Κλειστά ακίνητα: φοροαπαλλαγή 3 ετών & «Ανακαινίζω–Νοικιάζω» — ο οδηγός 2026

Αν έχετε κλειστό διαμέρισμα, το κράτος σάς προσφέρει αυτή τη στιγμή τον πιο ισχυρό συνδυασμό κινήτρων των τελευταίων ετών για να το ξανανοίξετε: πλήρη απαλλαγή από τον φόρο ενοικίου για τρία χρόνια — αλλά μόνο για μισθώσεις που θα υπογραφούν έως την 31η Δεκεμβρίου 2026. Με πάνω από 2,2 εκατομμύρια κενές κατοικίες στη χώρα, η πολιτεία «πληρώνει» ουσιαστικά τους ιδιοκτήτες για να επιστρέψουν τα κλειστά ακίνητα στην αγορά.

Σε αυτόν τον οδηγό βλέπετε ποιοι δικαιούνται τη φοροαπαλλαγή για τα κλειστά ακίνητα και με ποιες προϋποθέσεις, τι καλύπτει το «Ανακαινίζω–Νοικιάζω» αν το ακίνητο χρειάζεται επισκευές, ποια νέα μέτρα συζητούνται για τη συνέχεια — και πώς αποφασίζετε αν σας συμφέρει η μίσθωση ή, εναλλακτικά, η πώληση.

Η τριετής φοροαπαλλαγή ενοικίων — τι ακριβώς ισχύει

Η ρύθμιση (Ν. 5162/2024, όπως έχει βελτιωθεί) απαλλάσσει πλήρως από τον φόρο εισοδήματος τα ενοίκια που εισπράττετε για τους 36 πρώτους μήνες της μίσθωσης. Οι βασικές προϋποθέσεις:

Υπάρχει και μια ειδική πρόβλεψη: μισθώσεις τουλάχιστον εξάμηνης διάρκειας σε ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό, εκπαιδευτικούς ή ένστολους επίσης εντάσσονται στη ρύθμιση — χρήσιμο σε περιοχές με νοσοκομεία, σχολεία ή στρατιωτικές μονάδες.

Για να το κάνουμε απτό: σε ένα διαμέρισμα που νοικιάζεται για 600 € τον μήνα, η τριετία σημαίνει 21.600 € εισόδημα — που κανονικά θα φορολογούνταν κλιμακωτά από 15% και πάνω. Με τη ρύθμιση, ο φόρος αυτός είναι μηδέν, εφόσον τηρούνται οι προϋποθέσεις.

«Ανακαινίζω–Νοικιάζω» — αν το ακίνητο χρειάζεται δουλειές

Πολλά κλειστά σπίτια μένουν κλειστά επειδή χρειάζονται επισκευές που ο ιδιοκτήτης δεν θέλει να χρηματοδοτήσει. Εδώ απαντά το πρόγραμμα «Ανακαινίζω–Νοικιάζω»: επιδοτεί περίπου το 60% των δαπανών ανακαίνισης, με ανώτατο όριο 13.500 €, υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο θα διατεθεί στη μακροχρόνια μίσθωση.

Δύο πρακτικά σημεία για το 2026: η έκδοση της Βεβαίωσης Επιλεξιμότητας παραμένει ανοικτή έως τις 24 Αυγούστου 2026, και το δεύτερο στάδιο του προγράμματος αναμένεται να ξεκινήσει την 1η Σεπτεμβρίου. Παράλληλα, ισχύουν και γενικότερες φοροελαφρύνσεις για δαπάνες επισκευής και ενεργειακής αναβάθμισης — ο λογιστής σας μπορεί να συνδυάσει τα εργαλεία για τη δική σας περίπτωση.

Ο συνδυασμός είναι το δυνατό σημείο: επιδοτημένη ανακαίνιση τώρα, μίσθωση πριν το τέλος του 2026, και τρία χρόνια ενοίκιο αφορολόγητο.

Τι έρχεται μετά — τα μέτρα που συζητούνται

Η ρύθμιση της τριετούς απαλλαγής είναι το πρώτο κύμα μιας ευρύτερης πολιτικής. Τον Ιούνιο του 2026, το Γραφείο Προϋπολογισμού της Βουλής χαρακτήρισε την αξιοποίηση των κενών κατοικιών «κλειδί» για το στεγαστικό — με βάση την απογραφή, οι κενές κατοικίες φτάνουν τα 2,28 εκατομμύρια, περίπου το 35% του συνόλου — και πρότεινε πέντε πρόσθετα μέτρα για να επιστρέψουν στην αγορά. Στη δημόσια συζήτηση έχουν μπει και προτάσεις για ισχυρότερη νομική προστασία των εκμισθωτών (π.χ. ταχύτερη αποβολή κακοπληρωτών), όχι μόνο φορολογικά κίνητρα, ενώ ήδη ισχύει διπλάσιος ΕΝΦΙΑ για κενά ακίνητα τραπεζών και funds.

Κανένα από τα νέα μέτρα δεν έχει ψηφιστεί ακόμη — και δεν είναι βέβαιο ποια θα προχωρήσουν. Το σίγουρο είναι η κατεύθυνση: τα κίνητρα για όσους ανοίγουν τα ακίνητά τους ενισχύονται, και δεν αποκλείεται στο επόμενο κύμα να εμφανιστούν και αντικίνητρα για όσους τα κρατούν κλειστά. Όσοι κινηθούν όσο ισχύουν τα σημερινά κίνητρα, κλειδώνουν τα οφέλη με τους σημερινούς όρους.

Μίσθωση ή πώληση; — η πραγματική απόφαση

Η φοροαπαλλαγή κάνει την ενοικίαση πιο ελκυστική από ποτέ — αλλά δεν είναι μονόδρομος. Η σωστή σύγκριση για έναν ιδιοκτήτη κλειστού ακινήτου είναι διπλή:

• Μίσθωση: σταθερό εισόδημα, αφορολόγητο για μια τριετία, με το ακίνητο να παραμένει στην ιδιοκτησία σας. Απαιτεί όμως διαχείριση, συντήρηση και ανοχή στο μισθωτικό ρίσκο.
• Πώληση: με τις τιμές σε υψηλά επίπεδα και τον φόρο υπεραξίας σε αναστολή και μέσα στο 2026, η ρευστοποίηση είναι επίσης φορολογικά ευνοϊκή — ειδικά για ακίνητα που θα απαιτούσαν μεγάλη επένδυση για να νοικιαστούν αξιοπρεπώς.

Αν το ακίνητό σας λειτουργούσε ως βραχυχρόνια μίσθωση στο κέντρο της Αθήνας, η απόφαση έχει και μια τρίτη διάσταση — η απαγόρευση νέων Airbnb στο κέντρο κάνει τη μετάβαση σε μακροχρόνια μίσθωση (με τη φοροαπαλλαγή ως μπόνους) ή την πώληση τα δύο ρεαλιστικά σενάρια.

Από την αξία στην απόφαση

Τώρα που έχετε μια πρώτη εικόνα της αξίας του ακινήτου, η σύγκριση γίνεται συγκεκριμένη: το αναμενόμενο ετήσιο ενοίκιο (αφορολόγητο για την τριετία) απέναντι στο ποσό που θα πιάνατε σε μια πώληση σήμερα. Ένα ακίνητο που «γράφει» καλή αξία πώλησης αλλά χαμηλό ενοίκιο για την περιοχή του γέρνει προς τη ρευστοποίηση· ένα ακίνητο σε περιοχή με ισχυρή μισθωτική ζήτηση και μικρές ανάγκες επισκευών είναι ιδανικός υποψήφιος για τη φοροαπαλλαγή.

Η HOMLI υποστηρίζει και τους δύο δρόμους: ανάθεση μίσθωσης με προβολή, έλεγχο υποψήφιων ενοικιαστών και δυνατότητα ασφάλισης ενοικίου — ή συμβουλευτική πώλησης αν τα νούμερα δείξουν προς τα εκεί. Το πρώτο βήμα είναι κοινό και στα δύο σενάρια: να ξέρετε τι αξίζει το ακίνητο σήμερα.

Συχνές ερωτήσεις

Ποια ακίνητα θεωρούνται «κλειστά» για τη φοροαπαλλαγή;

Κατοικίες έως 120 τ.μ. που είχαν δηλωθεί κενές στα έντυπα Ε1 και Ε2 για τα τρία προηγούμενα χρόνια πριν από την υπογραφή της μίσθωσης, καθώς και κατοικίες που περνούν από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση. Το όριο των 120 τ.μ. αυξάνεται κατά 20 τ.μ. για κάθε τέκνο του ενοικιαστή πέραν των δύο.

Μέχρι πότε πρέπει να νοικιάσω για να πάρω την τριετή φοροαπαλλαγή;

Η μίσθωση πρέπει να έχει υπογραφεί ή να έχει τεθεί σε ισχύ έως την 31η Δεκεμβρίου 2026. Η απαλλαγή ισχύει για τους 36 πρώτους μήνες από τον μήνα σύναψης της σύμβασης.

Αν φύγει νωρίς ο ενοικιαστής, χάνω τη φοροαπαλλαγή;

Όχι για τα ενοίκια που έχετε ήδη εισπράξει. Έχετε προθεσμία τριών μηνών να βρείτε νέο ενοικιαστή ώστε να συνεχιστεί η απαλλαγή — δυνατότητα που παρέχεται μία φορά ανά τριετία.

Τι καλύπτει το «Ανακαινίζω–Νοικιάζω»;

Επιδοτεί περίπου το 60% των δαπανών ανακαίνισης, με ανώτατο όριο 13.500 €, με προϋπόθεση τη διάθεση του ακινήτου σε μακροχρόνια μίσθωση. Η Βεβαίωση Επιλεξιμότητας εκδίδεται έως τις 24 Αυγούστου 2026.

Οι προθεσμίες τρέχουν — ξεκινήστε με την αξία

Είτε γείρετε προς τη μίσθωση με τη φοροαπαλλαγή είτε προς την πώληση, η απόφαση χρειάζεται ένα ρεαλιστικό νούμερο ως αφετηρία. Η online εκτίμηση της HOMLI σάς το δίνει δωρεάν, σε ένα λεπτό.

Δοκιμάστε δωρεάν εκτίμηση ακινήτου σε 60 δευτερόλεπτα

Τελευταία ενημέρωση: Ιούλιος 2026. Το άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά φορολογική συμβουλή. Οι προϋποθέσεις και οι προθεσμίες των ρυθμίσεων μπορεί να τροποποιηθούν — επιβεβαιώνετε την τρέχουσα εικόνα με τον λογιστή σας και την ΑΑΔΕ πριν αποφασίσετε.