Ανακαίνιση Κατοικίας 2026 και δέσμευση 5 ετών: ανακαινίζω, νοικιάζω ή πουλάω;

Μπορείτε να πουλήσετε, αλλά με κόστος: αν μεταβιβάσετε το σπίτι μέσα σε πέντε χρόνια από την ολοκλήρωση των εργασιών, επιστρέφετε ολόκληρη την επιδότηση του προγράμματος «Ανακαίνιση Κατοικίας». Το ορίζει ρητά η ΚΥΑ 86272/ΕΞ/2026 (άρθρο 5). Στην πενταετία, η κλειστή κατοικία πρέπει να ιδιοκατοικείται ή να νοικιάζεται ως κύρια κατοικία· η ανοικτή, μόνο να ιδιοκατοικείται.

Στην Ανακαίνιση Κατοικίας 2026 δέσμευση σημαίνει πέντε χρόνια συγκεκριμένης χρήσης — και μια πώληση μέσα σε αυτά τα χρόνια «κοστίζει» όσο όλη η επιδότηση. Αν έχετε ήδη βεβαίωση επιλεξιμότητας, πριν από την αίτηση χρηματοδότησης απαντήστε σε ένα ερώτημα που οι περισσότεροι αφήνουν για αργότερα: ανακαινίζω και μένω, ανακαινίζω και νοικιάζω ή πουλάω ως έχει; Παρακάτω θα βρείτε τι λέει ακριβώς η ΚΥΑ, τα τρία σενάρια και ένα παράδειγμα με στρογγυλά νούμερα.

Το «Ανακαίνιση Κατοικίας» σε πέντε γραμμές

Το «Ανακαίνιση Κατοικίας» —στην καθομιλουμένη «Ανακαινίζω 2026»— είναι δράση του ΕΣΠΑ 2021–2027 για ανακαίνιση και ήπια ενεργειακή αναβάθμιση παλαιών κατοικιών, με βάση την ΚΥΑ 86272/ΕΞ/02.06.2026 (ΦΕΚ Β' 3058), όπως τροποποιήθηκε με τις ΚΥΑ 116171/ΕΞ/2026 (ΦΕΚ Β' 4372) και 137219/ΕΞ/2026 (ΦΕΚ Β' 5347). Οι βασικές προϋποθέσεις και τα ποσά:

Μέχρι τα τέλη Αυγούστου 2026 είχαν εκδοθεί, σύμφωνα με τα συναρμόδια υπουργεία, περισσότερες από 90.000 βεβαιώσεις επιλεξιμότητας. Η βεβαίωση όμως δεν είναι έγκριση: η ΚΥΑ την ορίζει ως προαπαιτούμενο για την αίτηση χρηματοδότησης (άρθρο 8). Η πραγματική δέσμευση έρχεται μετά.

Ανακαίνιση Κατοικίας 2026: η δέσμευση των 5 ετών και τι αναλαμβάνετε

Η δέσμευση χωράει σε μία πρόταση του άρθρου 5 της ΚΥΑ:

«[…] οι ωφελούμενοι για χρονικό διάστημα τουλάχιστον πέντε (5) ετών από την ολοκλήρωση του επιχορηγούμενου έργου οφείλουν να διατηρούν τη χρήση της κατοικίας, σύμφωνα με τους σκοπούς της δράσης από την οποία ενισχύθηκαν, δηλαδή: α) σε περίπτωση κλειστής κατοικίας, είτε για εκμίσθωση, είτε για ιδιοκατοίκηση και β) σε περίπτωση ανοιχτής κατοικίας, για ιδιοκατοίκηση.» — ΚΥΑ 86272/ΕΞ/2026, άρθρο 5 παρ. 1

Η πενταετία δεν είναι ελληνική επινόηση: η ίδια διάταξη παραπέμπει στο άρθρο 65 του Κανονισμού (ΕΕ) 2021/1060, τον κανόνα «διάρκειας» για τα έργα που χρηματοδοτεί η ΕΕ. Στην πράξη αναλαμβάνετε τα εξής:

• Ανοικτή κατοικία: μένετε εσείς στο σπίτι για πέντε χρόνια. Μετάβαση σε μίσθωση η ΚΥΑ δεν προβλέπει.
• Κλειστή κατοικία προς ιδιοκατοίκηση: μένετε εσείς, με δυνατότητα να περάσετε σε μακροχρόνια μίσθωση για το υπόλοιπο της πενταετίας (άρθρο 5 παρ. 3).
• Κλειστή κατοικία προς μίσθωση: νοικιάζεται σε φυσικά πρόσωπα και δηλώνεται στην ΑΑΔΕ ως κύρια κατοικία, με μία ή διαδοχικές μισθώσεις. Τα κενά ανάμεσά τους δεν μπορούν να ξεπεράσουν συνολικά τους 11 μήνες· αλλιώς η δέσμευση παρατείνεται αυτόματα κατ' αναλογία.
• Σταθερό ενοίκιο: τουλάχιστον για τα τρία πρώτα χρόνια, το μίσθωμα μένει αμετάβλητο ή χαμηλότερο, όσες μισθώσεις κι αν μεσολαβήσουν.
• Απαγορεύσεις: βραχυχρόνια μίσθωση και εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, μίσθωση σε νομικό πρόσωπο ή για επαγγελματική στέγη, υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης.

Ο χρόνος μετρά από την ολοκλήρωση του έργου για τα σπίτια που ιδιοκατοικούνται· για όσα νοικιάζονται, η παρακολούθηση ξεκινά από την υποβολή της δήλωσης μίσθωσης στην ΑΑΔΕ (άρθρο 12 παρ. 7). Τη συμμόρφωση την ελέγχει το ΤΕΕ με αυτοματοποιημένες διασταυρώσεις στα πληροφοριακά συστήματα (άρθρο 5 παρ. 6).

Τι γίνεται αν θελήσετε να πουλήσετε μέσα στην πενταετία;

Η απάντηση της ΚΥΑ είναι μία και δεν αφήνει περιθώρια:

«Κατά τη διάρκεια της περιόδου που ορίζεται στην παρ. 1, η μεταβίβαση της ενισχυθείσας κατοικίας επιφέρει την επιστροφή του συνόλου των χρημάτων της επιχορήγησης.» — ΚΥΑ 86272/ΕΞ/2026, άρθρο 5 παρ. 4

Η λέξη-κλειδί είναι «συνόλου». Για τις υπόλοιπες παραβάσεις των όρων —π.χ. αύξηση του ενοικίου μέσα στην πρώτη τριετία ή βραχυχρόνια μίσθωση— η ΚΥΑ προβλέπει ανάκτηση της επιδότησης αναλογικά με το διάστημα μη συμμόρφωσης (άρθρο 5 παρ. 7). Για τη μεταβίβαση όχι: μια πώληση στον τέταρτο χρόνο κοστίζει, σε επιστροφή επιδότησης, όσο και μια πώληση στον πρώτο.

Τι δεν λέει ρητά η ΚΥΑ — και πού χρειάζεται προσοχή:

• Μεταφορά της υποχρέωσης στον αγοραστή: δεν προβλέπεται. Οι υποχρεώσεις περνούν σε άλλον μόνο με τον θάνατο του δικαιούχου — στους καθολικούς ή ειδικούς διαδόχους, εφόσον αποδέχονται τη συνέχιση των όρων (άρθρο 5 παρ. 8).
• Γονική παροχή ή δωρεά: η ΚΥΑ μιλά γενικά για «μεταβίβαση», χωρίς εξαίρεση για μεταβιβάσεις χωρίς αντάλλαγμα. Αν σκέφτεστε κάτι τέτοιο μέσα στην πενταετία, ζητήστε πρώτα γραπτή απάντηση από τον φορέα υλοποίησης.
• Πώληση πριν ολοκληρωθούν οι εργασίες: δεν ρυθμίζεται ρητά. Η ΚΥΑ ορίζει ότι ο ίδιος ο δικαιούχος ολοκληρώνει το έργο μέσα σε 18 μήνες από την απόφαση υπαγωγής (άρθρο 11)· αν μια πώληση είναι πιθανή σε αυτό το διάστημα, ρωτήστε πριν υποβάλετε αίτηση χρηματοδότησης.

Για ό,τι δεν καλύπτεται ρητά, ρωτήστε το ΤΕΕ, ως φορέα υλοποίησης της δράσης, και τον συμβολαιογράφο σας πριν από οποιοδήποτε προσύμφωνο — και κρατήστε την απάντηση γραπτή.

Ανακαινίζω ή πουλάω; Τρία σενάρια σε έναν πίνακα

Αφού η πώληση μέσα στην πενταετία ακυρώνει ουσιαστικά την επιδότηση, το ερώτημα δεν είναι «ανακαίνιση ναι ή όχι», αλλά ποιον ορίζοντα έχετε για το σπίτι:

Η πώληση ως έχει δεν σημαίνει «καμία προετοιμασία»: ένα ελαφρύ φρεσκάρισμα ή ένα απλό home staging κοστίζει ελάχιστα και δεν σας δεσμεύει σε τίποτα. Για το αν μια πλήρης ανακαίνιση χωρίς επιδότηση αποδίδει στην τιμή, δείτε τον οδηγό αξίζει η ανακαίνιση πριν την πώληση;

Στην εμπειρία της HOMLI με ιδιοκτήτες παλιών διαμερισμάτων σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, το πιο συχνό λάθος είναι να μετρά κανείς την επιδότηση ως «δώρο», χωρίς να τη βάζει δίπλα στον ορίζοντα πώλησης. Ο πρώτος αριθμός που χρειάζεστε είναι η σημερινή αξία του σπιτιού όπως είναι — με την ηλικία, την ενεργειακή κλάση και τη φθορά του, δηλαδή όσα εξηγούμε στον οδηγό τι ρίχνει την αξία του σπιτιού.

Δείτε την αξία του σπιτιού σας ως έχει σε 60 δευτερόλεπτα

Πώς ζυγίζετε τα νούμερα — ένα παράδειγμα

Τώρα που έχετε μια πρώτη εκτίμηση της αξίας ως έχει, κάντε τον ίδιο λογαριασμό με τα δικά σας νούμερα. Το παράδειγμα είναι υποθετικό και δείχνει τη λογική, όχι τιμές περιοχής.

Παράδειγμα: κλειστό διαμέρισμα 80 τ.μ. σε πολυκατοικία του 1975, με αξία ως έχει €120.000. Η ανακαίνιση κοστίζει €28.000 μαζί με τον ΦΠΑ. Με εισοδηματική κατηγορία Ι (80%), η επιδότηση είναι €22.400 — κάτω από το όριο των €24.000 (80 τ.μ. × €300) — και η συμμετοχή του ιδιοκτήτη €5.600. Μετά τις εργασίες, το σπίτι θα άξιζε, ας πούμε, €150.000 και θα νοικιαζόταν €600 τον μήνα. Αφήνουμε έξω λοιπές δαπάνες, φόρους και έξοδα πώλησης.

Το τρίτο σενάριο είναι το κρυφό κόστος της δέσμευσης: αν πουλήσετε μέσα στην πενταετία, έχετε πληρώσει τελικά όλη την ανακαίνιση από την τσέπη σας. Στο παράδειγμα, €150.000 μείον €28.000 δίνουν €122.000 — μόλις €2.000 πάνω από την πώληση ως έχει, με χρόνια καθυστέρησης, εργοτάξιο και το ρίσκο η αγορά να έχει κινηθεί αλλιώς. Η επιδότηση «αξίζει» €22.400 μόνο σε όποιον κρατήσει το σπίτι όλη την πενταετία.

Και το δεύτερο σενάριο θέλει ψύχραιμο λογαριασμό: τα €36.000 είναι μικτά —πριν από φόρο, κενά και συντήρηση— και το ενοίκιο μένει σταθερό τουλάχιστον τρία χρόνια. Για τα κλειστά σπίτια που βγαίνουν στη μίσθωση υπάρχει και η φοροαπαλλαγή για κλειστά ακίνητα που νοικιάζονται· ελέγξτε με τον λογιστή σας αν και πότε συνδυάζεται με την επιδότηση, γιατί έχουν διαφορετικές προϋποθέσεις και προθεσμίες.

Χρονοδιάγραμμα: από την οριστική αίτηση ως το τέλος της πενταετίας

Η δέσμευση ξεκινά όταν τελειώσουν οι εργασίες, άρα ο πραγματικός ορίζοντας είναι μεγαλύτερος από πέντε χρόνια:

Αν υπάρχει έστω και μια πιθανότητα να χρειαστείτε τα χρήματα του σπιτιού πριν από το 2033 —για μια μετακόμιση, για να βοηθήσετε ένα παιδί, για να αγοράσετε κάτι μεγαλύτερο— το σημείο απόφασης είναι πριν από την αίτηση χρηματοδότησης. Από εκεί και πέρα ξεκινά ένας δρόμος (υπαγωγή, προκαταβολή, εργασίες) που καταλήγει στην πενταετία. Όποια κι αν είναι η απόφαση, η ταυτότητα κτιρίου που θα εκδώσετε για το πρόγραμμα είναι το ίδιο έγγραφο που ζητείται και σε μια πώληση (ν. 4495/2017, άρθρο 55).

Συχνές ερωτήσεις

Αν πάρω επιδότηση από το «Ανακαίνιση Κατοικίας», μπορώ να πουλήσω το σπίτι;

Μπορείτε, αλλά αν η μεταβίβαση γίνει μέσα σε πέντε χρόνια από την ολοκλήρωση του έργου, επιστρέφετε το σύνολο της επιδότησης (ΚΥΑ 86272/ΕΞ/2026, άρθρο 5 παρ. 4), όχι ένα ποσό ανάλογο με τα χρόνια που απομένουν. Μετά την πενταετία, η ΚΥΑ δεν θέτει περιορισμό στην πώληση.

Η βεβαίωση επιλεξιμότητας με δεσμεύει για πέντε χρόνια;

Όχι. Είναι προαπαιτούμενο για την αίτηση χρηματοδότησης, όχι έγκριση ούτε δέσμευση. Οι υποχρεώσεις χρήσης του άρθρου 5 αφορούν όσους λάβουν την επιδότηση και μετρούν από την ολοκλήρωση του έργου.

Μπορώ να νοικιάσω το σπίτι που ανακαινίστηκε με την επιδότηση;

Μόνο αν εντάχθηκε ως κλειστή κατοικία: μίσθωση σε φυσικό πρόσωπο, δηλωμένη στην ΑΑΔΕ ως κύρια κατοικία, με ενοίκιο σταθερό ή χαμηλότερο τουλάχιστον για τα τρία πρώτα χρόνια και χωρίς βραχυχρόνια μίσθωση. Η ανοικτή κατοικία δεσμεύεται για ιδιοκατοίκηση.

Τι γίνεται αν πεθάνει ο δικαιούχος ή αν θέλω να κάνω γονική παροχή μέσα στην πενταετία;

Με τον θάνατο, οι υποχρεώσεις περνούν στους καθολικούς ή ειδικούς διαδόχους, εφόσον αποδέχονται τη συνέχιση των όρων (άρθρο 5 παρ. 8). Για γονική παροχή ή δωρεά η ΚΥΑ δεν προβλέπει εξαίρεση από τον κανόνα της μεταβίβασης· ζητήστε γραπτή απάντηση από τον φορέα υλοποίησης πριν προχωρήσετε.

Πότε ξεκινούν οι οριστικές αιτήσεις χρηματοδότησης;

Υποβάλλονται στο σύστημα του ΤΕΕ σε φάσεις, πρώτα για τις κλειστές και μετά για τις ανοικτές κατοικίες. Κατά τη σύνταξη (Οκτώβριος 2026) δεν είχε ανακοινωθεί επίσημη ημερομηνία· δημοσιεύματα τοποθετούν την έναρξη για τις κλειστές μέσα στον Οκτώβριο 2026.

Πριν δεσμευτείτε, δείτε πόσο αξίζει σήμερα το σπίτι σας ως έχει

Η επιδότηση έχει αξία μόνο αν ταιριάζει με τον ορίζοντά σας. Ξεκινήστε από τον αριθμό που λείπει από τους περισσότερους λογαριασμούς: τη σημερινή αξία του σπιτιού χωρίς καμία ανακαίνιση. Η δωρεάν εκτίμηση ακινήτου της HOMLI σάς τον δίνει σε ένα λεπτό. Αν επιλέξετε να νοικιάσετε, δείτε πώς λειτουργεί η ενοικίαση με τη HOMLI· αν τα νούμερα δείχνουν πώληση, μιλήστε μαζί μας για πώληση με τη HOMLI.

Δοκιμάστε δωρεάν εκτίμηση ακινήτου σε 60 δευτερόλεπτα

Τελευταία ενημέρωση: Οκτώβριος 2026. Το άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά νομική ή φορολογική συμβουλή. Βασίζεται στην ΚΥΑ 86272/ΕΞ/2026 όπως ισχύει μετά τις τροποποιήσεις του Ιουλίου και του Αυγούστου 2026· οι όροι και οι προθεσμίες της δράσης μπορεί να αλλάξουν με νεότερη απόφαση ή με τον Οδηγό Εφαρμογής — επιβεβαιώνετε την τρέχουσα εικόνα με τον μηχανικό, τον συμβολαιογράφο ή τον δικηγόρο σας πριν αποφασίσετε.