Πώληση ακινήτου με ενοικιαστή: τι ισχύει για τη μίσθωση, τον αγοραστή και την τιμή

Ναι, μπορείτε να πουλήσετε το σπίτι σας ενώ είναι νοικιασμένο: η πώληση ακινήτου με ενοικιαστή δεν λύνει τη μίσθωση. Σύμφωνα με το άρθρο 614 του Αστικού Κώδικα, ο αγοραστής κατά κανόνα υπεισέρχεται στη θέση του εκμισθωτή και ο ενοικιαστής μένει στο σπίτι με τους ίδιους όρους μέχρι τη λήξη. Αυτό που αλλάζει είναι ποιος αγοράζει — και σε ποια τιμή.

Το πραγματικό ερώτημα, λοιπόν, δεν είναι «επιτρέπεται;» αλλά «συμφέρει να πουλήσω τώρα, με τον ενοικιαστή μέσα, ή να περιμένω να αδειάσει;». Παρακάτω: τι προβλέπει ο νόμος, πώς αλλάζουν οι αγοραστές και η τιμή, πώς λήγει νόμιμα μια μίσθωση, πώς γίνονται οι επισκέψεις και ποια χαρτιά ζητά η ΑΑΔΕ.

Μπορώ να πουλήσω το σπίτι ενώ είναι νοικιασμένο; Ναι — η μίσθωση συνεχίζεται

Η πώληση αλλάζει τον ιδιοκτήτη, όχι τη μίσθωση. Κατά το άρθρο 614 του Αστικού Κώδικα («Εκποίηση του μισθίου»), όταν ο εκμισθωτής μεταβιβάζει την κυριότητα ενώ διαρκεί η μίσθωση, ο νέος κτήτορας «υπεισέρχεται στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της μίσθωσης». Ο αγοραστής γίνεται ο νέος εκμισθωτής: εισπράττει το ενοίκιο και δεσμεύεται από τη διάρκεια και τους όρους που υπογράψατε. Για να πουλήσετε δεν χρειάζεστε τη συναίνεση του ενοικιαστή.

Τρία σημεία του νόμου που αξίζει να ξέρει κάθε πωλητής:

• Το έγγραφο μετράει. Το άρθρο 614 αφορά μίσθωση που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, εκτός αν το ίδιο το μισθωτήριο ορίζει διαφορετικά. Αν το δικό σας πληροί την προϋπόθεση, το επιβεβαιώνει ο δικηγόρος ή ο συμβολαιογράφος της πώλησης.
• Πότε μπορεί να καταγγείλει ο αγοραστής. Αν η μίσθωση δεν αποδεικνύεται με τέτοιο έγγραφο ή το μισθωτήριο επιτρέπει την αποβολή του ενοικιαστή σε περίπτωση πώλησης, ο νέος κτήτορας μπορεί να την καταγγείλει με προειδοποίηση ενός μήνα (μίσθωση έως ενός έτους) ή δύο μηνών (μεγαλύτερη) — και ο ενοικιαστής διατηρεί αξιώσεις αποζημίωσης απέναντι στον αρχικό εκμισθωτή, δηλαδή σε εσάς (άρθρο 615 ΑΚ). Το πώς συνδυάζεται αυτό με την ελάχιστη τριετία της μίσθωσης κατοικίας το κρίνει ο δικηγόρος.
• Προπληρωμένα ενοίκια. Η προκαταβολή ή η εκχώρηση ενοικίων από τον πωλητή δεν δεσμεύει τον αγοραστή για μισθώματα πέρα από τρεις μήνες από την ειδοποίηση του ενοικιαστή για την πώληση (άρθρο 616 ΑΚ). Ο συμψηφισμός τους γράφεται στο συμβόλαιο.

Τα δικαιώματα του ενοικιαστή σε περίπτωση πώλησης μένουν, λοιπόν, όσα ήταν: ίδιο ενοίκιο, ίδιοι όροι, μέχρι τη λήξη. Δικαίωμα προτίμησης στην αγορά δεν του δίνει ούτε ο Αστικός Κώδικας ούτε η νομοθεσία για τη μίσθωση κατοικίας — υπάρχει μόνο αν συμφωνήθηκε στο μισθωτήριο.

Η πώληση αλλάζει τον ιδιοκτήτη, όχι τη μίσθωση: ο αγοραστής παραλαμβάνει τον ενοικιαστή, το ενοίκιο και τον χρόνο που απομένει στο συμφωνητικό.

Πώληση ακινήτου με ενοικιαστή: δύο ομάδες αγοραστών, δύο τιμές

Ένα νοικιασμένο διαμέρισμα δεν πουλιέται στους ίδιους ανθρώπους με ένα άδειο: η μίσθωση χωρίζει την αγορά σε δύο ομάδες με εντελώς διαφορετικά κριτήρια.

Ο αγοραστής για ιδιοκατοίκηση θέλει να μετακομίσει. Ένα σπίτι με ενοικιαστή για άλλα δύο χρόνια είναι γι' αυτόν ουσιαστικά μη διαθέσιμο — ειδικά αν αγοράζει με στεγαστικό ή πληρώνει ο ίδιος ενοίκιο. Είναι όμως ο αγοραστής που πληρώνει για το «σπίτι»: τη διαρρύθμιση, το φως, τη γειτονιά.

Ο επενδυτής αγοράζει εισόδημα. Τον ενδιαφέρουν η ακαθάριστη απόδοση (ετήσιο ενοίκιο προς τιμή), η απόσταση του ενοικίου από τα σημερινά ενοίκια της περιοχής και ο χρόνος που απομένει στη μίσθωση. Ένα παλιό, χαμηλό ενοίκιο με δύο χρόνια μπροστά του είναι γι' αυτόν «κλειδωμένη» χαμηλή απόδοση.

Ένα υποθετικό παράδειγμα δείχνει τη διαφορά. Διαμέρισμα που κενό θα έπιανε €200.000 είναι νοικιασμένο €700 τον μήνα — €8.400 τον χρόνο, δηλαδή ακαθάριστη απόδοση 4,2%. Ένας επενδυτής που στοχεύει, ας πούμε, 5% θα το αποτιμούσε κοντά στις €168.000 (€8.400 ÷ 5%), πριν καν υπολογίσει ΕΝΦΙΑ, δαπάνες ιδιοκτήτη και φόρο εισοδήματος. Τα ποσά είναι ενδεικτικά· η λογική είναι αυτή με την οποία θα διαβαστεί η αγγελία σας.

Στην εμπειρία της HOMLI, η απόσταση των δύο τιμών μικραίνει όταν το ενοίκιο είναι κοντά στα σημερινά επίπεδα και ο ενοικιαστής συνεπής· μεγαλώνει με παλιό, χαμηλό ενοίκιο ή με μίσθωση που έχει πολλά χρόνια μπροστά της. Και μην ξεχνάτε τον τρίτο υποψήφιο: τον ίδιο τον ενοικιαστή, που ξέρει το σπίτι. Ρωτήστε τον πρώτα.

Πουλάω νοικιασμένο ή περιμένω να αδειάσει;

Η σωστή απάντηση εξαρτάται από τη δική σας μίσθωση. Τα δύο σενάρια, δίπλα-δίπλα:

Η πώληση με τον ενοικιαστή μέσα έχει νόημα όταν το ενοίκιο είναι κοντά στην αγορά, ο ενοικιαστής συνεπής και η μίσθωση έχει ακόμη χρόνο: απευθύνεστε σε επενδυτές με «έτοιμο» προϊόν. Η αναμονή κερδίζει όταν η μίσθωση λήγει σε λίγους μήνες, το ενοίκιο είναι πολύ χαμηλό ή το σπίτι θέλει φρεσκάρισμα. Ενδιάμεση λύση: γραπτή συμφωνία αποχώρησης και προβολή του ακινήτου ως «παραδίδεται κενό από…» — προσελκύετε και όσους αγοράζουν για να μείνουν, χωρίς να χάσετε μήνες ενοικίου.

Για τη σύγκριση χρειάζεστε την αξία του σπιτιού ως κενού. Ξεκινήστε με μια δωρεάν εκτίμηση ακινήτου και συγκρίνετέ τη με την απόδοση που «γράφει» το σημερινό σας ενοίκιο. Για τη λογική της τιμολόγησης, δείτε και τον οδηγό μας για το πώς να πουλήσετε γρήγορα και στη σωστή τιμή· το ευρύτερο δίλημμα «πουλάω ή συνεχίζω να νοικιάζω» θα το αναλύσουμε με αριθμούς σε ξεχωριστό οδηγό.

Πώς λήγει νόμιμα μια μίσθωση κατοικίας αν θέλετε να πουλήσετε άδειο

Η πρόθεση πώλησης δεν είναι νόμιμος λόγος πρόωρης λύσης: «λύση μίσθωσης για πώληση» ο νόμος δεν προβλέπει. Η μίσθωση τελειώνει με τη λήξη της, με καταγγελία όπου ο νόμος την επιτρέπει ή με συμφωνία των δύο πλευρών.

Η ελάχιστη τριετία. Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία έτη, ακόμη κι αν συμφωνήθηκε για βραχύτερο διάστημα ή για αόριστο χρόνο (άρθρο 2 παρ. 1 ν. 1703/1987, όπως τροποποιήθηκε με τον ν. 2235/1994). Συντέμνεται μόνο με νεότερη συμφωνία, τουλάχιστον έξι μήνες μετά την κατάρτιση της μίσθωσης, που αποδεικνύεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Εξαιρέσεις, όπως η μίσθωση από εταιρεία για στέγαση υπαλλήλου, κρίνονται κατά περίπτωση.

Η λήξη. Μίσθωση ορισμένου χρόνου «λήγει μόλις περάσει αυτός ο χρόνος, χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο» (άρθρο 608 ΑΚ). Αν όμως ο ενοικιαστής συνεχίσει να μένει μετά τη λήξη και εσείς το γνωρίζετε χωρίς να εναντιωθείτε, η μίσθωση λογίζεται ότι ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο (άρθρο 611 ΑΚ). Αν σχεδιάζετε πώληση κενού, δηλώστε εγγράφως και έγκαιρα ότι δεν θα υπάρξει ανανέωση.

Μίσθωση αορίστου χρόνου. Λύεται με καταγγελία. Για μηνιαίο μίσθωμα, το άρθρο 609 ΑΚ προβλέπει —εφόσον δεν συμφωνήθηκε διαφορετικά— προειδοποίηση τουλάχιστον δεκαπέντε ημερών, με λήξη στο τέλος του ημερολογιακού μήνα. Το πώς συνδυάζεται αυτό με την προστασία της τριετίας κρίνεται κατά περίπτωση, γι' αυτό ζητήστε γνώμη δικηγόρου πριν στείλετε καταγγελία.

Ιδιοκατοίκηση. Η επιθυμία να μείνετε εσείς ή ο αγοραστής στο σπίτι δεν είναι, με το ισχύον πλαίσιο, αυτοτελής λόγος πρόωρης λύσης μίσθωσης κατοικίας — μετρά ό,τι προβλέπει το μισθωτήριο. Διαβάστε το πριν δεσμευτείτε σε ημερομηνία παράδοσης.

Η συναινετική λύση. Ο συντομότερος δρόμος είναι μια γραπτή συμφωνία με τον ενοικιαστή: ημερομηνία αποχώρησης, κλειδιά, εγγύηση, λογαριασμοί — συχνά και συμβολή στα έξοδα μετακόμισης. Αν η μίσθωση δεν έχει συμπληρώσει την τριετία, ρωτήστε τον δικηγόρο ή τον συμβολαιογράφο σας ποια μορφή χρειάζεται η συμφωνία. Στην εμπειρία μας, ο ενοικιαστής που ενημερώνεται νωρίς συνεργάζεται πολύ πιο εύκολα. Μόλις η μίσθωση λυθεί, η λύση δηλώνεται στην ΑΑΔΕ έως το τέλος του επόμενου μήνα — δείτε βήμα-βήμα τη λύση μισθωτηρίου στο Taxisnet.

Επισκέψεις αγοραστών με ενοικιαστή: τι ισχύει και τι δουλεύει

Οι επισκέψεις αγοραστών με ενοικιαστή γίνονται με τη συνεργασία του, όχι ερήμην του. Με τη μίσθωση έχετε παραχωρήσει στον ενοικιαστή τη χρήση του σπιτιού για όσο διαρκεί (άρθρο 574 ΑΚ): δεν μπαίνετε, ούτε φέρνετε υποψήφιους αγοραστές, χωρίς τη συναίνεσή του ή χωρίς σχετικό όρο του μισθωτηρίου.

Ελέγξτε πρώτα το συμφωνητικό· αν δεν προβλέπει επισκέψεις, συμφωνήστε τις γραπτώς. Η εκτέλεση κάθε σύμβασης κρίνεται με βάση την καλή πίστη (άρθρο 288 ΑΚ), αλλά αυτή δεν αντικαθιστά μια καθαρή συμφωνία. Στην πράξη δουλεύουν:

• Σταθερά παράθυρα: δύο ή τρία προκαθορισμένα διαστήματα την εβδομάδα, με ειδοποίηση τουλάχιστον 24 ωρών, συγκεντρώνοντας εκεί όλους τους ενδιαφερόμενους.
• Προεπιλογή: στο σπίτι μπαίνουν μόνο αγοραστές που έχουν ήδη δει φωτογραφίες, κάτοψη και τους όρους της μίσθωσης.
• Φωτογραφίες: μόνο με τη συγκατάθεση του ενοικιαστή και χωρίς προσωπικά του αντικείμενα στο κάδρο — αλλιώς κάτοψη και φωτογραφίες της πολυκατοικίας.
• Ένα έμπρακτο «ευχαριστώ»: μια μικρή έκπτωση στο ενοίκιο όσο διαρκεί η προβολή κοστίζει συνήθως λιγότερο από εβδομάδες καθυστέρησης.

Τα χαρτιά: μισθωτήριο ΑΑΔΕ, εγγύηση και δήλωση μετά την πώληση

Τώρα που έχετε μια πρώτη εικόνα της αξίας, το επόμενο βήμα σε μια πώληση ακινήτου με ενοικιαστή είναι ο φάκελος της μίσθωσης — τον ζητά κάθε σοβαρός αγοραστής: ο επενδυτής αγοράζει το ενοίκιο και θέλει να δει ότι δηλώνεται και πληρώνεται. Συγκεντρώστε:

• Το υπογεγραμμένο συμφωνητικό και τις τροποποιήσεις του. Η διάκριση ιδιωτικό συμφωνητικό vs ηλεκτρονικό μισθωτήριο μετρά, γιατί θα ζητηθούν και τα δύο.
• Την απόδειξη υποβολής για το μισθωτήριο ΑΑΔΕ, με καταχωρισμένο τον αριθμό του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (άρθρο 58 παρ. 3 ν. 4342/2015).
• Το ποσό της εγγύησης και ένα απλό ιστορικό πληρωμών.
• Τα γενικά δικαιολογητικά πώλησης — και, αν το ακίνητο έχει στεγαστικό, όσα απαιτεί η πώληση ακινήτου με υποθήκη.

Εγγύηση και ειδοποίηση. Γράψτε στο συμβόλαιο τι γίνεται με την εγγύηση —η καθαρή λύση είναι να μεταφερθεί στον αγοραστή ή να συμψηφιστεί στο τίμημα— και ενημερώστε εγγράφως τον ενοικιαστή για την πώληση και για το σε ποιον πληρώνει πλέον. Από αυτή την ειδοποίηση μετρά και το τρίμηνο του άρθρου 616 ΑΚ για τα προπληρωμένα ενοίκια. Αν προηγηθεί προσύμφωνο, γράψτε εκεί αν το ακίνητο παραδίδεται μισθωμένο ή κενό· στο προσύμφωνο πώλησης θα αφιερώσουμε ξεχωριστό οδηγό.

Τι αλλάζει στην ΑΑΔΕ. Κατά τις συχνές ερωτήσεις της ΑΑΔΕ για τα μισθωτήρια, όταν κάποιος γίνεται εκμισθωτής σε υφιστάμενη μίσθωση επειδή απέκτησε το ακίνητο, υποβάλλεται νέα Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης με τα στοιχεία του νέου εκμισθωτή και αναφορά στην αρχική μίσθωση. Η γενική προθεσμία των δηλώσεων μίσθωσης είναι το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη ή την τροποποίηση· ο ενοικιαστής έχει 30 ημέρες να αποδεχθεί ή να απορρίψει τη δήλωση στο myAADE, αλλιώς θεωρείται αποδεκτή. Εσείς, ως πωλητής, ζητήστε από τον λογιστή σας να «κλείσει» τη δική σας δήλωση με ημερομηνία τη μεταβίβαση.

Ένα τελευταίο σημείο για όποιον αγοράζει νοικιασμένο: με την απόφαση ΑΑΔΕ Α.1187/2026 (ΦΕΚ Β' 5590/17.9.2026), η έναρξη της υποχρεωτικής καταβολής των ενοικίων μέσω τραπεζικού λογαριασμού μετατέθηκε για την 1η Ιουλίου 2027 — θα τη δούμε αναλυτικά σε ξεχωριστό οδηγό.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορώ να πουλήσω το σπίτι ενώ είναι νοικιασμένο;

Ναι. Η πώληση δεν λύνει τη μίσθωση: κατά το άρθρο 614 του Αστικού Κώδικα, ο αγοραστής κατά κανόνα υπεισέρχεται στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις του εκμισθωτή και ο ενοικιαστής μένει με τους ίδιους όρους μέχρι τη λήξη. Για την πώληση δεν χρειάζεται η συναίνεση του ενοικιαστή.

Μπορεί ο νέος ιδιοκτήτης να βγάλει τον ενοικιαστή πριν από τη λήξη;

Κατά κανόνα όχι, γιατί δεσμεύεται από τη μίσθωση. Εξαίρεση (άρθρο 615 ΑΚ): αν η μίσθωση δεν αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας ή το μισθωτήριο επιτρέπει την αποβολή σε περίπτωση πώλησης, ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να καταγγείλει με προειδοποίηση ενός ή δύο μηνών, με την επιφύλαξη της ελάχιστης τριετίας της μίσθωσης κατοικίας· ο ενοικιαστής διατηρεί τότε αξιώσεις αποζημίωσης απέναντι στον πωλητή.

Έχει ο ενοικιαστής δικαίωμα προτίμησης στην αγορά;

Όχι από τον νόμο. Οι διατάξεις για τη μίσθωση κατοικίας δεν δίνουν στον ενοικιαστή προνόμιο να αγοράσει πρώτος· τέτοιο δικαίωμα υπάρχει μόνο αν έχει συμφωνηθεί ρητά στο μισθωτήριο. Μπορείτε, πάντως, να του προτείνετε πρώτα την αγορά.

Είναι υποχρεωμένος ο ενοικιαστής να δέχεται επισκέψεις αγοραστών;

Εξαρτάται από το μισθωτήριο. Ο ενοικιαστής έχει τη χρήση του σπιτιού για όσο διαρκεί η μίσθωση (άρθρο 574 ΑΚ), οπότε οι επισκέψεις γίνονται με βάση σχετικό όρο του συμφωνητικού ή με συνεννόηση. Σταθερά, προειδοποιημένα παράθυρα επισκέψεων διευκολύνουν τη συνεργασία.

Πουλάτε νοικιασμένο ή περιμένετε; Ας το δούμε μαζί

Η απόφαση κρίνεται από τρία στοιχεία: την αξία του σπιτιού κενού, την απόδοση του σημερινού ενοικίου και τη λήξη της μίσθωσης. Η HOMLI, με εκατοντάδες συναλλαγές τον χρόνο σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, καλύπτει και τους δύο δρόμους: πώληση με τη HOMLI, με τον ενοικιαστή μέσα ή μετά την αποχώρησή του, ή —αν τα νούμερα δείξουν ότι συμφέρει να κρατήσετε το ακίνητο— ενοικίαση με τη HOMLI, με προβολή και έλεγχο υποψήφιων ενοικιαστών.

Μιλήστε με σύμβουλο HOMLI για την πώληση του ακινήτου σας

Τελευταία ενημέρωση: Οκτώβριος 2026. Το άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά νομική ή φορολογική συμβουλή. Το αν μια μίσθωση δεσμεύει τον αγοραστή και πότε λύεται κρίνεται με βάση το συγκεκριμένο συμφωνητικό — επιβεβαιώνετε τη δική σας περίπτωση με δικηγόρο, συμβολαιογράφο ή λογιστή.