Πώληση ακινήτου για Golden Visa — οδηγός 2026

Η πώληση ακινήτου για Golden Visa παίζεται με αυστηρούς κανόνες: €800.000 ελάχιστη επένδυση στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, σε ενιαίο ακίνητο τουλάχιστον 120 τ.μ. (Ν. 5100/2024). Όποιο ακίνητο «γράφει» στα κατώφλια έχει πρόσβαση σε ένα κοινό αγοραστών με υψηλά μπάτζετ και συγκεκριμένες ανάγκες — όποιο δεν γράφει, δεν αφορά αυτό το κοινό, όσο κοντά κι αν βρίσκεται.

Αυτός ο οδηγός είναι γραμμένος για τον πωλητή — όχι για τον επενδυτή: ποια κατώφλια ισχύουν το 2026 και πού, πώς σκέφτεται και τι ελέγχει ο αγοραστής visa, ποια έγγραφα θα σας ζητηθούν νωρίς, και πώς τιμολογείτε ώστε το ακίνητο να σταθεί σωστά απέναντι σε αυτή τη ζήτηση.

Τι είναι το Golden Visa — και τι άλλαξε από το 2024

Το Golden Visa είναι 5ετής άδεια διαμονής για πολίτες εκτός ΕΕ που επενδύουν σε ελληνικά ακίνητα. Με τον Ν. 5100/2024 (σε ισχύ από το φθινόπωρο του 2024), το πρόγραμμα άλλαξε ριζικά κλίμακα και στόχευση — και αυτό το πλαίσιο ισχύει και το 2026:

Δύο ακόμα κανόνες που ο πωλητής πρέπει να ξέρει γιατί διαμορφώνουν τη συμπεριφορά του αγοραστή: τα ακίνητα Golden Visa απαγορεύεται να μισθώνονται βραχυχρόνια (με βαριά πρόστιμα και κίνδυνο για την άδεια), και το τίμημα καταβάλλεται αποδεδειγμένα με τραπεζικά μέσα — εξ ολοκλήρου, χωρίς «μέρος σε μετρητά». Η συναλλαγή visa είναι από τις πιο «λευκές» στην ελληνική αγορά.

Ποιες περιοχές της Αθήνας παίζουν σε κάθε κατώφλι

Όλη η Αττική ανήκει στη ζώνη των €800.000 — δεν υπάρχει «φθηνότερη» γωνιά της Αθήνας για Golden Visa μέσω απλής αγοράς κατοικίας. Πρακτικά, αυτό σημαίνει ότι το πρόγραμμα αφορά το πάνω τμήμα της αθηναϊκής αγοράς: μεγάλα διαμερίσματα και μονοκατοικίες σε περιοχές όπου τα €800.000 αγοράζουν κάτι που ένας διεθνής αγοραστής αναγνωρίζει ως αξία — η νότια ακτή (Γλυφάδα, Βούλα, Βουλιαγμένη), το Κολωνάκι και το ιστορικό κέντρο, τα βόρεια προάστια (Κηφισιά, Ψυχικό), και επιλεγμένα σημεία με θέα ή μοναδικότητα.

Το κατώφλι των €250.000 είναι η ενδιαφέρουσα εξαίρεση για ιδιοκτήτες μη-οικιστικών ακινήτων: ένα γραφείο ή κατάστημα που μετατρέπεται σε κατοικία (με τη μετατροπή ολοκληρωμένη πριν την αίτηση του αγοραστή) «γράφει» για visa στο χαμηλό κατώφλι, σε όλη τη χώρα. Αν έχετε τέτοιο ακίνητο, η δυνητική αγορά σας είναι διαφορετική απ' ό,τι φαίνεται — συζητήστε το πριν το προωθήσετε ως απλό επαγγελματικό.

Ποιος είναι ο αγοραστής Golden Visa — και τι ψάχνει

Ο αγοραστής visa δεν αγοράζει «σπίτι» — αγοράζει ένα περιουσιακό στοιχείο που κουβαλά την άδεια διαμονής του. Αυτό τον κάνει διαφορετικό από τον Έλληνα αγοραστή κατοικίας σε τρία σημεία που ο πωλητής οφείλει να καταλάβει:

• Είναι αλύγιστος στα κατώφλια. Ακίνητο στα €750.000 στην Αθήνα δεν είναι «κοντά» — είναι εκτός προγράμματος. Η ζήτηση visa ξεκινά από τα €800.000 και πάνω, σε ενιαία ακίνητα 120+ τ.μ.
• Ελέγχει τη νομιμότητα σαν τράπεζα. Η άδεια διαμονής του εξαρτάται από την εγκυρότητα της αγοράς — ο νομικός και τεχνικός έλεγχος που θα κάνει είναι εξονυχιστικός, συχνά αυστηρότερος από τραπεζικό.
• Εκτιμά την ταχύτητα και την καθαρότητα. Συχνά αγοράζει εξ αποστάσεως, με πληρεξούσιο και δικηγόρο· ένα ακίνητο με έτοιμο, πλήρη φάκελο κερδίζει έναντι ενός «θα τα ετοιμάσουμε» — ακόμα και σε ελαφρώς υψηλότερη τιμή.

Από την εμπειρία της HOMLI στις πωλήσεις που διαχειρίζεται, η ζήτηση αυτής της κατηγορίας στην Αθήνα έχει μετατοπιστεί καθαρά μετά το 2024 προς το premium κομμάτι — η εποχή που «οτιδήποτε στο κέντρο» έγραφε για visa στα €250.000 έχει τελειώσει, και μαζί της και η αντίστοιχη ζήτηση για μικρά κεντρικά διαμερίσματα από επενδυτές visa.

Δικαιολογητικά που θα σας ζητηθούν — ο φάκελος του πωλητή

Στη συναλλαγή visa, ο φάκελος του ακινήτου ελέγχεται δύο φορές: από τον δικηγόρο του αγοραστή για την αγορά, και έμμεσα από τη διοίκηση κατά την αίτηση της άδειας. Ό,τι ισχύει για κάθε μεταβίβαση, ισχύει εδώ με μηδενική ανοχή σε εκκρεμότητες:

1. Καθαροί τίτλοι ιδιοκτησίας και κτηματολογική τακτοποίηση — καμία εκκρεμότητα σε βάρη ή διεκδικήσεις.
2. Ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου και πιστοποιητικό πληρότητας — με τυχόν αυθαίρετα τακτοποιημένα πριν βγει το ακίνητο στην αγορά.
3. ΠΕΑ και τα συνήθη φορολογικά πιστοποιητικά (ΕΝΦΙΑ, ΤΑΠ).
4. Αποδεικτικά εμβαδού — με τον κανόνα των 120 τ.μ., τα τετραγωνικά δεν είναι λεπτομέρεια: πρέπει να τεκμηριώνονται καθαρά από άδεια και σχέδια.

Η πλήρης διαδρομή των εγγράφων είναι η ίδια με κάθε πώληση — δείτε τη βήμα-βήμα στον οδηγό για τη διαδικασία πώλησης ακινήτου. Η διαφορά στη συναλλαγή visa είναι ο χρόνος: ο φάκελος πρέπει να είναι έτοιμος πριν εμφανιστεί ο αγοραστής, γιατί αυτός ο αγοραστής δεν περιμένει εκκρεμότητες — προχωρά στο επόμενο έτοιμο ακίνητο.

Χρόνοι — πόσο διαρκεί μια συναλλαγή visa

Η αγοραπωλησία καθαυτή δεν διαφέρει δραματικά από μια συνηθισμένη μεταβίβαση — προσύμφωνο όπου χρειάζεται, οριστικό συμβόλαιο, πληρωμή με τραπεζικά μέσα. Αυτό που προσθέτει χρόνο είναι τα πρακτικά της απόστασης: πληρεξούσια από το εξωτερικό, μεταφράσεις, ο νομικός έλεγχος του αγοραστή. Με έτοιμο φάκελο, η εμπειρία της HOMLI είναι ότι αυτές οι συναλλαγές κινούνται σε συγκρίσιμους χρόνους με τις εγχώριες — με τη διαφορά ότι σχεδόν ποτέ δεν «σπάνε» στο τελικό στάδιο για χρηματοδοτικούς λόγους: ο αγοραστής visa δεν περιμένει έγκριση στεγαστικού.

Τιμολόγηση — να «γράφει» στο κατώφλι, όχι να αιωρείται πάνω του

Εδώ κρίνεται το παιχνίδι. Το κατώφλι λειτουργεί σαν μαγνήτης ζήτησης: ακίνητα που το πιάνουν καθαρά αποκτούν πρόσβαση σε ένα κοινό που τα «εκτός» δεν έχουν. Τρεις πρακτικοί κανόνες:

• Λίγο κάτω από το κατώφλι = λάθος ζώνη. Στα €760.000 στην Αθήνα, το ακίνητο δεν αφορά αγοραστές visa και ανταγωνίζεται μόνο στην εγχώρια ζήτηση. Αν η πραγματική αξία στηρίζει τιμή πάνω από το κατώφλι, η σωστή τοποθέτηση είναι καθαρά πάνω από αυτό.
• Πολύ πάνω από το κατώφλι = χαμένο πλεονέκτημα. Ο αγοραστής visa συγκρίνει διεθνώς. Στα €1.100.000 το «γράφει για visa» δεν είναι πια επιχείρημα — εκεί πουλά μόνο η πραγματική αξία.
• Η αντικειμενική βάση πρώτα. Πριν τοποθετηθείτε σε σχέση με το κατώφλι, χρειάζεστε καθαρή εικόνα του τι αξίζει το ακίνητο στην ανοιχτή αγορά — δείτε πώς προσδιορίζεται η εμπορική αξία ακινήτου και μην αφήσετε το κατώφλι να την αντικαταστήσει ως σημείο αναφοράς.

Ο κανόνας της HOMLI για την τιμή ακινήτου για visa: το κατώφλι καθορίζει σε ποιο κοινό μιλάτε — η εμπορική αξία καθορίζει αν το ακίνητο θα πουληθεί. Τιμολογείτε με βάση τη δεύτερη, τοποθετείστε με επίγνωση του πρώτου.

Πώς προετοιμάζετε το ακίνητο για αυτή την αγορά

Τώρα που έχετε μια πρώτη εκτίμηση της αξίας, μπορείτε να κρίνετε αν το ακίνητό σας παίζει ρεαλιστικά στο παιχνίδι των κατωφλίων — και τι χρειάζεται για να σταθεί απέναντι στον πιο απαιτητικό έλεγχο της αγοράς. Η Golden Visa διαδικασία ακινήτου, από την πλευρά του πωλητή, συνοψίζεται σε τρία βήματα: πλήρης φάκελος πριν τις αγγελίες, παρουσίαση που απευθύνεται και σε διεθνές κοινό (φωτογράφιση, αγγλικά υλικά), και διαπραγμάτευση που σέβεται τον τρόπο που αποφασίζει ο συγκεκριμένος αγοραστής — με δικηγόρο, εξ αποστάσεως, με το βλέμμα στην άδεια διαμονής του.

Η HOMLI διαχειρίζεται πωλήσεις με διεθνείς αγοραστές με εξατομικευμένη στρατηγική ανά ακίνητο — από την τιμολόγηση ως τη γραμμή του συμβολαίου.

Συχνές ερωτήσεις

Ποιο είναι το Golden Visa 2026 κατώφλι στην Αθήνα;

€800.000, σε ενιαίο ακίνητο τουλάχιστον 120 τ.μ. — ισχύει για όλη την Αττική, καθώς και για Θεσσαλονίκη, Μύκονο, Σαντορίνη και νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων (Ν. 5100/2024).

Πότε αρκούν €250.000;

Μόνο στην ειδική κατηγορία: μετατροπή επαγγελματικού ακινήτου σε κατοικία (ολοκληρωμένη πριν την αίτηση) ή αποκατάσταση διατηρητέου — σε όλη τη χώρα.

Μετράει η τιμή ακινήτου για visa στο συμβόλαιο ή στην αγγελία;

Στο συμβόλαιο: το τίμημα που καταβάλλεται αποδεδειγμένα με τραπεζικά μέσα πρέπει να πιάνει το κατώφλι. Γι' αυτό και η τοποθέτηση της τιμής σε σχέση με το όριο σχεδιάζεται από την αρχή.

Μπορεί ο αγοραστής να εκμεταλλευτεί το ακίνητο με Airbnb;

Όχι — η βραχυχρόνια μίσθωση απαγορεύεται στα ακίνητα Golden Visa, με βαριά πρόστιμα και κίνδυνο για την άδεια. Ο αγοραστής σας το ξέρει· σχεδιάζει διαμονή, μακροχρόνια μίσθωση ή διακράτηση.

Χρειάζεται ο πωλητής κάτι διαφορετικό στα έγγραφα;

Όχι διαφορετικό — νωρίτερο και πληρέστερο: ταυτότητα κτιρίου, καθαροί τίτλοι, τεκμηριωμένα τετραγωνικά και φορολογικά πιστοποιητικά, όλα έτοιμα πριν τις αγγελίες, γιατί ο έλεγχος του αγοραστή visa είναι εξονυχιστικός.

Συζητήστε τη στρατηγική με την HOMLI

Αν το ακίνητό σας παίζει στη ζώνη των κατωφλίων — ή μπορεί να φτάσει εκεί με τη σωστή προετοιμασία — αξίζει μια συζήτηση στρατηγικής πριν τις αγγελίες.

Μιλήστε με σύμβουλο HOMLI για την πώληση του ακινήτου σας

Τελευταία ενημέρωση: Ιούνιος 2026, με βάση τον Ν. 5100/2024 όπως ισχύει. Οι όροι του προγράμματος Golden Visa τροποποιούνται κατά καιρούς — επιβεβαιώνετε την τρέχουσα εικόνα με δικηγόρο πριν από κάθε συναλλαγή. Το άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν αποτελεί νομική συμβουλή.