Αποδοχή κληρονομιάς — βήματα, δικαιολογητικά, κόστος & χρόνος 2026

Η αποδοχή κληρονομιάς είναι η συμβολαιογραφική πράξη που σας κάνει νόμιμο ιδιοκτήτη του κληρονομημένου ακινήτου — και είναι το πρώτο, υποχρεωτικό βήμα πριν μπορέσετε να το πουλήσετε. Μέχρι να γίνει και να μεταγραφεί στο Κτηματολόγιο, το ακίνητο εξακολουθεί τυπικά να ανήκει στον αποβιώσαντα και καμία μεταβίβαση δεν είναι δυνατή.

Σε αυτόν τον οδηγό βλέπετε τι ακριβώς είναι η αποδοχή, ποια δικαιολογητικά χρειάζεστε, πώς εξελίσσεται στον συμβολαιογράφο, πόσο κοστίζει και ποιες προθεσμίες πρέπει να προσέξετε για το 2026.

Τι είναι η αποδοχή κληρονομιάς και γιατί προηγείται της πώλησης

Όταν κάποιος αποβιώνει, η περιουσία του δεν περνά αυτόματα και «καθαρά» στους κληρονόμους στα βιβλία του Κτηματολογίου. Η αποδοχή κληρονομιάς είναι η επίσημη δήλωση —με συμβολαιογραφική πράξη— ότι αποδέχεστε την κληρονομιά, και η μεταγραφή της είναι αυτή που σας καταχωρεί ως τον νέο ιδιοκτήτη.

Γι' αυτό η αποδοχή είναι αδιαπραγμάτευτα το πρώτο βήμα: χωρίς τίτλο στο όνομά σας, δεν υπάρχει τίποτα να μεταβιβαστεί. Στην πράξη, οι κληρονόμοι που ξεκινούν την αποδοχή έγκαιρα —ιδανικά πριν καν σκεφτούν την πώληση— γλιτώνουν τις πιο συνηθισμένες καθυστερήσεις.

Με διαθήκη ή χωρίς διαθήκη — τι αλλάζει

Αν υπάρχει διαθήκη, αυτή πρέπει πρώτα να δημοσιευθεί στο αρμόδιο δικαστήριο και με βάση αυτήν προσδιορίζονται οι κληρονόμοι και τα μερίδιά τους. Αν δεν υπάρχει διαθήκη, εφαρμόζεται η εξ αδιαθέτου διαδοχή, δηλαδή η σειρά που ορίζει ο νόμος ανάλογα με τη συγγένεια. Και στις δύο περιπτώσεις, η αποδοχή γίνεται με τον ίδιο τρόπο —συμβολαιογραφική πράξη και μεταγραφή— απλώς αλλάζουν τα δικαιολογητικά που τεκμηριώνουν ποιος κληρονομεί και τι.

Τα δικαιολογητικά που θα χρειαστείτε

Ο ακριβής φάκελος εξαρτάται από την περίπτωση, αλλά κατά κανόνα περιλαμβάνει:

• Ληξιαρχική πράξη θανάτου.
• Πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών (όταν δεν υπάρχει διαθήκη).
• Πιστοποιητικό περί μη δημοσίευσης ή δημοσίευσης διαθήκης — και τη δημοσιευμένη διαθήκη, όπου υπάρχει.
• Τους τίτλους κτήσης του αποβιώσαντος για το ακίνητο.
• Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ που δείχνει ότι το ακίνητο είναι δηλωμένο — δείτε πώς εκδίδεται το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.
• Τη δήλωση φόρου κληρονομιάς.

Ο συμβολαιογράφος σάς δίνει την οριστική λίστα για τη δική σας περίπτωση. Όσο πιο νωρίς ξεκινήσετε να μαζεύετε αυτά τα έγγραφα, τόσο πιο γρήγορα κλείνει ο φάκελος.

Τα βήματα στον συμβολαιογράφο

Η διαδικασία ακολουθεί σταθερή διαδρομή:

• Συγκέντρωση δικαιολογητικών και έλεγχος των τίτλων.
• Υποβολή δήλωσης φόρου κληρονομιάς στην ΑΑΔΕ και εκκαθάριση του φόρου.
• Σύνταξη και υπογραφή της πράξης αποδοχής στον συμβολαιογράφο.
• Μεταγραφή της πράξης στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο — από εδώ και πέρα εμφανίζεστε ως ο ιδιοκτήτης.

Με την ολοκλήρωση της μεταγραφής, έχετε τίτλο στο όνομά σας και μπορείτε να προχωρήσετε στην προετοιμασία της πώλησης.

Πόσο κοστίζει η αποδοχή κληρονομιάς

Το κόστος έχει τρία βασικά σκέλη: την αμοιβή του συμβολαιογράφου, τα έξοδα μεταγραφής και —ξεχωριστά— τον φόρο κληρονομιάς. Η αμοιβή του συμβολαιογράφου είναι κλιμακωτή ως ποσοστό της αξίας του ακινήτου:

Επειδή τα ποσοστά για τα ανώτερα κλιμάκια και τα τέλη μεταγραφής διαφοροποιούνται, ζητήστε από τον συμβολαιογράφο μια αναλυτική προεκτίμηση με βάση τη συγκεκριμένη αξία του ακινήτου σας. Έτσι ξέρετε εκ των προτέρων το συνολικό κόστος πριν ξεκινήσετε.

Προθεσμίες που πρέπει να προσέξετε

Η ίδια η αποδοχή δεν έχει αυστηρή προθεσμία — μπορείτε να την κάνετε αργότερα, αρκεί να προηγηθεί κάθε μεταβίβασης. Αυστηρές προθεσμίες, όμως, υπάρχουν σε δύο σημεία:

• Αποποίηση κληρονομιάς: αν δεν θέλετε την κληρονομιά (π.χ. λόγω χρεών), η αποποίηση γίνεται κατά κανόνα εντός 4 μηνών από τότε που μάθατε για την επαγωγή — με μεγαλύτερη προθεσμία αν διαμένετε στο εξωτερικό. Αν περάσει η προθεσμία, θεωρείται ότι αποδεχθήκατε.
• Δήλωση φόρου κληρονομιάς: υποβάλλεται κατά κανόνα εντός 9 μηνών από τον θάνατο, όταν ο θάνατος επήλθε στην Ελλάδα, και εντός ενός έτους όταν ο θάνατος ή ο κληρονόμος βρισκόταν στο εξωτερικό.

Οι προθεσμίες αυτές αναφέρονται όπως ισχύουν γενικά· επιβεβαιώνετε πάντα τις ακριβείς ημερομηνίες της περίπτωσής σας με τον συμβολαιογράφο ή την ΑΑΔΕ.

Μετά την αποδοχή — πότε και πώς προχωράτε στην πώληση

Μόλις ολοκληρωθεί η μεταγραφή και έχετε τίτλο στο όνομά σας, το επόμενο πρακτικό ερώτημα είναι «πόσο αξίζει το ακίνητο σήμερα». Μια δωρεάν online εκτίμηση σάς δίνει γρήγορα ένα ρεαλιστικό εύρος, που γίνεται η αφετηρία για να αποφασίσετε τιμή και στρατηγική — ειδικά αν κληρονομείτε μαζί με άλλους και χρειάζεται μια κοινή, αντικειμενική βάση συζήτησης.

Η αποδοχή είναι ένα μόνο κομμάτι της συνολικής διαδρομής. Το πλήρες πλαίσιο — από την κληρονομιά μέχρι το συμβόλαιο, μαζί με τον φόρο και τις περιπτώσεις με πολλούς κληρονόμους — το βλέπετε στον αναλυτικό οδηγό για την πώληση κληρονομημένου ακινήτου, καθώς και στον γενικό οδηγό για τη διαδικασία πώλησης.

Συχνές ερωτήσεις

Είναι υποχρεωτική η αποδοχή κληρονομιάς για να πουλήσω;

Ναι. Για να μεταβιβάσετε κληρονομημένο ακίνητο πρέπει πρώτα να γίνετε εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης μέσω της αποδοχής και της μεταγραφής της στο Κτηματολόγιο. Χωρίς αυτήν, ο συμβολαιογράφος δεν συντάσσει συμβόλαιο πώλησης.

Πόσο κοστίζει η αποδοχή κληρονομιάς στον συμβολαιογράφο;

Η αμοιβή είναι κλιμακωτή ως ποσοστό της αξίας, με πρώτο κλιμάκιο 0,80% (ΚΥΑ 111376/2011, όπως τροποποιήθηκε με ΦΕΚ 2170/2015) και φθίνοντα ποσοστά για μεγαλύτερες αξίες. Προστίθενται ΦΠΑ επί της αμοιβής και έξοδα μεταγραφής. Ζητήστε αναλυτική προεκτίμηση από τον συμβολαιογράφο.

Υπάρχει προθεσμία για την αποδοχή κληρονομιάς;

Η ίδια η αποδοχή δεν έχει αυστηρή προθεσμία, αλλά απαιτείται πριν από κάθε μεταβίβαση. Αυστηρές προθεσμίες έχουν η αποποίηση (κατά κανόνα 4 μήνες) και η δήλωση φόρου κληρονομιάς (κατά κανόνα 9 μήνες από τον θάνατο).

Μπορώ να κάνω αποδοχή κληρονομιάς μόνο για το μερίδιό μου;

Κάθε κληρονόμος αποδέχεται το δικό του ιδανικό μερίδιο. Όταν οι κληρονόμοι είναι πολλοί, η πώληση ολόκληρου του ακινήτου χρειάζεται τη συμφωνία όλων — αλλιώς μπορεί να πουληθεί μεμονωμένο μερίδιο.

Επόμενο βήμα — δείτε τι αξίζει το ακίνητο

Με την αποδοχή σε εξέλιξη, ένα ρεαλιστικό εύρος αξίας σάς βοηθά να σχεδιάσετε τα επόμενα βήματα και να συνεννοηθείτε με τυχόν συγκληρονόμους.

Δοκιμάστε δωρεάν εκτίμηση ακινήτου σε 60 δευτερόλεπτα

Τελευταία ενημέρωση: Ιούνιος 2026. Ενημερωτικό άρθρο — δεν υποκαθιστά τη νομική ή φορολογική συμβουλή. Οι προθεσμίες, τα ποσοστά αμοιβών και οι φορολογικές διατάξεις τροποποιούνται· επιβεβαιώνετε την τρέχουσα εικόνα με συμβολαιογράφο και την ΑΑΔΕ.