Δικαιολογητικά πώλησης ακινήτου 2026 — η πλήρης λίστα

Τα δικαιολογητικά πώλησης ακινήτου το 2026 είναι ένας σταθερός φάκελος εγγράφων που πρέπει να είναι έτοιμος πριν υπογραφεί το συμβόλαιο: ο τίτλος κτήσης, το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, το ενεργειακό πιστοποιητικό, η βεβαίωση ΤΑΠ, τυχόν τακτοποίηση αυθαιρέτων και τα φορολογικά του πωλητή. Στην ψηφιακή μεταβίβαση ο μεγαλύτερος όγκος αντλείται πλέον αυτόματα μέσω του συμβολαιογράφου, του μηχανικού και της ΑΑΔΕ — αλλά κάθε έγγραφο που λείπει σταματά την υπογραφή.

Αυτός ο οδηγός είναι ο πλήρης κατάλογος με τα έγγραφα για πώληση σπιτιού από την πλευρά του πωλητή: τι χρειάζεται, ποιος το εκδίδει, πού κρύβονται οι καθυστερήσεις και ένα έτοιμο checklist για να ελέγξετε τον φάκελό σας πριν βγείτε στην αγορά.

Ποιος ετοιμάζει τι; Η λογική του ηλεκτρονικού φακέλου

Από το 2022 και μετά, η μεταβίβαση ακινήτου στην Ελλάδα γίνεται σε μεγάλο βαθμό ψηφιακά. Ο συμβολαιογράφος ανοίγει έναν ηλεκτρονικό φάκελο για την αγοραπωλησία και τα περισσότερα έγγραφα αντλούνται αυτόματα από τις αρμόδιες υπηρεσίες, αντί να τα προσκομίζει ο πωλητής σε χαρτί. Πρακτικά, τα υποστηρικτικά δικαιολογητικά της μεταβίβασης προέρχονται από τρεις πηγές: τον μηχανικό μέσω των πλατφορμών του ΤΕΕ, την ΑΑΔΕ και τον e-ΕΦΚΑ.

Αυτό δεν σημαίνει ότι δεν χρειάζεται προετοιμασία — σημαίνει ότι ξέρετε ακριβώς ποιος ευθύνεται για κάθε κομμάτι. Ο παρακάτω πίνακας δείχνει την κατανομή ευθύνης για τα βασικά έγγραφα:

Παρακάτω αναλύουμε κάθε έγγραφο ξεχωριστά — ξεκινώντας από αυτά που χρειάζονται τον περισσότερο χρόνο και κρύβουν τις περισσότερες εκπλήξεις.

Οι τίτλοι κτήσης και το ιστορικό του ακινήτου

Ο τίτλος κτήσης είναι το συμβόλαιο με το οποίο αποκτήσατε το ακίνητο — αγορά, γονική παροχή, δωρεά ή αποδοχή κληρονομιάς. Είναι το πρώτο πράγμα που ζητά ο συμβολαιογράφος, γιατί χωρίς αυτόν δεν τεκμηριώνεται ότι είστε ο νόμιμος ιδιοκτήτης. Μαζί με τον τίτλο χρειάζεται και το πιστοποιητικό μεταγραφής ή το κτηματολογικό φύλλο, που δείχνει ότι το δικαίωμά σας είναι καταχωρισμένο στο Κτηματολόγιο ή στο Υποθηκοφυλακείο.

Αν το ακίνητο το έχετε κληρονομήσει, εδώ υπάρχει μια κρίσιμη προϋπόθεση: πρέπει να έχει προηγηθεί η αποδοχή κληρονομιάς και η μεταγραφή της, ώστε ο τίτλος να είναι στο δικό σας όνομα. Τη διαδικασία αυτή την αναλύουμε σε ξεχωριστό οδηγό για την πώληση κληρονομημένου ακινήτου — χωρίς αυτήν, κανένα από τα υπόλοιπα δικαιολογητικά δεν αρκεί.

Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ: τι ζητά η ΑΑΔΕ

Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ αποδεικνύει ότι το ακίνητο έχει δηλωθεί στο Ε9 και ότι ο φόρος ακίνητης περιουσίας έχει τακτοποιηθεί. Για μεταβίβαση με επαχθή αιτία, δηλαδή πώληση, η ΑΑΔΕ ζητά κατά κανόνα το πιστοποιητικό για τα τελευταία πέντε έτη. Αν υπάρχει ασυμφωνία μεταξύ του πραγματικού ακινήτου και του Ε9 — λάθος τετραγωνικά, μη δηλωμένος βοηθητικός χώρος — αυτό πρέπει να διορθωθεί πρώτα.

Το έγγραφο εκδίδεται ηλεκτρονικά και στην ψηφιακή μεταβίβαση αντλείται αυτόματα στον φάκελο. Αναλυτικά το πώς εκδίδεται και τι να προσέξετε το βλέπετε στον οδηγό για το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ για πώληση ακινήτου.

Ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου και τακτοποίηση αυθαιρέτων

Η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου είναι ο ψηφιακός φάκελος που αποτυπώνει τη νόμιμη πολεοδομική κατάσταση του ακινήτου. Με βάση τον Ν. 4495/2017, σε κάθε δικαιοπραξία που μεταβιβάζει ακίνητο επισυνάπτονται υποχρεωτικά η υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και η βεβαίωση μηχανικού, και απαιτείται η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου ή διηρημένης ιδιοκτησίας. Αυτό είναι ένα από τα έγγραφα που υπογράφει ο μηχανικός — και ένα από τα πιο συχνά «αγκάθια» σε παλαιότερα ακίνητα.

Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου χρειάζεται βεβαίωση μηχανικού και ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου (Ν. 4495/2017). Είναι το έγγραφο που σταματά τις περισσότερες πωλήσεις όταν προκύπτει την τελευταία στιγμή.

Συχνά, κατά τη σύνταξη της ταυτότητας, ο μηχανικός εντοπίζει αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης που πρέπει να τακτοποιηθούν πριν προχωρήσει η μεταβίβαση — κλεισμένος ημιυπαίθριος, μετατροπή αποθήκης σε κατοικήσιμο χώρο, αλλαγές στη διαρρύθμιση. Τι περιλαμβάνει η ταυτότητα και πώς εκδίδεται το αναλύουμε στον οδηγό για την ταυτότητα κτιρίου πριν την πώληση, ενώ τη διαδικασία και το κόστος της τακτοποίησης αυθαιρέτων τα βλέπετε ξεχωριστά. Σε αυτά τα δύο σημεία κρύβεται ο μεγαλύτερος κίνδυνος καθυστέρησης.

Ενεργειακό πιστοποιητικό (ΠΕΑ)

Το ενεργειακό πιστοποιητικό κατατάσσει το ακίνητο σε ενεργειακή κατηγορία και είναι υποχρεωτικό για κάθε πώληση και μεταβίβαση, σύμφωνα με τον Ν. 4122/2013. Εκδίδεται από πιστοποιημένο ενεργειακό επιθεωρητή έπειτα από αυτοψία και έχει ισχύ έως δέκα έτη από την έκδοσή του. Αν είχατε βγάλει ΠΕΑ για ενοικίαση και είναι ακόμη σε ισχύ για το ίδιο ακίνητο, κατά κανόνα μπορεί να χρησιμοποιηθεί και στην πώληση. Τις λεπτομέρειες — κόστος, διάρκεια ισχύος και πότε χρειάζεται νέο — τις αναλύουμε σε ξεχωριστό οδηγό για το ΠΕΑ στην πώληση.

Βεβαίωση ΤΑΠ και δημοτικές οφειλές

Πριν την υπογραφή, ο δήμος εκδίδει βεβαίωση ότι δεν οφείλεται Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) για το ακίνητο. Είναι μια απλή κατά κανόνα διαδικασία, αλλά μπορεί να καθυστερήσει αν υπάρχουν παλιές ή ανεκκαθάριστες χρεώσεις — γι' αυτό αξίζει να ελεγχθεί νωρίς. Πώς εκδίδεται η βεβαίωση ΤΑΠ και πώς εκκαθαρίζονται τυχόν οφειλές πριν το συμβόλαιο το εξηγούμε αναλυτικά σε ειδικό οδηγό για το ΤΑΠ πριν την πώληση.

Τα φορολογικά του πωλητή και ο φόρος της μεταβίβασης

Πέρα από τα έγγραφα του ακινήτου, χρειάζονται και τα φορολογικά στοιχεία του πωλητή: ΑΦΜ, φορολογική ενημερότητα και, όπου απαιτείται, ασφαλιστική ενημερότητα μέσω e-ΕΦΚΑ. Στην ψηφιακή μεταβίβαση αυτά επιβεβαιώνονται ηλεκτρονικά. Σημειώστε ότι ο φόρος μεταβίβασης (κατά κανόνα 3% επί της φορολογητέας αξίας, με τον αγοραστή υπόχρεο) δηλώνεται από κοινού πριν το συμβόλαιο μέσω της εφαρμογής myPROPERTY της ΑΑΔΕ — ποιος ακριβώς τον πληρώνει και πώς υπολογίζεται το εξετάζουμε σε ξεχωριστό άρθρο για τον φόρο μεταβίβασης. Για το πλήρες χρονοδιάγραμμα της ίδιας της μεταβίβασης δείτε τον οδηγό για τη διαδικασία πώλησης ακινήτου.

Έχετε την αξία — τώρα ετοιμάστε τον φάκελο

Τώρα που έχετε μια εικόνα της αξίας του ακινήτου σας, το επόμενο πρακτικό βήμα είναι να ελέγξετε αν ο φάκελος των εγγράφων είναι έτοιμος. Οι δύο ροές τρέχουν παράλληλα: όσο διαμορφώνετε τιμή και στρατηγική, ο μηχανικός μπορεί ήδη να ξεκινά την ταυτότητα κτιρίου και ο επιθεωρητής το ΠΕΑ. Έτσι, όταν εμφανιστεί ο αγοραστής, δεν χάνετε εβδομάδες σε χαρτιά.

Από τις πωλήσεις που υποστηρίζει η HOMLI σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, η πιο συχνή αιτία που μια συμφωνία «παγώνει» δεν είναι η τιμή αλλά μια εκκρεμότητα στον φάκελο που εμφανίζεται την τελευταία στιγμή — μια ταυτότητα κτιρίου που δεν είχε συνταχθεί ή ένα αυθαίρετο που δεν είχε τακτοποιηθεί. Ένας έμπειρος σύμβουλος ελέγχει αυτά τα σημεία από την αρχή, ώστε ο φάκελος να είναι όπλο και όχι εμπόδιο.

Συχνές ερωτήσεις

Ποια είναι τα βασικά δικαιολογητικά πώλησης ακινήτου;

Ο τίτλος κτήσης, το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου με τη βεβαίωση μηχανικού, το ενεργειακό πιστοποιητικό (ΠΕΑ), η βεβαίωση ΤΑΠ από τον δήμο, τυχόν τακτοποίηση αυθαιρέτων, καθώς και τα φορολογικά του πωλητή. Ο συμβολαιογράφος σάς δίνει την οριστική λίστα για τη δική σας περίπτωση.

Ποια δικαιολογητικά εκδίδει ο μηχανικός και ποια η ΑΑΔΕ;

Στην ψηφιακή μεταβίβαση, ο μηχανικός υπογράφει την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, τη βεβαίωση νομιμότητας, το τοπογραφικό όπου απαιτείται και τα σχετικά πολεοδομικά. Η ΑΑΔΕ συνεισφέρει το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ και τη φορολογική εικόνα, ενώ το ασφαλιστικό σκέλος προέρχεται από τον e-ΕΦΚΑ. Τα περισσότερα αντλούνται πλέον αυτόματα στον ηλεκτρονικό φάκελο.

Πόσο πριν την πώληση πρέπει να μαζέψω τα έγγραφα;

Όσο πιο νωρίς γίνεται — ιδανικά πριν βγάλετε το ακίνητο στην αγορά. Έγγραφα όπως η ταυτότητα κτιρίου, το ΠΕΑ ή μια εκκρεμής τακτοποίηση αυθαιρέτων χρειάζονται μηχανικό και χρόνο. Όταν ο φάκελος είναι έτοιμος, ο αγοραστής δεν περιμένει χαρτιά και η πώληση δεν κινδυνεύει.

Χρειάζεται ταυτότητα κτιρίου σε κάθε πώληση;

Ναι. Με βάση τον Ν. 4495/2017, σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού, και απαιτείται η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου ή διηρημένης ιδιοκτησίας. Χωρίς αυτήν, ο συμβολαιογράφος δεν συντάσσει το συμβόλαιο.

Ισχύει το ΠΕΑ που είχα βγάλει παλιότερα για ενοικίαση;

Το ενεργειακό πιστοποιητικό έχει ισχύ έως 10 έτη από την έκδοσή του (Ν. 4122/2013). Αν το ΠΕΑ είναι ακόμη σε ισχύ και αφορά το ίδιο ακίνητο χωρίς ουσιώδεις μετατροπές, μπορεί κατά κανόνα να χρησιμοποιηθεί και για την πώληση. Αν έχει λήξει, εκδίδετε νέο από ενεργειακό επιθεωρητή.

Ξεκινήστε με μια καθαρή εικόνα της αξίας

Πριν τρέξετε για τα χαρτιά, βοηθά να ξέρετε τι αξίζει σήμερα το ακίνητό σας — έτσι σχεδιάζετε τιμή και χρονισμό με δεδομένα, όχι με εικασίες. Μια δωρεάν online εκτίμηση σάς δίνει σε ένα λεπτό ένα ρεαλιστικό εύρος για να ξεκινήσετε.

Δοκιμάστε δωρεάν εκτίμηση ακινήτου σε 60 δευτερόλεπτα

Τελευταία ενημέρωση: Ιούνιος 2026. Το άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά τη νομική ή φορολογική συμβουλή. Οι απαιτήσεις των δικαιολογητικών, οι προθεσμίες και οι φορολογικές διατάξεις τροποποιούνται — επιβεβαιώνετε πάντα την τρέχουσα λίστα για τη δική σας περίπτωση με συμβολαιογράφο, μηχανικό και την ΑΑΔΕ.