Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης 2027: τι αντικαθιστά το ΤΑΠ και πόσο θα πληρώνετε

Το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ) είναι το νέο δημοτικό τέλος ακινήτων που από την 1η Ιανουαρίου 2027 αντικαθιστά το ΤΑΠ και τον Φόρο Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων. Βάση του είναι τα τετραγωνικά × τιμή ζώνης × συντελεστής παλαιότητας, επί συντελεστή 0,30‰–0,70‰ που ορίζει κάθε δημοτικό συμβούλιο· χρεώνεται, όπως και το ΤΑΠ, στον λογαριασμό ρεύματος (ν. 5314/2026).

Δεν μιλάμε για εξαγγελία: το ΤΤΑ είναι ήδη νόμος, μέρος του νέου Κώδικα Τοπικής Αυτοδιοίκησης (ν. 5314/2026, ΦΕΚ Α΄ 103/29.06.2026). Εκκρεμεί μόνο ο συντελεστής κάθε δήμου. Παρακάτω θα βρείτε τον υπολογισμό με παράδειγμα, ποιος πληρώνει, τι γίνεται στη χρονιά της πώλησης και τι σημαίνει το νέο τέλος για ένα σπίτι που μένει κλειστό.

Τι είναι το ΤΤΑ και τι καταργεί

Το ΤΤΑ είναι πόρος των δήμων που επιβάλλεται στην αξία των ακινήτων μέσα στα διοικητικά τους όρια (άρθρο 392 ν. 5314/2026) και λειτουργεί ως αντικατάσταση του ΤΑΠ: ενοποιεί το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (άρθρο 24 ν. 2130/1993) και τον Φόρο Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων (ΦΗΧ, ν. 1080/1980). Η κατάργηση του ΦΗΧ είναι ρητή στο κείμενο του νόμου: ΤΑΠ και ΦΗΧ επιβάλλονται μόνο έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 και οι διατάξεις τους καταργούνται (άρθρα 448 και 773).

Δύο διευκρινίσεις γλιτώνουν παρεξηγήσεις. Τα δημοτικά τέλη καθαριότητας και φωτισμού δεν καταργούνται — ρυθμίζονται χωριστά στον νέο Κώδικα. Και οι οφειλές ΤΑΠ και ΦΗΧ έως 31.12.2026 δεν «σβήνουν»: βεβαιώνονται και εισπράττονται κανονικά και μετά την 1.1.2027.

Το ΤΤΑ ακινήτων αφορά όσα βρίσκονται εντός σχεδίου πόλης, σε οικισμούς προ του 1923 και σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, καθώς και κτίσματα εκτός σχεδίου. Εξαιρούνται, μεταξύ άλλων, οι κοινόχρηστοι χώροι των πολυκατοικιών και, υπό προϋποθέσεις, τα διατηρητέα. Στις νέες πολυκατοικίες το τέλος ξεκινά επτά χρόνια μετά την οικοδομική άδεια, εκτός αν τα διαμερίσματα νοικιαστούν ή χρησιμοποιηθούν νωρίτερα.

Πώς υπολογίζεται το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης;

Το ΤΤΑ υπολογίζεται σε δύο βήματα. Πρώτα η αξία: τετραγωνικά × τιμή ζώνης × συντελεστής παλαιότητας, όπως ορίζονται στο σύστημα αντικειμενικών αξιών (άρθρο 393 ν. 5314/2026, με παραπομπή στο άρθρο 4 παρ. 2 ν. 5219/2025). Δεν είναι ολόκληρη η αντικειμενική αξία —που περιλαμβάνει και άλλους συντελεστές, όπως ο όροφος— ούτε, βέβαια, η εμπορική.

Μετά ο συντελεστής του δήμου, από 0,30 έως 0,70 τοις χιλίοις (‰): 30 έως 70 λεπτά τον χρόνο για κάθε €1.000 αξίας, με δυνατότητα διαφοροποίησης ανά δημοτική ενότητα. Το 0,70‰ έχει μία εξαίρεση: αν ειδική έκθεση της οικονομικής υπηρεσίας δείξει ότι δεν φέρνει ούτε το 95% όσων εισέπραξε ο δήμος από ΤΑΠ και ΦΗΧ το 2025, το δημοτικό συμβούλιο μπορεί, με ειδικά αιτιολογημένη απόφαση, να το ξεπεράσει όσο χρειάζεται για να καλυφθεί αυτό το όριο.

Παράδειγμα: διαμέρισμα 85 τ.μ.

Υποθετικό διαμέρισμα 85 τ.μ., σε περιοχή με τιμή ζώνης €2.100/τ.μ. και συντελεστή παλαιότητας 0,80 (ο πραγματικός εξαρτάται από την ηλικία του κτιρίου). Αξία για το ΤΤΑ: 85 × 2.100 × 0,80 = €142.800.

Με ΤΑΠ 0,35‰, το ανώτατο του παλαιού καθεστώτος, το ίδιο ακίνητο πλήρωνε περίπου €50 τον χρόνο, και χωριστά ΦΗΧ. Η σύγκριση, λοιπόν, δεν είναι ένα προς ένα: αν θα πληρώσετε περισσότερα ή λιγότερα θα το κρίνει ο συντελεστής του δήμου σας. Το ποσό μοιράζεται σε τόσες δόσεις όσοι είναι οι λογαριασμοί ρεύματος του έτους.

Βρείτε την τιμή ζώνης του ακινήτου σας και κάντε τον ίδιο λογαριασμό για το δικό σας σπίτι.

Τι ισχύει για τα οικόπεδα;

Τα αδόμητα οικόπεδα εντός σχεδίου δεν ξεφεύγουν από το ΤΤΑ. Επειδή συνήθως δεν έχουν παροχή ρεύματος, ο δήμος βεβαιώνει το τέλος με χρηματικό κατάλογο και ο ιδιοκτήτης το πληρώνει σε τρεις τετραμηνιαίες δόσεις ή εφάπαξ (άρθρο 395 παρ. 7 ν. 5314/2026).

Ο υπολογισμός ΤΑΠ οικοπέδων γινόταν μέχρι σήμερα με ειδικό τρόπο, από την επιφάνεια του οικοπέδου και την τιμή οικοπέδου του συστήματος αντικειμενικών αξιών (απόφαση ΥΠΕΣ 14989/1996, ΦΕΚ Β΄ 256/1996). Ο νέος Κώδικας δεν περιγράφει χωριστό τύπο για τα οικόπεδα, οπότε η μέθοδος θα φανεί στις πρώτες χρεώσεις. Αν έχετε οικόπεδο, ζητήστε από τον δήμο την αξία με την οποία είναι καταχωρισμένο.

Ποιος πληρώνει το ΤΤΑ;

Το ΤΤΑ βαρύνει όποιον είναι κύριος του ακινήτου την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους· αν υπάρχει επικαρπία ή νομή, τον επικαρπωτή ή τον νομέα (άρθρο 394 ν. 5314/2026). Οι συνιδιοκτήτες επιβαρύνονται ανάλογα με το ποσοστό τους.

Στην πράξη, το πληρώνει όποιος έχει τον λογαριασμό ρεύματος. Αν η παροχή είναι στο όνομα του ενοικιαστή, εκείνος πληρώνει το ΤΤΑ και το αφαιρεί από το ενοίκιο, εκτός αν η μίσθωση ορίζει διαφορετικά (άρθρο 395 παρ. 2). Αν νοικιάζετε, ρίξτε μια ματιά στο συμφωνητικό πριν από τον Ιανουάριο.

Μια υποχρέωση που εύκολα ξεχνιέται: όποιος γίνεται για πρώτη φορά κύριος, επικαρπωτής ή νομέας υποβάλλει ηλεκτρονική δήλωση του ακινήτου στον δήμο μέσα σε έναν μήνα, και κάθε μεταβολή μέσα σε δύο. Η παράλειψη ή η ανακριβής δήλωση τιμωρείται με πρόστιμο διπλάσιο του τέλους (άρθρο 396) — και ο δήμος καταγράφει τους υπόχρεους ακόμη κι αν δεν έχουν δηλώσει, με στοιχεία από άλλα δημόσια μητρώα.

Τι γίνεται όταν πουλάτε μέσα στο έτος;

Το τέλος που αναλογεί έως τη μεταβίβαση βαρύνει τον πωλητή (άρθρο 392 παρ. 5). Το Κτηματολόγιο γνωστοποιεί την αλλαγή στον δήμο μέσα σε 10 ημέρες από την καταχώριση, και ο αγοραστής κάνει τη δική του δήλωση μέσα σε έναν μήνα. Πριν από την παράδοση, φροντίστε να είναι εξοφλημένοι οι λογαριασμοί ρεύματος της δικής σας περιόδου και να γίνει έγκαιρα η αλλαγή ονόματος· σε αλλαγή χρήστη, ο πάροχος ενημερώνει τον δήμο για τυχόν ανεξόφλητο υπόλοιπο.

Και το ΤΑΠ; Η βεβαίωση μη οφειλής ΤΑΠ ως προϋπόθεση του συμβολαίου καταργήθηκε με το άρθρο 33 του ν. 5076/2023· από τότε το Κτηματολόγιο ενημερώνει τον δήμο για κάθε μεταβίβαση και η τυχόν οφειλή βεβαιώνεται στον πωλητή. Οι οφειλές ΤΑΠ έως 31.12.2026 εισπράττονται κανονικά και μετά. Επειδή επίσημες περιγραφές της διαδικασίας αναφέρουν ακόμη τη βεβαίωση, ρωτήστε τον συμβολαιογράφο σας τι θα ζητήσει.

Για τις οφειλές της δικής σας περιόδου και τα αδήλωτα τετραγωνικά, δείτε τον οδηγό μας για το ΤΑΠ πριν την πώληση· για τα υπόλοιπα έγγραφα, όπως το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, το ΤΤΑ δεν αλλάζει τίποτα. Στην εμπειρία της HOMLI από μεταβιβάσεις σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, τα δημοτικά τέλη σπάνια είναι μεγάλο ποσό· τα προβλήματα εμφανίζονται όταν τα δηλωμένα τετραγωνικά δεν συμφωνούν με την πραγματικότητα.

Πώς βρίσκετε τον συντελεστή του δήμου σας

Τώρα που έχετε μια πρώτη εκτίμηση της εμπορικής αξίας, θυμηθείτε ότι το ΤΤΑ δεν υπολογίζεται πάνω της, αλλά στην αξία «τετραγωνικά × τιμή ζώνης × παλαιότητα». Το δεύτερο στοιχείο που χρειάζεστε είναι ο συντελεστής του δήμου σας, τον οποίο ορίζει το δημοτικό συμβούλιο με κανονιστική απόφαση.

Οι αποφάσεις για το 2027 εκδίδονται μέσα στο 2026 και, μαζί με τις καταστάσεις των υπόχρεων, καταχωρίζονται στην ηλεκτρονική εφαρμογή του ΔΕΔΔΗΕ έως τις 30 Νοεμβρίου (άρθρα 395 και 448 ν. 5314/2026). Τον Οκτώβριο του 2026, όταν γράφτηκε το άρθρο, δεν είχαμε εντοπίσει δημοσιευμένες αποφάσεις για το ΤΤΑ των Δήμων Αθηναίων και Θεσσαλονίκης. Πού θα τις βρείτε:

1. Διαύγεια (diavgeia.gov.gr): αναζήτηση με φορέα τον δήμο σας και τη φράση «Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης».
2. Ιστοσελίδα του δήμου: στις αποφάσεις του δημοτικού συμβουλίου ή στις ανακοινώσεις της οικονομικής υπηρεσίας.
3. Ο πρώτος λογαριασμός ρεύματος του 2027: για περιόδους κατανάλωσης από 1.1.2027 η χρέωση ΤΤΑ παίρνει τη θέση των ΤΑΠ και ΦΗΧ· περίοδοι που ξεκίνησαν νωρίτερα χρεώνονται με το παλιό καθεστώς, όποτε κι αν εκδοθεί ο λογαριασμός.

Κλειστό ή κληρονομημένο σπίτι — τι κοστίζει να το κρατάτε από το 2027

Για ένα κλειστό σπίτι, το ΤΤΑ είναι μια μικρή γραμμή σε έναν λογαριασμό που τρέχει κάθε χρόνο χωρίς αντίκρισμα — και δεν σταματά αν κόψετε το ρεύμα, αφού τα ακίνητα χωρίς παροχή χρεώνονται με χρηματικό κατάλογο. Οι κληρονόμοι, ως νέοι κύριοι, έχουν την ίδια υποχρέωση δήλωσης στον δήμο. Ένας ενδεικτικός ετήσιος λογαριασμός για κλειστό διαμέρισμα 85 τ.μ. (πλην του ΤΤΑ, τα ποσά είναι υποθέσεις για το παράδειγμα, όχι μέσοι όροι):

Το ΤΤΑ από μόνο του δεν είναι λόγος να πουλήσετε· σε ένα διαμέρισμα σαν του παραδείγματος είναι μερικές δεκάδες ευρώ τον χρόνο. Το σύνολο όμως —και κυρίως το ενοίκιο που χάνεται— αξίζει έναν καθαρό λογαριασμό. Αν το σπίτι μπορεί να νοικιαστεί, δείτε τα κίνητρα για τα κλειστά ακίνητα. Για τις υπόλοιπες αλλαγές της χρονιάς, διαβάστε τι αλλάζει στα ακίνητα το 2027· τον ΕΝΦΙΑ του 2027 θα τον αναλύσουμε σε ξεχωριστό άρθρο.

Συχνές ερωτήσεις

Από πότε ισχύει το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης και πού θα το δω;

Από την 1η Ιανουαρίου 2027 (άρθρο 448 ν. 5314/2026). Χρεώνεται στους λογαριασμούς ρεύματος για περιόδους κατανάλωσης από 1.1.2027, στη θέση των χρεώσεων ΤΑΠ και ΦΗΧ. Για ακίνητα χωρίς παροχή, όπως τα περισσότερα οικόπεδα, ο δήμος το χρεώνει με χρηματικό κατάλογο, σε τρεις τετραμηνιαίες δόσεις ή εφάπαξ.

Είναι το νέο τέλος ακινήτων 2027 ένας ακόμη φόρος πάνω στο ΤΑΠ;

Όχι. Το ΤΤΑ αντικαθιστά το ΤΑΠ και τον Φόρο Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων, που επιβάλλονται μόνο έως τις 31.12.2026. Τα δημοτικά τέλη καθαριότητας και φωτισμού παραμένουν ως χωριστή χρέωση. Αν θα πληρώσετε περισσότερα ή λιγότερα από πριν θα το κρίνει ο συντελεστής του δήμου σας.

Πόσο θα πληρώσω ΤΤΑ για ένα διαμέρισμα;

Τετραγωνικά × τιμή ζώνης × συντελεστής παλαιότητας, επί τον συντελεστή του δήμου (0,30‰–0,70‰). Για ένα υποθετικό διαμέρισμα 85 τ.μ. με τιμή ζώνης €2.100 και συντελεστή παλαιότητας 0,80, το ετήσιο ΤΤΑ είναι περίπου €43 έως €100.

Ποιος πληρώνει το ΤΤΑ αν το ακίνητο είναι νοικιασμένο;

Υπόχρεος είναι ο κύριος (ή ο επικαρπωτής) την 1η Ιανουαρίου. Αν όμως το ρεύμα είναι στο όνομα του ενοικιαστή, εκείνος πληρώνει το τέλος με τον λογαριασμό και το αφαιρεί από το ενοίκιο, εκτός αν η μίσθωση ορίζει διαφορετικά.

Αν πουλήσω το ακίνητο μέσα στο 2027, ποιος πληρώνει το τέλος;

Το τέλος που αναλογεί έως τη μεταβίβαση βαρύνει τον πωλητή. Το Κτηματολόγιο ενημερώνει τον δήμο μέσα σε 10 ημέρες από την καταχώριση της μεταβίβασης και ο αγοραστής δηλώνει το ακίνητο στον δήμο μέσα σε έναν μήνα. Οι οφειλές ΤΑΠ έως 31.12.2026 εισπράττονται κανονικά· ρωτήστε τον συμβολαιογράφο σας τι θα ζητήσει για το συμβόλαιο.

Κρατάω ή πουλάω; Ξεκινήστε από την αξία

Το ΤΤΑ είναι συνήθως μικρό κομμάτι του ετήσιου κόστους ενός ακινήτου, αλλά καλή αφορμή να δείτε συνολικά τι σας κοστίζει και τι αξίζει. Για το κόστος, υπολογίστε τον ΕΝΦΙΑ σας δωρεάν· για την απόφαση, ξεκινήστε από την αξία. Η HOMLI, με εκατοντάδες συναλλαγές τον χρόνο σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, σας δίνει μια πρώτη εικόνα σε ένα λεπτό.

Δοκιμάστε δωρεάν εκτίμηση ακινήτου σε 60 δευτερόλεπτα

Τελευταία ενημέρωση: Οκτώβριος 2026. Το άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά νομική ή φορολογική συμβουλή. Οι συντελεστές του Τέλους Τοπικής Ανάπτυξης ορίζονται από κάθε δήμο και οι διαδικασίες μπορεί να εξειδικευτούν με νεότερες αποφάσεις — επιβεβαιώνετε την τρέχουσα εικόνα με τον δήμο, τον λογιστή ή τον συμβολαιογράφο σας.