Να πουλήσω τώρα ή να περιμένω; Τι να ζυγίσετε το 2026–2027

Να πουλήσω τώρα ή να περιμένω; Για τους περισσότερους ιδιοκτήτες, το 2026–2027 δεν συντρέχει λόγος ούτε για βιαστική πώληση ούτε για αναμονή «μέχρι να ανέβουν κι άλλο» οι τιμές. Οι τιμές ανεβαίνουν πιο αργά (+5,5% ετησίως το β΄ τρίμηνο 2026, ΤτΕ), τα επιτόκια ανεβαίνουν και ο φόρος υπεραξίας μένει σε αναστολή τουλάχιστον έως 31.12.2026. Το «πότε» κρίνεται ανά ακίνητο.

Παρακάτω θα δείτε τι δείχνουν τα δημόσια στοιχεία, πότε συμφέρει η πώληση νωρίτερα και πότε η αναμονή, και πώς υπολογίζετε τι σας κοστίζει κάθε μήνας αναμονής. Στοιχεία έως 10 Οκτωβρίου 2026.

Να πουλήσω τώρα ή να περιμένω; Η σύντομη απάντηση σε τρία δεδομένα

Η απόφαση «τώρα ή αργότερα» στηρίζεται φέτος σε τρία δεδομένα — και κανένα δεν δείχνει μόνο προς μία κατεύθυνση:

• Τιμές: ανεβαίνουν ακόμη, αλλά πιο αργά — 5,5% σε ετήσια βάση το β΄ τρίμηνο του 2026, από 8,3% μέσο ρυθμό το 2025 (Τράπεζα της Ελλάδος).
• Επιτόκια: η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα τα αύξησε δύο φορές μέσα στο 2026. Τα ελληνικά στεγαστικά μένουν φθηνότερα από τον μέσο όρο της ευρωζώνης, αλλά η πτώση τους σταμάτησε.
• Φόροι: ο φόρος υπεραξίας είναι σε αναστολή έως 31.12.2026 βάσει νόμου· παράταση έως το 2030 έχει αναφερθεί σε δημοσιεύματα, χωρίς να έχει ψηφιστεί.

Για τους περισσότερους, η σωστή τιμή εκκίνησης μετράει περισσότερο από τον μήνα που θα βγείτε στην αγορά. Για ορισμένα ακίνητα, όμως, το ημερολόγιο μετράει πραγματικά — τα βλέπουμε ένα ένα παρακάτω.

Τι λένε τα δημόσια στοιχεία για τις τιμές — θα πέσουν οι τιμές των ακινήτων;

Οι τιμές των διαμερισμάτων συνεχίζουν να ανεβαίνουν, αλλά με χαμηλότερη ταχύτητα. Σύμφωνα με τον δείκτη της Τράπεζας της Ελλάδος (ανακοίνωση 15/09/2026, προσωρινά στοιχεία), η άνοδος ήταν 5,5% σε ετήσια βάση το β΄ τρίμηνο του 2026, έναντι μέσου ετήσιου ρυθμού 9,1% το 2024 και 8,3% το 2025.

Στη Θεσσαλονίκη ο ρυθμός ανόδου έπεσε περίπου στο μισό· στην Αθήνα η επιβράδυνση είναι πιο ήπια. Ο δείκτης βασίζεται σε εκτιμήσεις των τραπεζών και είναι μέσος όρος — η δική σας γειτονιά μπορεί να κινείται διαφορετικά.

Θα πέσουν οι τιμές; Κανείς δεν μπορεί να το προβλέψει με βεβαιότητα, και τα δημόσια στοιχεία δεν δείχνουν πτώση αλλά επιβράδυνση. Γι' αυτό ο μεγαλύτερος κίνδυνος για τον πωλητή το 2026–2027 δεν είναι η πτώση, αλλά η υπερτιμολόγηση με βάση την ορμή των προηγούμενων ετών. Στην εμπειρία της HOMLI από εκατοντάδες συναλλαγές τον χρόνο σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, ένα ακίνητο που βγαίνει ακριβό και «κάθεται» μήνες καταλήγει συνήθως χαμηλότερα από όσο θα έπιανε με σωστή τιμή από την πρώτη μέρα. Αφετηρία είναι η εμπορική αξία ακινήτου σήμερα — όχι η περσινή τάση.

Επιτόκια: χαμηλότερα από τον μέσο όρο της ευρωζώνης, αλλά η πορεία άλλαξε

Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα αύξησε τα επιτόκια δύο φορές το 2026: το επιτόκιο αποδοχής καταθέσεων ανέβηκε από 2,00% σε 2,25% στις 17 Ιουνίου και σε 2,50% στις 16 Σεπτεμβρίου. Στην ανακοίνωσή της (10/09/2026), η ΕΚΤ σημειώνει ότι η σύγκρουση στη Μέση Ανατολή εξακολουθεί να δημιουργεί πληθωριστικές πιέσεις.

Στα ελληνικά στεγαστικά η στροφή μόλις φαίνεται. Σύμφωνα με τον δείκτη της ΕΚΤ για το συνολικό κόστος δανεισμού με σκοπό την αγορά κατοικίας, στην Ελλάδα το κόστος υποχώρησε από 4,56% τον Ιανουάριο του 2024 σε 3,26% τον Ιούνιο του 2026 και ήταν 3,30% τον Αύγουστο — κάτω από τον μέσο όρο της ευρωζώνης (3,60%). Η αύξηση του Σεπτεμβρίου θα φανεί στα στοιχεία που δημοσιεύει η ΤτΕ στις 2 Νοεμβρίου.

Τι σημαίνει αυτό για τον προϋπολογισμό του αγοραστή; Ένα υποθετικό παράδειγμα:

Με την ίδια δόση, μισή ποσοστιαία μονάδα πάνω στο επιτόκιο «κόβει» περίπου 10.000 € —γύρω στο 5%— από το δάνειο του αγοραστή. Δεν σημαίνει ότι οι τιμές θα πέσουν κατά τόσο· σημαίνει ότι το περιθώριο για «φουσκωμένες» τιμές ζήτησης στενεύει. Για κατοικίες έως 300.000 €, το ανακοινωμένο «Σπίτι μου ΙΙΙ» αναμένεται να αντισταθμίσει εν μέρει την πίεση.

Φόροι: ισχύει ακόμη η «προθεσμία 31/12» για τον φόρο υπεραξίας;

Ο φόρος υπεραξίας 15% στην πώληση ακινήτου από ιδιώτες παραμένει σε αναστολή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026: το άρθρο 72 παρ. 33 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ν. 4172/2013) ορίζει ότι η ισχύς του άρθρου 41 «αναστέλλεται μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 2026». Ο φόρος προβλεπόταν αρχικά να εφαρμοστεί από το 2015, και η αναστολή του έχει παραταθεί διαδοχικά από τότε.

Μετά τη ΔΕΘ 2026, δημοσιεύματα του οικονομικού Τύπου ανέφεραν παράταση έως το 2030. Η επίσημη εξειδίκευση των μέτρων της ΔΕΘ (7/9/2026) προβλέπει παράταση έως το 2030 για άλλα κίνητρα —όπως την απαλλαγή ΦΠΑ στα νέα κτίρια— χωρίς ρητή αναφορά στον φόρο υπεραξίας, και έως τις 10 Οκτωβρίου 2026 καμία παράταση δεν είχε ψηφιστεί. Πρακτικά:

• Βιαστικό συμβόλαιο μόνο λόγω ημερομηνίας δεν δικαιολογείται: μια πώληση κάτω από την αξία για να «προλάβετε» τον Δεκέμβριο μπορεί να κοστίσει περισσότερο από τον φόρο.
• Χωρίς κέρδος από την πώληση (π.χ. ακίνητο που αγοράσατε ακριβότερα), ο φόρος υπεραξίας δεν σας αφορά ούτως ή άλλως.
• Συμβόλαιο στις αρχές του 2027 με σημαντικό κέρδος; Ζητήστε από τον συμβολαιογράφο ή τον λογιστή σας να επιβεβαιώσει την ψήφιση της παράτασης πριν υπογράψετε.

Υπολογισμό και εξαιρέσεις θα βρείτε στον οδηγό για τον φόρο υπεραξίας στην πώληση, και όλες τις αλλαγές με ημερομηνία στο άρθρο τι αλλάζει στα ακίνητα το 2027.

Πότε έχει νόημα να πουλήσετε νωρίτερα — 4 περιπτώσεις

Για τέσσερις κατηγορίες ιδιοκτητών, το ημερολόγιο του 2026–2027 μετράει πραγματικά.

1. Κατοικία έως 300.000 €: έτοιμη πριν από το κύμα του «Σπίτι μου ΙΙΙ»

Το «Σπίτι μου ΙΙΙ» είναι νέο πρόγραμμα χαμηλότοκων στεγαστικών δανείων ύψους 2 δισ. € μέσω της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας, που ανακοινώθηκε στη ΔΕΘ 2026 αλλά δεν έχει ακόμη θεσμοθετηθεί. Σύμφωνα με τις ανακοινώσεις, αφορά αγοραστές έως 55 ετών και κατοικίες εμπορικής αξίας έως 300.000 €, με δάνειο έως 230.000 € (έως το 90% της αξίας), και αναμένεται να ξεκινήσει στις αρχές του 2027.

Μέρος των δικαιούχων λογικά θα περιμένει την έναρξη, οπότε το τέλος του 2026 μπορεί να είναι πιο ήσυχο σε αυτό το κομμάτι της αγοράς. «Νωρίτερα» εδώ σημαίνει ετοιμότητα, όχι βιασύνη: τιμή, φάκελος και αγγελία έτοιμα όταν ανοίξει το πρόγραμμα — η τράπεζα του αγοραστή θα ελέγξει κάθε έγγραφο.

2. Ακίνητο που ενδιαφέρει αγοραστές εκτός ΕΕ: πριν από την 1.7.2027

Η κυβέρνηση ανακοίνωσε αύξηση του φόρου μεταβίβασης κατοικίας από 3% σε 15% για πολίτες τρίτων χωρών (εκτός ΕΕ), με εξαίρεση τους ομογενείς και όσους έχουν καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος. Κατά τον Υπουργό Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, θα ισχύσει από την 1/7/2027 για φυσικά πρόσωπα· δεν έχει ακόμη ψηφιστεί. Σε φορολογητέα αξία 300.000 €, ο βασικός φόρος θα ανέβαινε από 9.000 € σε 45.000 € — τον πληρώνει ο αγοραστής, αλλά μπαίνει αναπόφευκτα στη διαπραγμάτευση.

Αν το ακίνητό σας απευθύνεται σε τέτοιο κοινό —κατοικίες υψηλής αξίας, όρια του Golden Visa, επενδυτικά διαμερίσματα στο κέντρο— μετρήστε αντίστροφα: από την ανάθεση έως το οριστικό συμβόλαιο μεσολαβούν συνήθως μερικοί μήνες, άρα το παράθυρο είναι το τέλος του 2026 και το πρώτο εξάμηνο του 2027. Αν θα προβλεφθεί μεταβατική ρύθμιση για προσύμφωνα, θα το δείξει ο νόμος.

3. Κλειστό σπίτι: το κόστος διακράτησης τρέχει κάθε μήνα

Ένα κλειστό διαμέρισμα δεν περιμένει «δωρεάν»: ΕΝΦΙΑ, κοινόχρηστα, πάγια, ασφάλιση και φθορές τρέχουν κάθε χρόνο. Από την 1η Ιανουαρίου 2027, το ΤΑΠ αντικαθίσταται από το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ν. 5314/2026): 0,30‰ έως 0,70‰ επί της αξίας του ακινήτου, με συντελεστή που ορίζει κάθε δημοτικό συμβούλιο. Προστίθεται και το κόστος ευκαιρίας των χρημάτων που δεν έχετε ακόμη εισπράξει.

Η εναλλακτική δεν είναι μόνο η πώληση: η τριετής απαλλαγή από τον φόρο ενοικίου για κενά ακίνητα που νοικιάζονται ισχύει, και ανακοινώθηκε επέκτασή της για το 2027–2030 (δείτε τα κλειστά ακίνητα και τη φοροαπαλλαγή ενοικίων). Για πρώην Airbnb στο κέντρο της Αθήνας, όπου ο περιορισμός νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων ανακοινώθηκε και για το 2027, τα τρία σενάρια —πουλάτε, μισθώνετε ή περιμένετε— τα αναλύουμε σε ξεχωριστό άρθρο.

4. Ανάγκη ζωής ή ρευστότητας

Μετακόμιση για δουλειά, μεγαλύτερο σπίτι για την οικογένεια, κληρονομικό ακίνητο που μοιράζεται σε αδέλφια, δάνειο που βαραίνει: όταν η πώληση εξυπηρετεί μια ανάγκη, η αναμονή για ένα επιπλέον 3–5% σπάνια αξίζει τον χρόνο. Κι αν πουλάτε για να αγοράσετε άλλο σπίτι στην ίδια αγορά, ό,τι κερδίζετε περιμένοντας στην πώληση το ξαναπληρώνετε στην αγορά του επόμενου.

Πότε έχει νόημα να περιμένετε

Η αναμονή είναι η σωστή επιλογή όταν κάτι συγκεκριμένο θα βελτιώσει την πώληση — όχι όταν απλώς ελπίζετε σε καλύτερη αγορά:

• Εκκρεμότητες εγγράφων. Αν λείπει κάτι που θα ζητήσει ο συμβολαιογράφος —ταυτότητα κτιρίου, τακτοποίηση αυθαιρέτων, αποδοχή κληρονομιάς, διόρθωση στο Κτηματολόγιο— η πώληση καθυστερεί ή «σκαλώνει». Λύστε τα πρώτα· τα βήματα θα τα βρείτε στον οδηγό πώληση ακινήτου 2026 — ο πλήρης οδηγός.
• Βελτιώσεις που αποδίδουν. Μικρές δουλειές λίγων εβδομάδων —βάψιμο, υγρασίες, φθαρμένα σημεία— στην εμπειρία μας αλλάζουν συχνά την πρώτη εντύπωση και τις προσφορές. Μια μεγάλη ανακαίνιση μόνο για την πώληση σπάνια βγαίνει· δείτε πότε αξίζει η ανακαίνιση πριν την πώληση.
• Προσωπικός χρόνος. Μίσθωση που λήγει σύντομα (ένα ελεύθερο ακίνητο απευθύνεται και σε όσους θα το κατοικήσουν), σχολική χρονιά, ή επόμενο σπίτι που δεν έχετε βρει. Εδώ η αναμονή είναι προγραμματισμός: με εκτίμηση και φάκελο έτοιμα, βγαίνετε στην αγορά τη μέρα που είστε έτοιμοι.

Κακός λόγος αναμονής είναι η προσδοκία ότι οι τιμές θα ανεβαίνουν όπως το 2024–2025· τα στοιχεία της ΤτΕ δείχνουν ότι αυτός ο ρυθμός δεν ισχύει πια.

Ένα απλό πλαίσιο απόφασης: κόστος αναμονής απέναντι στην ανατίμηση

Τώρα που έχετε μια πρώτη εκτίμηση της αξίας, ο λογαριασμός που κρίνει το «τώρα ή αργότερα» είναι απλός: η αναμονή συμφέρει μόνο αν η αναμενόμενη ανατίμηση ξεπερνά το κόστος της αναμονής. Υποθετικό παράδειγμα: κλειστό διαμέρισμα με σημερινή εμπορική αξία 250.000 € και αναμονή 12 μηνών. Τα ποσά είναι ενδεικτικά — βάλτε τα δικά σας.

Στο παράδειγμα, το νεκρό σημείο είναι ανατίμηση περίπου 1,9% τον χρόνο: πάνω από αυτήν η αναμονή «βγαίνει» στα χαρτιά, κάτω από αυτήν κοστίζει. Ο πίνακας όμως δεν δείχνει τρία πράγματα:

• Το 5% είναι μέσος όρος της Αθήνας σε περίοδο επιβράδυνσης — καμία εγγύηση για τη δική σας γειτονιά.
• Αν μένετε στο σπίτι, τα λειτουργικά έξοδα δεν είναι κόστος αναμονής· την απόφαση την κρίνει το επόμενο βήμα σας.
• Αν το ακίνητο είναι νοικιασμένο, το ενοίκιο γέρνει τον λογαριασμό υπέρ της αναμονής — αρκεί η μίσθωση να μη στενεύει αργότερα το κοινό των αγοραστών.

Το πρώτο νούμερο της απόφασης: η σημερινή αξία. Δείτε την με δωρεάν εκτίμηση ακινήτου — κι ένας σύμβουλος της HOMLI μπορεί να σας βοηθήσει να στήσετε το χρονοδιάγραμμα της πώλησης.

Συχνές ερωτήσεις

Αξίζει να πουλήσω το σπίτι μου τώρα ή να περιμένω το 2027;

Για τους περισσότερους ιδιοκτήτες δεν υπάρχει λόγος ούτε για βιασύνη ούτε για αναμονή: οι τιμές ανεβαίνουν πιο αργά (+5,5% ετησίως το β΄ τρίμηνο 2026, κατά την ΤτΕ) και τα επιτόκια ανεβαίνουν. Νωρίτερα έχει νόημα για κλειστά σπίτια, κατοικίες έως 300.000 €, ακίνητα με αγοραστές εκτός ΕΕ και ανάγκες ρευστότητας.

Θα πέσουν οι τιμές των ακινήτων το 2027;

Κανείς δεν μπορεί να το προβλέψει με βεβαιότητα. Τα δημόσια στοιχεία δείχνουν επιβράδυνση, όχι πτώση: σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν 5,5% σε ετήσια βάση το β΄ τρίμηνο 2026, έναντι μέσου ρυθμού 8,3% το 2025 και 9,1% το 2024.

Πρέπει να πουλήσω πριν τις 31.12.2026 για να μην πληρώσω φόρο υπεραξίας;

Ο φόρος υπεραξίας είναι σε αναστολή έως 31.12.2026 (άρθρο 72 παρ. 33 ν. 4172/2013). Παράταση έως το 2030 έχει αναφερθεί σε δημοσιεύματα, αλλά έως τις 10.10.2026 δεν είχε ψηφιστεί. Βιαστικό συμβόλαιο μόνο γι' αυτό δεν δικαιολογείται· αν υπογράφετε στις αρχές του 2027 με σημαντικό κέρδος, επιβεβαιώστε πρώτα την ψήφιση με τον λογιστή σας.

Πώληση σπιτιού 2027: τι αλλάζει αν ο αγοραστής είναι από χώρα εκτός ΕΕ;

Έχει ανακοινωθεί αύξηση του φόρου μεταβίβασης κατοικίας από 3% σε 15% για πολίτες τρίτων χωρών από την 1.7.2027, με εξαίρεση τους ομογενείς και όσους έχουν καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος. Τον φόρο τον πληρώνει ο αγοραστής, αλλά επηρεάζει τη διαπραγμάτευση. Το μέτρο δεν έχει ακόμη ψηφιστεί.

Πότε να πουλήσω το σπίτι μου αν αξίζει έως 300.000 €;

Φροντίστε να είναι στην αγορά, με σωστή τιμή και πλήρη φάκελο, όταν ξεκινήσει το «Σπίτι μου ΙΙΙ», που αναμένεται στις αρχές του 2027 για αγοραστές έως 55 ετών και κατοικίες έως 300.000 €. Τα τελικά κριτήρια θα οριστούν όταν θεσμοθετηθεί το πρόγραμμα.

Ξεκινήστε από τη σημερινή αξία του ακινήτου σας

Είτε καταλήξετε στο «τώρα» είτε στο «αργότερα», χρειάζεστε έναν ρεαλιστικό αριθμό ως αφετηρία. Η online εκτίμηση της HOMLI σάς τον δίνει δωρεάν, σε ένα λεπτό.

Δοκιμάστε δωρεάν εκτίμηση ακινήτου σε 60 δευτερόλεπτα

Τελευταία ενημέρωση: Οκτώβριος 2026. Το άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν αποτελεί επενδυτική, φορολογική ή νομική συμβουλή. Αρκετά μέτρα έχουν μόνο ανακοινωθεί και μπορεί να αλλάξουν έως την ψήφισή τους — επιβεβαιώστε την τρέχουσα εικόνα με τον λογιστή ή τον συμβολαιογράφο σας.