Φόρος μεταβίβασης 15% για αγοραστές εκτός ΕΕ — τι σημαίνει για τον πωλητή

Ο φόρος μεταβίβασης 15% έχει ανακοινωθεί —όχι ακόμη ψηφιστεί— για αγορές κατοικιών από φυσικά πρόσωπα τρίτων χωρών, εκτός ΕΕ/ΕΟΧ, που δεν είναι ομογενείς ή επί μακρόν διαμένοντες, με έναρξη την 1η Ιουλίου 2027. Με τον πρόσθετο φόρο υπέρ των δήμων, η επιβάρυνση ανεβαίνει από 3,09% σε 15,45%. Τον πληρώνει ο αγοραστής, αλλά αφορά όποιον πουλά σε αγοραστή εκτός ΕΕ.

Για τους περισσότερους ιδιοκτήτες δεν αλλάζει τίποτα. Για όποιον όμως έχει κατοικία που τραβά ζήτηση από το εξωτερικό —στα κατώφλια του Golden Visa, στη νότια ακτή, στο Κολωνάκι— η 1.7.2027 είναι ημερομηνία που μετράει. Ακολουθούν όσα ανακοινώθηκαν επίσημα, όσα μένουν ανοιχτά και ένα αντίστροφο χρονοδιάγραμμα πώλησης.

Τι ανακοινώθηκε για τον φόρο μεταβίβασης 15%;

Σύμφωνα με τις ανακοινώσεις του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών μετά την 90ή ΔΕΘ, τον Σεπτέμβριο του 2026, ο φόρος μεταβίβασης κατοικίας για πολίτες τρίτων χωρών θα ανέβει από 3% σε 15%. Ο υπουργός Κυριάκος Πιερρακάκης δήλωσε στις 7.9.2026 ότι το μέτρο «θα ισχύσει από την 1/7/2027», ώστε να μην αιφνιδιαστεί η αγορά, και ότι θα αφορά φυσικά και όχι νομικά πρόσωπα.

Ο σημερινός κανόνας βρίσκεται στον Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025, άρθρο 27): φόρος 3% επί της φορολογητέας αξίας, συν πρόσθετος φόρος 3% υπέρ των δήμων που υπολογίζεται πάνω στον φόρο — άρα 3,09% συνολικά. Με τον ίδιο μηχανισμό, το 15% γίνεται 15,45%. Φορολογητέα αξία είναι η μεγαλύτερη ανάμεσα στο τίμημα του συμβολαίου και στην αξία του αντικειμενικού συστήματος (άρθρο 25)· στα ακίνητα υψηλής αξίας, κατά κανόνα το τίμημα.

Ο βασικός μηχανισμός —ποιος πληρώνει και πότε— εξηγείται στον οδηγό μας για τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου. Εδώ μας ενδιαφέρει τι αλλάζει για τον αγοραστή από τρίτη χώρα:

Η διαφορά είναι περίπου 12,4% της αξίας του ακινήτου. Ένας αγοραστής που τη βλέπει να έρχεται θα τη φέρει, με τον έναν ή τον άλλο τρόπο, στο τραπέζι της διαπραγμάτευσης.

Πού βρίσκεται το μέτρο στις 10 Οκτωβρίου 2026: έχει ανακοινωθεί, δεν έχει ψηφιστεί. Το άρθρο 27 του ν. 5219/2025 προβλέπει ακόμη ενιαίο συντελεστή 3% για όλους τους αγοραστές. Συντελεστής, ημερομηνία έναρξης και εξαιρέσεις μπορεί να αλλάξουν μέχρι την ψήφιση.

Ποιοι εξαιρούνται από τον νέο συντελεστή;

Η πώληση ακινήτου σε αλλοδαπό δεν σημαίνει αυτόματα 15% για τον αγοραστή. Στη συνέντευξη Τύπου του υπουργείου (7.9.2026) διευκρινίστηκε ότι το μέτρο αφορά πολίτες τρίτων χωρών, εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, που δεν είναι επί μακρόν διαμένοντες, και ότι εξαιρούνται οι ομογενείς.

Σύμφωνα με την εξειδίκευση των μέτρων όπως δημοσιεύθηκε, οι εξαιρέσεις ακολουθούν τις κατηγορίες που ήδη δικαιούνται την απαλλαγή αγοράς πρώτης κατοικίας (άρθρο 42 ν. 5219/2025): Έλληνες, ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης, πολίτες ΕΕ και ΕΟΧ, αναγνωρισμένοι πρόσφυγες και πολίτες τρίτων χωρών με καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος.

Δύο σημεία μένουν ανοιχτά. Πρώτο, το κριτήριο: οι ανακοινώσεις μιλούν άλλοτε για «πολίτες» και άλλοτε για «φορολογικούς κατοίκους» τρίτων χωρών — αν θα μετράει η ιθαγένεια ή η φορολογική κατοικία, θα το ξεκαθαρίσει το κείμενο. Δεύτερο, η άδεια διαμονής επενδυτή (Golden Visa) είναι διαφορετική άδεια από το καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος· αν οι κάτοχοί της θα εξαιρούνται, δεν έχει ειπωθεί.

Από πότε ισχύει και τι γίνεται με τα προσύμφωνα;

Ο φόρος μεταβίβασης για αλλοδαπούς αγοραστές από τρίτες χώρες αναμένεται να αλλάξει την 1η Ιουλίου 2027 — όχι την 1.1.2027 που εμφανίστηκε σε πρώτες αναφορές. Στη συνέντευξη Τύπου του υπουργείου ειπώθηκε ότι «θα δοθεί περιθώριο έως την 1η Ιουλίου του 2027». Οι αλλοδαποί αγοραστές από τρίτες χώρες έχουν δηλαδή, σύμφωνα με τις ανακοινώσεις, περίπου εννέα μήνες για να αγοράσουν με τον σημερινό συντελεστή.

Το μεγάλο ανοιχτό ερώτημα είναι τα προσύμφωνα. Με τον ισχύοντα Κώδικα (άρθρο 26 παρ. 1 ν. 5219/2025), όταν υπάρχει συμβολαιογραφικό προσύμφωνο και το οριστικό συμβόλαιο συντάσσεται εντός δύο ετών, η φορολογική υποχρέωση γεννάται κατά τη σύνταξη του προσυμφώνου και ο φόρος υπολογίζεται με τους συντελεστές που ίσχυαν τότε. Αν ο νέος νόμος θα αφήσει αυτόν τον κανόνα να λειτουργήσει για τον νέο συντελεστή ή θα ορίσει κάτι διαφορετικό για τα προσύμφωνα, δεν έχει ανακοινωθεί.

Πρακτικός κανόνας μέχρι να δημοσιευθεί το νομοσχέδιο: σχεδιάστε το οριστικό συμβόλαιο πριν από την 1.7.2027. Ένα προσύμφωνο —πόσο μάλλον ιδιωτικό, χωρίς συμβολαιογράφο— δεν είναι σήμερα ασφαλής «κλειδαριά» για τον συντελεστή 3%.

Ποιους πωλητές αφορά πραγματικά;

Ο νέος φόρος αφορά τον πωλητή μόνο όταν ο πιθανός αγοραστής του είναι φυσικό πρόσωπο από τρίτη χώρα. Στην εμπειρία της HOMLI από εκατοντάδες συναλλαγές τον χρόνο σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, αυτή η ζήτηση δεν απλώνεται ομοιόμορφα — συγκεντρώνεται σε συγκεκριμένα ακίνητα:

• Κατοικίες στα κατώφλια του Golden Visa: ενιαία ακίνητα από €800.000 και πάνω στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη, με κύριους χώρους τουλάχιστον 120 τ.μ.
• Αθηναϊκή Ριβιέρα και βόρεια προάστια: Γλυφάδα, Βούλα, Βουλιαγμένη, Κηφισιά, Ψυχικό — μεγάλες κατοικίες με θέα, κήπο ή κοντά στη θάλασσα.
• Κέντρο και Κολωνάκι: διαμερίσματα σε κτίρια με χαρακτήρα και ακίνητα με επενδυτικό προφίλ.

Για να έχετε ένα μέτρο του μεγέθους: στον πίνακα των μέτρων που δεν έχουν ακόμη νομοθετηθεί, το υπουργείο έχει εγγράψει πρόσθετα έσοδα περίπου €100 εκατ. τον χρόνο από το μέτρο. Αν διαιρέσει κανείς το ποσό με τη διαφορά των συντελεστών (περίπου 12,4 μονάδες), προκύπτουν αγορές κατοικιών της τάξης των €800 εκατ. τον χρόνο που υπολογίζεται να «πιάνει» ο νέος φόρος — χονδρικός δικός μας υπολογισμός, όχι επίσημο στοιχείο. Σημαντικό ποσό, αλλά συγκεντρωμένο στις ζώνες που περιγράφουμε.

Για τους περισσότερους πωλητές με κατοικίες έως €300.000 η εικόνα δεν αλλάζει: στην εμπειρία μας, οι αγοραστές τους είναι κατά κανόνα Έλληνες ή κάτοικοι της ΕΕ, που μένουν στο 3%. Αυτό δεν σημαίνει μηδενική επίδραση — αν μειωθεί η ζήτηση από τρίτες χώρες για μικρά επενδυτικά διαμερίσματα στο κέντρο, ο ανταγωνισμός ανάμεσα στους πωλητές εκεί μπορεί να αυξηθεί. Αν το δίλημμά σας είναι γενικότερο, δείτε τον οδηγό πουλάω τώρα ή περιμένω.

Αν ο αγοραστής σας είναι εκτός ΕΕ: αντίστροφο χρονοδιάγραμμα έως 30.6.2027

Η πώληση ακινήτου σε ξένους αγοραστές χρειάζεται συνήθως περισσότερο χρόνο από μια εγχώρια πώληση: ο αγοραστής χρειάζεται ελληνικό ΑΦΜ, συχνά τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα και πληρεξούσιο δικηγόρο, ενώ τα κεφάλαια που έρχονται από το εξωτερικό περνούν από ελέγχους προέλευσης. Αν θέλετε το οριστικό συμβόλαιο να υπογραφεί πριν από την 1.7.2027, μετρήστε ανάποδα:

Το χρονοδιάγραμμα είναι ενδεικτικό. Στην εμπειρία μας, οι καθυστερήσεις σε πωλήσεις με αγοραστή από το εξωτερικό προκύπτουν συχνότερα στα χαρτιά —πληρεξούσια, μεταφορά κεφαλαίων, εκκρεμότητες στον φάκελο— παρά στη διαπραγμάτευση. Και επειδή το πρώτο εξάμηνο του 2027 πιθανότατα θα φέρει αγοραστές που θέλουν να προλάβουν την προθεσμία, ένα έτοιμο, σωστά τιμολογημένο ακίνητο έχει προβάδισμα.

Ένα ακόμη ορόσημο για όσους πουλάνε με υπεραξία: ο νόμος σήμερα αναστέλλει τον φόρο υπεραξίας «μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 2026» (άρθρο 72 παρ. 33 ν. 4172/2013). Παράταση έως το 2030 έχει αναφερθεί σε δημοσιεύματα, αλλά έως τις 10.10.2026 δεν είχε νομοθετηθεί. Αν το συμβόλαιό σας πέφτει μέσα στο 2027, επιβεβαιώστε την ισχύουσα διάταξη πριν υπογράψετε — αναλυτικά στον οδηγό για τον φόρο πώλησης ακινήτου.

Όλο το χρονοδιάγραμμα ξεκινά από μια ρεαλιστική τιμή: Μάθετε την αξία πριν βγείτε στην αγορά.

Golden Visa: τι ισχύει για τα όρια €800.000, €400.000 και €250.000

Τώρα που έχετε μια πρώτη εκτίμηση, το επόμενο ερώτημα για ακίνητο με ξένη ζήτηση είναι σε ποιο κατώφλι του Golden Visa πέφτει. Τα όρια ορίζει το άρθρο 100 του Κώδικα Μετανάστευσης (ν. 5038/2023, όπως τροποποιήθηκε με τον ν. 5100/2024):

• €800.000 στην Αττική, στις Περιφερειακές Ενότητες Θεσσαλονίκης, Μυκόνου και Θήρας και στα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων — σε ένα μόνο ακίνητο, με κύριους χώρους τουλάχιστον 120 τ.μ.
• €400.000 στην υπόλοιπη χώρα, με τους ίδιους όρους.
• €250.000 για ακίνητα των οποίων οι κύριοι χώροι αλλάζουν από επαγγελματική χρήση σε κατοικία (η αλλαγή πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την αίτηση) και για διατηρητέα που αποκαθίστανται.

Πώς «δένει» ο φόρος μεταβίβασης 15% με το Golden Visa; Ο τυπικός αγοραστής Golden Visa είναι φυσικό πρόσωπο από τρίτη χώρα, χωρίς ακόμη καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος — με βάση μόνο τις ανακοινώσεις, δεν εμπίπτει σε κάποια εξαίρεση. Ειδική ρύθμιση για τις επενδύσεις Golden Visa δεν έχει ανακοινωθεί, ούτε έχει αποκλειστεί. Στο κατώφλι των €800.000, η διαφορά για τον αγοραστή φτάνει περίπου τα €99.000 — αρκετή για να αλλάξει τον λογαριασμό του.

Πιο λεπτό είναι το ζήτημα της διαδρομής των €250.000: το μέτρο αφορά κατοικίες, ενώ η διαδρομή αυτή περνά από τη μετατροπή επαγγελματικού χώρου σε κατοικία. Αν πουλάτε γραφείο ή κατάστημα που ενδιαφέρει τέτοιους αγοραστές, το αν η μεταβίβαση θα φορολογηθεί ως επαγγελματικού χώρου ή ως κατοικίας θα το κρίνει το τελικό κείμενο. Για κατώφλια, δικαιολογητικά και χρόνους, δείτε τον οδηγό για την πώληση ακινήτου για Golden Visa.

Τι να παρακολουθείτε μέχρι να ψηφιστεί

Μέχρι να δημοσιευθεί σε ΦΕΚ, το μέτρο είναι πρόθεση. Πέντε σημεία θα κρίνουν τι σημαίνει για τη δική σας πώληση:

1. Το κείμενο του νομοσχεδίου: αν μένουν ο συντελεστής 15% και η 1.7.2027.
2. Η μεταβατική διάταξη: τι θα ισχύσει για τα συμβολαιογραφικά προσύμφωνα.
3. Το Golden Visa: ειδική πρόβλεψη για τους επενδυτές ή καμία.
4. Το κριτήριο: ιθαγένεια ή φορολογική κατοικία· ο ορισμός των ομογενών.
5. Τα νομικά πρόσωπα: αν η εξαίρεσή τους θα συνοδευτεί από κανόνες κατά της καταχρηστικής πρακτικής.

Το 15% είναι μία μόνο από τις αλλαγές που έρχονται· τη συνολική εικόνα —τι ψηφίστηκε και τι εκκρεμεί— τη συγκεντρώνουμε στον οδηγό τι αλλάζει στα ακίνητα το 2027. Αν το ακίνητό σας ανήκει στις ζώνες με ξένη ζήτηση, η πώληση με τη HOMLI ξεκινά με τιμή, φάκελο και χρονοδιάγραμμα σχεδιασμένα γύρω από την 1.7.2027.

Συχνές ερωτήσεις

Ποιοι θα πληρώνουν φόρο μεταβίβασης 15% από το 2027;

Σύμφωνα με τις ανακοινώσεις του Σεπτεμβρίου 2026, φυσικά πρόσωπα από χώρες εκτός ΕΕ/ΕΟΧ που αγοράζουν κατοικία από την 1η Ιουλίου 2027 και δεν είναι ομογενείς ή επί μακρόν διαμένοντες. Δεν αφορά εταιρείες, επαγγελματικά ακίνητα και οικόπεδα. Με τον πρόσθετο φόρο υπέρ των δήμων η επιβάρυνση γίνεται 15,45%, έναντι 3,09% σήμερα.

Ο φόρος μεταβίβασης 15% έχει ψηφιστεί;

Όχι. Έως τις 10 Οκτωβρίου 2026 το μέτρο ήταν ανακοίνωση του υπουργείου. Ο Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025, άρθρο 27) προβλέπει ακόμη συντελεστή 3% για όλους τους αγοραστές. Συντελεστής, ημερομηνία έναρξης και εξαιρέσεις θα οριστικοποιηθούν μόνο με τον νόμο.

Ισχύει ο φόρος μεταβίβασης 15% για αγορές Golden Visa;

Δεν έχει διευκρινιστεί. Ο τυπικός αγοραστής Golden Visa είναι φυσικό πρόσωπο από τρίτη χώρα και, με βάση μόνο τις ανακοινώσεις, δεν εμπίπτει σε κάποια εξαίρεση. Ειδική ρύθμιση για τις επενδύσεις Golden Visa δεν έχει ανακοινωθεί ούτε έχει αποκλειστεί — θα φανεί στο τελικό κείμενο.

Αν υπογραφεί προσύμφωνο πριν από την 1.7.2027, ο αγοραστής θα πληρώσει 3%;

Δεν είναι βέβαιο. Με τον ισχύοντα Κώδικα, όταν υπάρχει συμβολαιογραφικό προσύμφωνο και το οριστικό συμβόλαιο συντάσσεται εντός δύο ετών, ο φόρος υπολογίζεται με τους συντελεστές που ίσχυαν κατά τη σύνταξη του προσυμφώνου (άρθρο 26 ν. 5219/2025). Αν ο νέος νόμος θα αφήσει τον κανόνα αυτό να ισχύσει ή θα ορίσει άλλη μεταβατική ρύθμιση, δεν έχει ανακοινωθεί. Το ασφαλέστερο είναι οριστικό συμβόλαιο πριν από την 1.7.2027.

Επηρεάζεται η πώληση ακινήτου σε ξένους από χώρες της ΕΕ;

Όχι. Οι πολίτες κρατών της ΕΕ και του ΕΟΧ μένουν στον συντελεστή 3% (3,09% με τον πρόσθετο φόρο υπέρ των δήμων). Το ίδιο ισχύει, σύμφωνα με τις ανακοινώσεις, για τους ομογενείς και για πολίτες τρίτων χωρών με καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα.

Πουλάτε σε αγοραστή εκτός ΕΕ; Σχεδιάστε το από τώρα

Αν το ακίνητό σας τραβά ζήτηση από το εξωτερικό, ο χρόνος έως την 1.7.2027 είναι λιγότερος απ' όσο φαίνεται. Ξεκινήστε με μια δωρεάν εκτίμηση ακινήτου και συζητήστε με την ομάδα της HOMLI τιμή, φάκελο και χρονοδιάγραμμα.

Μιλήστε με σύμβουλο HOMLI για την πώληση του ακινήτου σας

Τελευταία ενημέρωση: Οκτώβριος 2026. Το άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά νομική ή φορολογική συμβουλή. Ο φόρος μεταβίβασης 15% είναι ανακοινωμένο μέτρο που δεν έχει ψηφιστεί· οι λεπτομέρειές του μπορεί να αλλάξουν. Πριν από οποιαδήποτε απόφαση, επιβεβαιώστε την ισχύουσα διάταξη με τον συμβολαιογράφο, τον δικηγόρο ή τον λογιστή σας.