Τι αλλάζει στα ακίνητα το 2027 — οδηγός για ιδιοκτήτες που σκέφτονται να πουλήσουν

Τι αλλάζει στα ακίνητα το 2027: από 1.1.2027 το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης αντικαθιστά το ΤΑΠ και ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με την πραγματική επιφάνεια, ενώ από 1.7.2027 το ενοίκιο πληρώνεται μόνο μέσω τράπεζας. Ανακοινωμένα αλλά όχι ψηφισμένα: φόρος μεταβίβασης 15% για αγοραστές εκτός ΕΕ από 1.7.2027 και «Σπίτι μου ΙΙΙ»· η παράταση της αναστολής υπεραξίας μετά το 2026 μένει ανεπιβεβαίωτη.

Για όποιον σκέφτεται να πουλήσει, η εικόνα είναι πιο ήρεμη απ' όσο δείχνουν οι τίτλοι: καμία αλλαγή δεν δημιουργεί φορολογική «προθεσμία» για όλους τους πωλητές — υπάρχουν όμως ορόσημα για συγκεκριμένα ακίνητα. Παρακάτω θα βρείτε όσα έχουν ήδη νομοθετηθεί και τα νέα μέτρα για τα ακίνητα της ΔΕΘ 2026 σε έναν πίνακα, με το νομικό καθεστώς του καθενός στις 10 Οκτωβρίου 2026.

Τι αλλάζει στα ακίνητα το 2027 σε έναν πίνακα

Ο πίνακας ξεχωρίζει ό,τι είναι ήδη νόμος ή απόφαση σε ΦΕΚ από ό,τι έχει μόνο ανακοινωθεί. Μια ανακοίνωση μπορεί να αλλάξει στη διαδρομή· ένας νόμος αλλάζει μόνο με νέο νόμο.

Καμία από αυτές τις αλλαγές δεν λέει πόσο αξίζει το δικό σας ακίνητο — κι αυτή είναι η πρώτη πληροφορία που χρειάζεστε.

Δείτε τι αξίζει σήμερα το ακίνητό σας

Φόρος υπεραξίας το 2027: ισχύει ακόμη η αναστολή;

Η αναστολή του φόρου υπεραξίας 15% ισχύει σήμερα έως τις 31.12.2026: το άρθρο 72 παρ. 33 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ν. 4172/2013) ορίζει ότι η ισχύς του άρθρου 41 «αναστέλλεται μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 2026». Μετά τη ΔΕΘ 2026, δημοσιεύματα του οικονομικού Τύπου ανέφεραν νέα παράταση της αναστολής έως το 2030. Η επίσημη εξειδίκευση των μέτρων της ΔΕΘ προβλέπει παράταση έως το 2030 για την αναστολή του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές, όχι όμως ρητά για τον φόρο υπεραξίας, και έως τις 10 Οκτωβρίου 2026 δεν είχε κατατεθεί σχετική διάταξη.

Για τον ιδιώτη πωλητή, η αναστολή ισχύει αδιάκοπα από το 2015. Οι μέχρι τώρα παρατάσεις δίνουν έναν λόγο ψυχραιμίας: δεν χρειάζεται να βιαστείτε να πουλήσετε μόνο γι' αυτό. Επειδή όμως η νέα παράταση δεν έχει νομοθετηθεί, αν το οριστικό σας συμβόλαιο είναι έτοιμο και πέφτει γύρω από την αλλαγή του χρόνου, συζητήστε με τον λογιστή σας αν συμφέρει να υπογραφεί έως τις 31.12.2026 — και πριν από ένα συμβόλαιο του 2027, ζητήστε να επιβεβαιωθεί ότι η παράταση έχει ψηφιστεί. Υπολογισμό, εξαιρέσεις και κληρονομικά ακίνητα θα τα βρείτε στον οδηγό για τον φόρο υπεραξίας στην πώληση ακινήτου.

Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης αντί για ΤΑΠ από 1.1.2027

Από την 1η Ιανουαρίου 2027 το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) και ο Φόρος Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων καταργούνται, και στη θέση τους μπαίνει το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ) του νέου Κώδικα Τοπικής Αυτοδιοίκησης (ν. 5314/2026, άρθρα 392, 393 και 448). Ο συντελεστής κυμαίνεται από 0,30‰ έως 0,70‰ επί της αξίας του ακινήτου, που προκύπτει από τα τετραγωνικά, την τιμή ζώνης και τον συντελεστή παλαιότητας. Το ακριβές ποσοστό το αποφασίζει κάθε δημοτικό συμβούλιο και μπορεί να διαφέρει ανά δημοτική ενότητα.

Όπως και το ΤΑΠ, το νέο τέλος χρεώνεται στους λογαριασμούς ρεύματος, για περιόδους κατανάλωσης που ξεκινούν από 1.1.2027. Για τον πωλητή μετράνε δύο σημεία. Πρώτο, ο νόμος ορίζει ότι, όταν το ακίνητο μεταβιβάζεται, το τέλος που αναλογεί έως τη μεταβολή βαρύνει τον μεταβιβάζοντα — δηλαδή εσάς. Δεύτερο, οι οφειλές ΤΑΠ έως 31.12.2026 δεν «σβήνουν» με την κατάργηση: συνεχίζουν να βεβαιώνονται και να εισπράττονται. Γι' αυτό όσα εξηγούμε για το ΤΑΠ πριν την πώληση παραμένουν χρήσιμα και για συμβόλαια του 2027. Ξεχωριστός οδηγός για το νέο τέλος, με παραδείγματα υπολογισμού, ετοιμάζεται.

ΕΝΦΙΑ 2027 με τα πραγματικά τετραγωνικά της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου

Από τον ΕΝΦΙΑ του 2027, η δήλωση των ακινήτων και ο φόρος βασίζονται στην πραγματική επιφάνεια και την πραγματική χρήση (ν. 5313/2026, άρθρο 128). Βάση αναφοράς είναι η οριστική εγγραφή στο Κτηματολόγιο· όπου η πραγματική κατάσταση διαφέρει, μετράει η πραγματική. Για κτίσματα με ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, αν η επιφάνεια είναι μικρότερη από εκείνη του Κτηματολογίου, του τίτλου ή της οικοδομικής άδειας, λαμβάνεται υπόψη η μικρότερη, όπως την αποδεικνύει η ταυτότητα.

Τι σημαίνει αυτό για τον ιδιοκτήτη: αν τα πραγματικά τετραγωνικά είναι λιγότερα, ο ΕΝΦΙΑ μπορεί να μειωθεί από το 2027, ενώ οι παλαιότερες δηλώσεις και τα πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ που έχουν ήδη εκδοθεί δεν θεωρούνται ανακριβή για αυτή τη διαφορά. Αν είναι περισσότερα, η μεγαλύτερη επιφάνεια πρέπει να δηλωθεί. Επειδή η ταυτότητα κτιρίου χρειάζεται ούτως ή άλλως για το συμβόλαιο πώλησης, η έγκαιρη έκδοσή της σας δίνει τον σωστό αριθμό πριν βγείτε στην αγορά. Δείτε πού κινείται σήμερα ο φόρος σας με τον υπολογισμό ΕΝΦΙΑ.

Στα μέτρα της ΔΕΘ 2026 ανακοινώθηκε επίσης κατάργηση του ΕΝΦΙΑ από το 2027 σε οικισμούς έως 2.000 κατοίκων (2.200 στη Δυτική Μακεδονία) — ρύθμιση για μικρούς οικισμούς της περιφέρειας, όχι για τα αστικά κέντρα.

Αγοραστές εκτός ΕΕ: φόρος μεταβίβασης 15% από 1.7.2027 — ποιους πωλητές αφορά;

Ο φόρος μεταβίβασης κατοικίας για πολίτες τρίτων χωρών ανεβαίνει από 3% σε 15% από την 1η Ιουλίου 2027, σύμφωνα με τις ανακοινώσεις του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών μετά τη ΔΕΘ 2026. Εξαιρούνται οι ομογενείς και όσοι έχουν καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος. Το διάστημα έως την 1.7.2027 δόθηκε, κατά το υπουργείο, ώστε να ολοκληρωθούν οι μεταβιβάσεις που ήδη τρέχουν. Το μέτρο δεν έχει ακόμη ψηφιστεί.

Σε αριθμούς: σε κατοικία φορολογητέας αξίας 300.000 €, ο βασικός φόρος μεταβίβασης θα ανέβαινε από 9.000 € σε 45.000 €, πριν από το τέλος 3% υπέρ των δήμων που προστίθεται επί του φόρου. Τον φόρο τον πληρώνει ο αγοραστής, όμως ένα κόστος αυτού του μεγέθους μπαίνει αναπόφευκτα στη διαπραγμάτευση.

Ποιους αφορά: ιδιοκτήτες κατοικιών που προσελκύουν αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ — ακίνητα στα κατώφλια του Golden Visa, κατοικίες υψηλής αξίας στα νότια προάστια, επενδυτικά διαμερίσματα στο κέντρο. Για αυτούς, ένα οριστικό συμβόλαιο πριν από την 1.7.2027 είναι πραγματικό επιχείρημα στη διαπραγμάτευση. Αν αυτό είναι το προφίλ του αγοραστή σας, δείτε τον οδηγό για την πώληση ακινήτου σε αγοραστές Golden Visa.

Ποιους δεν αφορά: τη μεγάλη πλειονότητα των πωλητών, που πουλούν σε Έλληνες και Ευρωπαίους αγοραστές. Δύο ζητήματα θα τα κρίνει το τελικό κείμενο: πώς συνδυάζεται το μέτρο με τις επενδύσεις Golden Visa και αν θα υπάρξει μεταβατική πρόβλεψη για προσύμφωνα που υπογράφονται πριν από την 1.7.2027.

«Σπίτι μου ΙΙΙ» από τον Ιανουάριο 2027 — τι σημαίνει για τη ζήτηση έως 300.000 €

Το «Σπίτι μου ΙΙΙ» είναι νέο πρόγραμμα στεγαστικών δανείων ύψους 2 δισ. €, που ανακοινώθηκε στη ΔΕΘ 2026 και αναμένεται να ξεκινήσει τον Ιανουάριο του 2027 μέσω της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας. Σύμφωνα με όσα έχουν ανακοινωθεί, απευθύνεται σε αγοραστές έως 55 ετών, για κατοικίες αξίας έως 300.000 € (από 250.000 € στο «Σπίτι μου ΙΙ»), με δάνειο έως 230.000 € και έως 90% της αξίας. Τα αναλυτικά κριτήρια θα οριστούν με κοινή υπουργική απόφαση, που δεν έχει εκδοθεί ακόμη.

Για τον πωλητή, το πρόγραμμα κινεί τη ζήτηση στο πιο πολυπληθές κομμάτι της αγοράς. Είναι αναμενόμενο ότι μέρος των δικαιούχων θα περιμένει την έναρξη, οπότε το τελευταίο τρίμηνο του 2026 μπορεί να είναι πιο ήσυχο και το πρώτο τρίμηνο του 2027 πιο ζωηρό.

Αν το ακίνητό σας κινείται έως τις 300.000 €, ο στόχος δεν είναι να βιαστείτε αλλά να είστε έτοιμοι τον Ιανουάριο: σωστή τιμή, πλήρης φάκελος εγγράφων —η τράπεζα του αγοραστή θα κάνει δικό της νομικό και τεχνικό έλεγχο— και ακίνητο ήδη στην αγορά όταν ανοίξει το πρόγραμμα.

Για όσους νοικιάζουν: ενοίκιο μέσω τράπεζας και πάγωμα βραχυχρόνιων

Από την 1η Ιουλίου 2027 τα ενοίκια καταβάλλονται αποκλειστικά μέσω τραπεζικού λογαριασμού: η απόφαση ΑΑΔΕ Α.1187/2026 (ΦΕΚ Β΄ 5590/17.09.2026) μετέθεσε εκεί την έναρξη της υποχρέωσης, που είχε προγραμματιστεί νωρίτερα.

Για όποιον σκέφτεται να πουλήσει μισθωμένο ακίνητο, η αλλαγή έχει πρακτική σημασία: ο αγοραστής-επενδυτής θα θέλει δηλωμένο μισθωτήριο και ενοίκια που αποδεικνύονται από τραπεζική κίνηση. Στο ίδιο πνεύμα, από 1.11.2026 ισχύουν πρόστιμα για τη δήλωση χρήσης στο νέο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) της ΑΑΔΕ — 500 € όταν παραλείπεται η δήλωση σε μίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση (ν. 5313/2026, άρθρο 128).

Στη βραχυχρόνια μίσθωση, νέες εγγραφές δεν επιτρέπονται έως 31.12.2026 στο 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα της Αθήνας και, από 1.7.2026, στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης (ν. 5313/2026, άρθρο 5, και η παράταση για το 2026). Στη ΔΕΘ 2026 η κυβέρνηση ανακοίνωσε ότι διατηρεί τους περιορισμούς στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις — σύμφωνα με τα δημοσιεύματα, για όλο το 2027· η τυπική παράταση εκκρεμεί.

Το κρίσιμο για τον πωλητή: ακίνητο σε αυτές τις ζώνες που μεταβιβάζεται μέσα στην περίοδο του περιορισμού διαγράφεται από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και δεν μπορεί να επανεγγραφεί. Ο αγοραστής αγοράζει, δηλαδή, κατοικία για μακροχρόνια μίσθωση ή ιδιοκατοίκηση — και η τιμή πρέπει να το αντανακλά. Τα σενάρια αναλύονται στο άρθρο για το πάγωμα βραχυχρόνιας μίσθωσης στο κέντρο.

Για κλειστό ακίνητο, η τριετής φοροαπαλλαγή ενοικίων αφορά μισθώσεις που υπογράφονται έως 31.12.2026· η συνέχισή της αναφέρεται στα μέτρα της ΔΕΘ 2026, αλλά μέχρι να νομοθετηθεί μετράει η σημερινή προθεσμία. Δείτε τον οδηγό για τα κλειστά ακίνητα και τη φοροαπαλλαγή ενοικίων.

Αντικειμενικές αξίες: παγωμένες — πότε έρχεται η αναθεώρηση;

Οι αντικειμενικές αξίες δεν αλλάζουν μέσα στο 2026 και, σύμφωνα με δήλωση του Υφυπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών (Ιούλιος 2025), θα παραμείνουν σταθερές τουλάχιστον έως το 2027. Δημοσιεύματα του Οκτωβρίου 2026 τοποθετούν την επόμενη αναθεώρηση στο β΄ εξάμηνο του 2027, χωρίς όμως να υπάρχει απόφαση ή επίσημο χρονοδιάγραμμα.

Η αντικειμενική αξία δεν είναι η τιμή στην οποία πουλάτε — αυτή είναι η εμπορική αξία, που σε μεγάλο μέρος της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης είναι αισθητά υψηλότερη. Είναι όμως το κατώτατο όριο για τον φόρο μεταβίβασης και η βάση για τον φόρο κληρονομιάς και τη γονική παροχή, ενώ οι τιμές ζώνης τροφοδοτούν τον ΕΝΦΙΑ και πλέον το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης.

Μια μελλοντική αύξηση θα άγγιζε λιγότερο τις αγοραπωλησίες και περισσότερο τις οικογενειακές μεταβιβάσεις — ένα ακόμη δεδομένο αν ζυγίζετε πώληση ή γονική παροχή.

Πώληση ακινήτου 2027: τι σημαίνουν όλα μαζί αν σκέφτεστε να πουλήσετε

Τώρα που έχετε μια πρώτη εκτίμηση της αξίας, μπορείτε να διαβάσετε τις αλλαγές με τον σωστό φακό: όχι «τι αλλάζει γενικά», αλλά «τι αλλάζει για το δικό μου ακίνητο». Η ψύχραιμη απάντηση είναι ότι το 2027 δεν φέρνει φορολογική προθεσμία που να αφορά όλους τους πωλητές.

Χρονική πίεση υπάρχει μόνο ανά τμήμα της αγοράς:

• Ακίνητα με αγοραστές εκτός ΕΕ (Golden Visa, κατοικίες υψηλής αξίας): το ορόσημο είναι η 1.7.2027. Επειδή από την ανάθεση έως το οριστικό συμβόλαιο συνήθως μεσολαβούν μερικοί μήνες, για αυτά τα ακίνητα το παιχνίδι κρίνεται στο πρώτο εξάμηνο του 2027.
• Κατοικίες έως 300.000 €: όχι βιασύνη, αλλά ετοιμότητα για τον Ιανουάριο, όταν αναμένεται να ανοίξει το «Σπίτι μου ΙΙΙ».
• Διαμερίσματα βραχυχρόνιας στο κέντρο Αθήνας και Θεσσαλονίκης: η τιμή πρέπει να στηρίζεται στην απόδοση μακροχρόνιας μίσθωσης, αφού ο αγοραστής δεν θα μπορεί να επανεγγράψει το ακίνητο.
• Ακίνητα με διαφορές στα τετραγωνικά: ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου πριν βγείτε στην αγορά — χρειάζεται για το συμβόλαιο και πλέον καθορίζει και τον ΕΝΦΙΑ.
• Κλειστά ή κληρονομικά ακίνητα: ΕΝΦΙΑ και Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης τρέχουν κάθε χρόνο. Αν εξετάζετε επιδοτούμενη ανακαίνιση αντί για πώληση, διαβάστε τον οδηγό Ανακαίνιση Κατοικίας 2026 — η 5ετής δέσμευση πριν κάνετε αίτηση.

Στην εμπειρία της HOMLI από εκατοντάδες συναλλαγές τον χρόνο σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, το αποτέλεσμα μιας πώλησης κρίνεται πολύ περισσότερο από τη σωστή τιμή εκκίνησης και τον έτοιμο φάκελο παρά από τον μήνα που θα βγει το ακίνητο στην αγορά. Αν θέλετε ένα πλάνο για το δικό σας ακίνητο, η πώληση με τη HOMLI ξεκινά με μια συζήτηση χωρίς δέσμευση.

Συχνές ερωτήσεις

Τι αλλάζει στα ακίνητα το 2027 για όσους θέλουν να πουλήσουν;

Ήδη ψηφισμένα: από 1.1.2027 το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης αντικαθιστά το ΤΑΠ, ο ΕΝΦΙΑ 2027 υπολογίζεται με την πραγματική επιφάνεια και από 1.7.2027 το ενοίκιο πληρώνεται μόνο μέσω τράπεζας. Ανακοινωμένα αλλά όχι ψηφισμένα: φόρος μεταβίβασης 15% για αγοραστές τρίτων χωρών από 1.7.2027 και το «Σπίτι μου ΙΙΙ». Για παράταση της αναστολής του φόρου υπεραξίας έως το 2030 υπάρχουν μόνο δημοσιεύματα, χωρίς επίσημη ανακοίνωση ή νομοσχέδιο.

Φόροι ακινήτων 2027: θα πληρώσει ο πωλητής φόρο υπεραξίας;

Με τον ισχύοντα νόμο, η αναστολή του φόρου υπεραξίας λήγει στις 31.12.2026 (άρθρο 72 παρ. 33 ν. 4172/2013). Μετά τη ΔΕΘ 2026 δημοσιεύματα ανέφεραν παράταση έως το 2030, χωρίς όμως επίσημη ανακοίνωση ή νομοσχέδιο έως τις 10.10.2026. Αν το συμβόλαιό σας πέφτει στις αρχές του 2027, επιβεβαιώστε με τον συμβολαιογράφο ή τον λογιστή σας ότι η παράταση έχει ψηφιστεί.

Ποιους αφορά ο φόρος μεταβίβασης 15%;

Σύμφωνα με τις ανακοινώσεις, αφορά αγορές κατοικιών από πολίτες χωρών εκτός ΕΕ από 1.7.2027, με εξαίρεση τους ομογενείς και όσους έχουν καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος. Τον φόρο τον πληρώνει ο αγοραστής, αλλά επηρεάζει πωλητές ακινήτων με ξένη ζήτηση, όπως τα ακίνητα Golden Visa. Το μέτρο δεν έχει ακόμη ψηφιστεί.

Τι γίνεται με το ΤΑΠ αν πουλήσω το 2027;

Το ΤΑΠ καταργείται από 1.1.2027 και αντικαθίσταται από το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ν. 5314/2026). Οι οφειλές ΤΑΠ έως 31.12.2026 εξακολουθούν να εισπράττονται, και το νέο τέλος που αναλογεί έως τη μεταβίβαση βαρύνει τον πωλητή. Ρωτήστε τον συμβολαιογράφο σας ποια βεβαίωση του δήμου θα ζητηθεί για το συμβόλαιο.

Πότε ξεκινά το «Σπίτι μου ΙΙΙ»;

Αναμένεται τον Ιανουάριο του 2027. Έχει ανακοινωθεί προϋπολογισμός 2 δισ. €, για αγοραστές έως 55 ετών και κατοικίες αξίας έως 300.000 €, με δάνειο έως 230.000 €. Τα τελικά κριτήρια θα οριστούν με κοινή υπουργική απόφαση, που δεν έχει ακόμη εκδοθεί.

Ξεκινήστε από τη σημερινή αξία του ακινήτου σας

Ό,τι κι αν φέρει τελικά το 2027, κάθε σωστή απόφαση πώλησης ξεκινά από έναν ρεαλιστικό αριθμό. Η δωρεάν εκτίμηση ακινήτου της HOMLI σάς τον δίνει σε ένα λεπτό. Κι αν κάποιο από τα ορόσημα του 2027 αφορά το δικό σας ακίνητο, ένας σύμβουλος της HOMLI μπορεί να σας βοηθήσει να στήσετε το χρονοδιάγραμμα της πώλησης.

Δοκιμάστε δωρεάν εκτίμηση ακινήτου σε 60 δευτερόλεπτα

Μιλήστε με σύμβουλο HOMLI για την πώληση του ακινήτου σας

Τελευταία ενημέρωση: Οκτώβριος 2026. Το άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά νομική ή φορολογική συμβουλή. Αρκετά από τα μέτρα που περιγράφονται έχουν μόνο ανακοινωθεί και μπορεί να αλλάξουν μέχρι να νομοθετηθούν — επιβεβαιώνετε την τρέχουσα εικόνα με τον συμβολαιογράφο, τον λογιστή ή τον δικηγόρο σας πριν αποφασίσετε.