάποιος κληρονόμος είναι ανήλικος, ισχύουν ειδικοί κανόνες για την πώληση — ελέγξτε τους από την αρχή. Με την πώληση με τη HOMLI, ο σύμβουλός σας κρατά το χρονοδιάγραμμα όσο τρέχει η προθεσμία.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορώ να πουλήσω κληρονομημένο ακίνητο πριν πληρώσω τον φόρο κληρονομιάς;

Ναι, από τις 7 Απριλίου 2026 (άρθρο 17 του ν. 5293/2026, νέα παρ. 1α του άρθρου 103 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας). Η δήλωση φόρου κληρονομιάς υποβάλλεται μαζί με τη δήλωση φόρου μεταβίβασης, το συμβόλαιο συντάσσεται χωρίς το πιστοποιητικό της εφορίας για τον φόρο κληρονομιάς, και ο συμβολαιογράφος παρακρατεί από το τίμημα το ποσό που ορίζει ο νόμος και το αποδίδει στην ΑΑΔΕ.

Σημαίνει αυτό μεταβίβαση ακινήτου χωρίς φορολογική ενημερότητα;

Όχι ακριβώς. Η εξαίρεση αφορά το πιστοποιητικό της εφορίας για τον φόρο κληρονομιάς (άρθρο 102 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας), όχι τη γενική φορολογική κατάσταση του πωλητή. Τα υπόλοιπα έγγραφα της μεταβίβασης ζητούνται κανονικά, και ο συμβολαιογράφος θα ελέγξει αν υπάρχουν άλλες οφειλές που επηρεάζουν την πώληση.

Πόσο παρακρατεί ο συμβολαιογράφος από το τίμημα;

Ο νόμος δεν ορίζει δικό του ποσοστό· παραπέμπει στο όριο παρακράτησης του άρθρου 12 παρ. 4 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, το οποίο για μεταβιβάσεις ακινήτων είναι 70% επί του τιμήματος (εφόσον αυτό δεν υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας) και μέχρι το ύψος των οφειλών. Το ακριβές ποσό για τη δική σας περίπτωση το υπολογίζει ο συμβολαιογράφος.

Ισχύει η ρύθμιση για ακίνητο από γονική παροχή ή δωρεά;

Ναι, εφόσον το ακίνητο πωλείται με τίμημα. Δεν καλύπτει όμως νέα δωρεά ή γονική παροχή του ίδιου ακινήτου, όπου εξακολουθεί να απαιτείται το πιστοποιητικό της εφορίας.

Παρατείνεται η προθεσμία για τη δήλωση φόρου κληρονομιάς;

Όχι. Η δήλωση υποβάλλεται εντός 9 μηνών, αν ο θάνατος επήλθε στην Ελλάδα, και εντός 1 έτους, αν επήλθε στο εξωτερικό ή αν ο κληρονόμος διέμενε στο εξωτερικό (άρθρο 85 του ν. 5219/2025). Αν δεν έχει βρεθεί αγοραστής ως τότε, η δήλωση υποβάλλεται κανονικά.

Πριν το συμβόλαιο: πόσο αξίζει το ακίνητο που κληρονομήσατε;

Η νέα διαδρομή λύνει το «πρώτα πληρώνω, μετά πουλάω». Δεν λύνει το ερώτημα της σωστής τιμής — και αυτό είναι το πρώτο βήμα, πριν από κάθε δήλωση. Η online εκτίμηση της HOMLI σάς δίνει δωρεάν μια ρεαλιστική αφετηρία σε ένα λεπτό.

Δοκιμάστε δωρεάν εκτίμηση ακινήτου σε 60 δευτερόλεπτα

Αν αποφασίσετε να πουλήσετε, σας βοηθάμε να συντονίσετε συμβολαιογράφο, μηχανικό και αγοραστή — ώστε η πώληση να κλείσει μέσα στις προθεσμίες.

Τελευταία ενημέρωση: Οκτώβριος 2026. Το άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά νομική ή φορολογική συμβουλή. Η πρακτική εφαρμογή του άρθρου 17 και αποφάσεις που εκκρεμούν μπορεί να διαφοροποιήσουν τα παραπάνω — επιβεβαιώνετε τη διαδικασία με τον συμβολαιογράφο, τον λογιστή ή τον δικηγόρο σας.