Προσύμφωνο πώλησης ακινήτου — τι προστατεύει τον πωλητή

Ο πωλητής που υπογράφει προσύμφωνο πώλησης ακινήτου χρειάζεται τέσσερα πράγματα: συμβολαιογραφικό έγγραφο, γιατί το ιδιωτικό συμφωνητικό είναι άκυρο (ΑΚ 166 και 369)· ποσό που ορίζεται ρητά ως αρραβώνας· αιρέσεις με καταληκτική ημερομηνία· και αυτοσύμβαση μόνο μετά την εξόφληση του τιμήματος. Όπου λείπει κάτι από αυτά, το ρίσκο συνήθως το σηκώνει ο πωλητής.

Στο προσύμφωνο μια αποδεκτή προσφορά γίνεται δέσμευση — και εκεί ένας πωλητής μπορεί να χάσει χρήματα, σπάνια από κακή πίστη του αγοραστή, συχνότερα από αόριστες διατυπώσεις. Ο οδηγός είναι γραμμένος από την πλευρά του πωλητή: τι λέει ο Αστικός Κώδικας, ποιες ρήτρες να ζητήσετε, τι κοστίζει και τι δηλώνεται στην εφορία.

Τι είναι το προσύμφωνο και γιατί για ακίνητο γίνεται στον συμβολαιογράφο;

Προσύμφωνο είναι η σύμβαση με την οποία τα μέρη αναλαμβάνουν την υποχρέωση να συνάψουν αργότερα ορισμένη σύμβαση — εδώ, το οριστικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας (άρθρο 166 του Αστικού Κώδικα, ΑΚ). Το ίδιο άρθρο θέτει τον κρίσιμο κανόνα: το προσύμφωνο υπόκειται στον τύπο που ο νόμος ορίζει για τη σύμβαση που πρέπει να συναφθεί.

Για τα ακίνητα, ο τύπος αυτός είναι το συμβολαιογραφικό έγγραφο: το άρθρο 369 ΑΚ το απαιτεί για τις συμβάσεις που έχουν αντικείμενο τη σύσταση, μετάθεση, αλλοίωση ή κατάργηση εμπράγματων δικαιωμάτων σε ακίνητο. Στη διαδικασία πώλησης ακινήτου, το προσύμφωνο μπαίνει ανάμεσα στην αποδοχή της προσφοράς και στο οριστικό, όταν κάτι εκκρεμεί: το δάνειο του αγοραστή, πιστοποιητικά, η άρση μιας υποθήκης.

Το προσύμφωνο δεν μεταβιβάζει την κυριότητα: μέχρι το οριστικό και την καταχώρισή του, ιδιοκτήτης παραμένετε εσείς. Δημιουργεί την αμοιβαία υποχρέωση να υπογραφεί το οριστικό στους όρους που συμφωνήθηκαν.

Ιδιωτικό συμφωνητικό πώλησης ακινήτου: γιατί δεν σας καλύπτει

Ένα ιδιωτικό συμφωνητικό πώλησης ακινήτου δεν προστατεύει τον πωλητή, όσο λεπτομερές κι αν είναι: δικαιοπραξία χωρίς τον τύπο που απαιτεί ο νόμος είναι άκυρη (ΑΚ 159), και η θεώρηση του γνησίου της υπογραφής δεν το αλλάζει.

Χαρακτηριστική είναι η απόφαση 10162/2018 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών. Η αγοράστρια είχε καταβάλει €50.000 με ιδιωτικό προσύμφωνο και, όταν η πώληση δεν ολοκληρώθηκε, τα ζήτησε πίσω· ο πωλητής υποστήριξε ότι ήταν αρραβώνας που είχε καταπέσει. Το δικαστήριο έκρινε ότι, αφού η κύρια σύμβαση ήταν άκυρη, άκυρη ήταν και η συμφωνία για τον αρραβώνα, και ότι το ποσό αποτελούσε πλουτισμό του πωλητή χωρίς νόμιμη αιτία (ΑΚ 904).

Με ιδιωτικό συμφωνητικό, ο «αρραβώνας» που κρατάτε δεν είναι δικός σας — και το ακίνητο έχει μείνει εκτός αγοράς όσο κράτησε η αναμονή.

Αρραβώνας, προκαταβολή ή ποινική ρήτρα — τι γίνεται αν ο αγοραστής υπαναχωρήσει;

Το ποσό που εισπράττετε σας προστατεύει μόνο αν το προσύμφωνο λέει ρητά τι είναι. Ο αρραβώνας (ΑΚ 402–403), αν δεν συμφωνήθηκε κάτι άλλο, θεωρείται ότι δόθηκε για να καλύψει τη ζημία από τη μη εκτέλεση της σύμβασης. Ο υπαίτιος για τη μη εκτέλεση χάνει τον αρραβώνα που έδωσε ή αποδίδει διπλάσιο αυτόν που έλαβε· σε περίπτωση αμφιβολίας, περαιτέρω αποζημίωση δεν αποκλείεται, μειώνεται όμως κατά το ποσό του αρραβώνα.

Παράδειγμα με στρογγυλά νούμερα: τίμημα €250.000 και €20.000 «ως αρραβώνας και έναντι του τιμήματος» — αν η πώληση ολοκληρωθεί, συμψηφίζονται στο τίμημα. Αν ο αγοραστής αποχωρήσει χωρίς να τον καλύπτει κάποια αίρεση, κρατάτε τα €20.000. Αν αποχωρήσετε εσείς, επειδή ήρθε καλύτερη προσφορά, οφείλετε €40.000. Ο αρραβώνας στην πώληση ακινήτου δεσμεύει δηλαδή και τις δύο πλευρές. Το ύψος του δεν το ορίζει ο νόμος· συμφωνείται.

Αναβλητική και διαλυτική αίρεση: δάνειο, πώληση άλλου ακινήτου, έγγραφα

Αίρεση είναι ένα μελλοντικό και αβέβαιο γεγονός από το οποίο εξαρτάται η τύχη του προσυμφώνου. Με αναβλητική αίρεση, τα αποτελέσματα επέρχονται μόλις συμβεί το γεγονός (ΑΚ 201): «το προσύμφωνο ισχύει εφόσον εγκριθεί το δάνειο». Με διαλυτική αίρεση, μόλις συμβεί το γεγονός η δικαιοπραξία παύει να ισχύει και επανέρχεται αυτοδικαίως η προηγούμενη κατάσταση (ΑΚ 202): «αν το δάνειο δεν εγκριθεί έως τις 15 Μαρτίου, το προσύμφωνο λύεται».

Οι τρεις αιρέσεις που συναντά συχνότερα ένας πωλητής:

• Δάνειο του αγοραστή. Η πιο συνηθισμένη — και η πιο επικίνδυνη όταν μένει ανοιχτή. Γράψτε προθεσμία για την αίτηση και τα δικαιολογητικά του, ημερομηνία για τη γραπτή απάντηση της τράπεζας και τι γίνεται με τον αρραβώνα αν το δάνειο απορριφθεί χωρίς δική του υπαιτιότητα.
• Πώληση δικού του ακινήτου. Δεν εξαρτάται ούτε από εσάς ούτε από μια τράπεζα· αν τη δεχτείτε, βάλτε σύντομη προθεσμία. Το αντίστροφο σενάριο —πουλάτε για να αγοράσετε— θα το δούμε σε ξεχωριστό οδηγό.
• Δικά σας έγγραφα. Αν το οριστικό προϋποθέτει τακτοποίηση αυθαιρέτου, ταυτότητα κτιρίου ή άρση υποθήκης, βάλτε ρεαλιστική προθεσμία — αλλιώς η αίρεση γυρίζει εναντίον σας και μπορεί να αποχωρήσει ο αγοραστής.

Δίχτυ ασφαλείας δίνει ο ίδιος ο νόμος: αν η πλευρά που έχει συμφέρον εμποδίσει ή προκαλέσει την έκβαση μιας αίρεσης αντίθετα προς την καλή πίστη, η αίρεση κρίνεται σαν να είχε την αντίθετη έκβαση (ΑΚ 207) — για παράδειγμα, όταν ο αγοραστής δεν καταθέτει ποτέ τα χαρτιά του για να «πέσει» το δάνειο. Η κακή πίστη όμως αποδεικνύεται δύσκολα· γι' αυτό οι υποχρεώσεις του γράφονται με ημερομηνίες.

Στην εμπειρία της HOMLI από εκατοντάδες συναλλαγές τον χρόνο σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, τα προσύμφωνα που «κολλάνε» σπάνια σκοντάφτουν σε κακή πρόθεση· σκοντάφτουν σε αιρέσεις χωρίς ημερομηνία.

Ποιες ρήτρες προστατεύουν τον πωλητή;

Ένα καλό προσύμφωνο πώλησης ακινήτου απαντά γραπτά, από πριν, στα ερωτήματα που θα φέρουν τριβή αργότερα.

Καταληκτική ημερομηνία για το οριστικό

Χωρίς ημερομηνία μένετε δεσμευμένοι επ' αόριστον. Ορίστε ημέρα «το αργότερο έως» και τη συνέπεια αν περάσει άπρακτη με υπαιτιότητα του αγοραστή: δικαίωμα να υπαναχωρήσετε κρατώντας τον αρραβώνα. Με αίρεση δανείου, το οριστικό πρέπει να «χωράει» μετά την προθεσμία της.

Παράδοση της χρήσης

Τα κλειδιά παραδίδονται κατά κανόνα με το οριστικό. Αν ο αγοραστής μπει νωρίτερα και η πώληση ματαιωθεί, θα πρέπει να πάρετε πίσω ένα ακίνητο με εργασίες στη μέση. Αν το δεχτείτε, γράψτε ποιος πληρώνει κοινόχρηστα και ζημιές και σε πόσες ημέρες αποδίδεται το ακίνητο — και προτιμήστε να συνδυάζεται με εξόφληση. Αν το ακίνητο είναι νοικιασμένο, γράψτε αν παραδίδεται κενό ή με τη μίσθωση σε ισχύ (δείτε τι ισχύει στην πώληση ακινήτου με ενοικιαστή).

Αυτοσύμβαση: εγγύηση για τον αγοραστή, ρίσκο για τον πωλητή

Με ρήτρα αυτοσύμβασης, ο πωλητής εξουσιοδοτεί τον αγοραστή να υπογράψει το οριστικό και για λογαριασμό του — δηλαδή με τον εαυτό του. Το άρθρο 235 ΑΚ το επιτρέπει όταν το έχει επιτρέψει ο αντιπροσωπευόμενος, και στο ακίνητο η ρήτρα γράφεται στο ίδιο συμβολαιογραφικό προσύμφωνο. Για τον αγοραστή είναι εγγύηση ότι η μεταβίβαση θα γίνει και χωρίς τον πωλητή· ακριβώς γι' αυτό, ο πωλητής τη δίνει μόνο με εξόφληση ολόκληρου του τιμήματος. Αλλιώς κινδυνεύει να μείνει χωρίς ακίνητο και με μια απλή απαίτηση για χρήματα.

Ποιος πληρώνει τι

Για τα έγγραφα, δείτε τη λίστα με τα δικαιολογητικά πώλησης· για ακίνητο με ενεργό στεγαστικό, πώς γίνεται η πώληση με δάνειο ή υποθήκη.

Στην πώληση με τη HOMLI, οι όροι του προσυμφώνου συζητούνται από τη στιγμή που γίνεται αποδεκτή η προσφορά, ώστε στον συμβολαιογράφο να φτάνει μια συμφωνία κλεισμένη στα ουσιώδη.

Σας συνοδεύουμε από την προσφορά μέχρι το συμβόλαιο

Προσύμφωνο πώλησης ακινήτου: κόστος, φόρος μεταβίβασης και Ε9/Ε1

Τώρα που έχετε μια πρώτη εκτίμηση της αξίας, μπορείτε να δείτε τι κοστίζει το ενδιάμεσο βήμα. Το βασικό κόστος του προσυμφώνου είναι η αμοιβή του συμβολαιογράφου· φόρος μεταβίβασης δεν καταβάλλεται σε αυτό το στάδιο.

Η αμοιβή του συμβολαιογράφου

Ορίζεται από την ΚΥΑ 111376/2011, όπως τροποποιήθηκε με το ΦΕΚ Β' 2170/2015: πάγιο €20 και αναλογικό δικαίωμα από 0,80% για τα πρώτα €120.000. Στα προσύμφωνα με αρραβώνα ή καταβολή τιμήματος, το αναλογικό δικαίωμα υπολογίζεται στο ποσό που καταβάλλεται με την υπογραφή και σε όσα θα καταβληθούν έως το οριστικό (άρθρο 2 περ. γ' της ΚΥΑ): για αρραβώνα €20.000 αντιστοιχούν €160, πλέον πάγιου και ΦΠΑ. Η αμοιβή αυτή συμψηφίζεται στην αμοιβή του οριστικού, εφόσον εκείνο συνταχθεί εμπρόθεσμα. Ποιος την πληρώνει είναι θέμα συμφωνίας· κατά κανόνα ο αγοραστής, όπως εξηγούμε στον οδηγό για την αμοιβή συμβολαιογράφου για μεταβίβαση.

Φόρος μεταβίβασης: ο συντελεστής «κλειδώνει» στο προσύμφωνο

Τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου τον οφείλει ο αγοραστής· η δήλωση υποβάλλεται πριν από τη μεταβίβαση και ο φόρος καταβάλλεται εφάπαξ μαζί της (άρθρα 28 και 29 ν. 5219/2025). Το προσύμφωνο όμως μετρά: αν το οριστικό συνταχθεί εντός δύο ετών από συμβολαιογραφικό προσύμφωνο, κρίσιμη είναι η ημερομηνία του προσυμφώνου και ο φόρος υπολογίζεται με τους συντελεστές που ίσχυαν τότε (άρθρο 26 παρ. 1 περ. α'). Αυτό έχει βάρος όταν έχουν ανακοινωθεί αλλαγές — όπως ο συντελεστής 15% για αγοραστές φυσικά πρόσωπα από χώρες εκτός ΕΕ από 1.7.2027, που έχει ανακοινωθεί αλλά δεν είχε ψηφιστεί έως τον Οκτώβριο του 2026· πώς θα αντιμετωπιστούν τα προσύμφωνα θα το κρίνει ο νόμος.

Ε9 και ΕΝΦΙΑ: ποιος δηλώνει το ακίνητο

Με απλό προσύμφωνο, στο Ε9 δεν αλλάζει τίποτα: ο πωλητής δηλώνει το ακίνητο και πληρώνει τον ΕΝΦΙΑ, που επιβάλλεται στα δικαιώματα της 1ης Ιανουαρίου (άρθρο 8 ν. 5219/2025). Αν το οριστικό γίνει τον Μάρτιο, ο ΕΝΦΙΑ της χρονιάς είναι δικός σας, εκτός αν συμφωνηθεί επιμερισμός. Με αυτοσύμβαση, ο εκ προσυμφώνου αγοραστής αναγράφει το ακίνητο στη δική του δήλωση και γίνεται υπόχρεος ΕΝΦΙΑ (άρθρα 2 παρ. 4 περ. ζ' και 9). Με το οριστικό, η ανάρτηση του συμβολαίου στο myPROPERTY δημιουργεί αυτόματα ψηφιακό Ε9 των συμβαλλομένων· τη δήλωση μεταβολών την υποβάλλει ο συμβολαιογράφος εντός 30 ημερών, εκτός αν δηλώσετε ότι θα την υποβάλετε εσείς.

Ε1: τι αφορά τον αγοραστή και τι τον πωλητή

Για τον αγοραστή, ό,τι πληρώνει για την αγορά λογίζεται ως δαπάνη απόκτησης περιουσιακών στοιχείων (άρθρο 32 ν. 4172/2013)· σε ποια χρονιά αποτυπώνεται ο αρραβώνας, το επιβεβαιώνει ο λογιστής του. Για τον πωλητή ιδιώτη, το κρίσιμο είναι ο φόρος υπεραξίας, σε αναστολή μέχρι και τις 31.12.2026 (άρθρο 72 παρ. 33 του ίδιου νόμου). Αν το οριστικό πέσει στο 2027, ζητήστε από τον λογιστή σας να ελέγξει αν σας αφορά — η παράταση έως το 2030 που έχει αναφερθεί σε δημοσιεύματα δεν είχε νομοθετηθεί έως τον Οκτώβριο του 2026.

Η τιμή του προσυμφώνου κρίνεται νωρίτερα, στην τιμολόγηση και στη διαπραγμάτευση (θέμα για ξεχωριστό οδηγό). Αν δεν έχετε φτάσει ακόμη εκεί, δείτε πώς να πουλήσετε γρήγορα και στη σωστή τιμή.

Συχνές ερωτήσεις

Ισχύει ένα ιδιωτικό συμφωνητικό πώλησης ακινήτου;

Όχι ως δέσμευση για την πώληση. Το προσύμφωνο υπόκειται στον τύπο της σύμβασης που θα συναφθεί (ΑΚ 166), και για ακίνητο απαιτείται συμβολαιογραφικό έγγραφο (ΑΚ 369)· χωρίς αυτό είναι άκυρο (ΑΚ 159). Άκυρη είναι και η συμφωνία για αρραβώνα, οπότε τα χρήματα κατά κανόνα επιστρέφονται.

Τι γίνεται με τον αρραβώνα αν ο αγοραστής δεν πάρει δάνειο;

Εξαρτάται από το προσύμφωνο. Αν υπάρχει αίρεση δανείου και το δάνειο απορριφθεί χωρίς υπαιτιότητα του αγοραστή, ισχύει ό,τι προβλέπει η ρήτρα — συνήθως λύση του προσυμφώνου και επιστροφή του αρραβώνα. Χωρίς αίρεση, ο αγοραστής που δεν πληρώνει κινδυνεύει να χάσει τον αρραβώνα (ΑΚ 403).

Πόσο κοστίζει το προσύμφωνο πώλησης ακινήτου;

Το βασικό κόστος είναι η αμοιβή του συμβολαιογράφου: πάγιο €20 και αναλογικό δικαίωμα από 0,80% στα ποσά που καταβάλλονται με το προσύμφωνο και έως το οριστικό (ΚΥΑ 111376/2011, άρθρο 2 περ. γ'), πλέον ΦΠΑ. Συμψηφίζεται στο οριστικό, εφόσον εκείνο υπογραφεί εμπρόθεσμα.

Πληρώνεται φόρος μεταβίβασης με το προσύμφωνο;

Όχι. Ο φόρος μεταβίβασης βαρύνει τον αγοραστή και καταβάλλεται με τη δήλωση πριν από το οριστικό. Αν όμως υπάρχει συμβολαιογραφικό προσύμφωνο και το οριστικό γίνει εντός δύο ετών, υπολογίζεται με τους συντελεστές της ημέρας του προσυμφώνου (άρθρο 26 ν. 5219/2025).

Δηλώνεται το προσύμφωνο στο Ε9;

Το απλό προσύμφωνο όχι: ο πωλητής δηλώνει το ακίνητο και πληρώνει τον ΕΝΦΙΑ μέχρι το οριστικό. Αν όμως έχει ρήτρα αυτοσύμβασης, ο αγοραστής αναγράφει το ακίνητο στο δικό του Ε9 και γίνεται υπόχρεος ΕΝΦΙΑ (άρθρα 2 και 9 ν. 5219/2025).

Πριν από το προσύμφωνο, η σωστή τιμή

Κάθε όρος του προσυμφώνου —αρραβώνας, προθεσμίες, αιρέσεις— στηρίζεται σε μια τιμή που πρέπει να στέκει. Ξεκινήστε με μια δωρεάν εκτίμηση ακινήτου, ώστε όταν έρθει η προσφορά να ξέρετε σε τι ακριβώς δεσμεύεστε.

Δοκιμάστε δωρεάν εκτίμηση ακινήτου σε 60 δευτερόλεπτα

Τελευταία ενημέρωση: Οκτώβριος 2026. Το άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά νομική ή φορολογική συμβουλή. Τη διατύπωση κάθε προσυμφώνου την ελέγχουν ο συμβολαιογράφος και ο δικηγόρος σας· τα φορολογικά ζητήματα επιβεβαιώνονται με τον λογιστή σας.