Χωρίς ταυτότητα κτιρίου πώληση δεν γίνεται — ο οδηγός 2026

Χωρίς ταυτότητα κτιρίου πώληση ακινήτου δεν υπογράφεται: το πιστοποιητικό πληρότητας που εκδίδεται από αυτήν είναι προϋπόθεση για να συντάξει ο συμβολαιογράφος το συμβόλαιο. Πρόκειται για τον ψηφιακό φάκελο του ακινήτου σας, τον οποίο καταρτίζει μηχανικός στην πλατφόρμα του ΤΕΕ — και είναι από τα έγγραφα που συχνότερα καθυστερούν μια υπογραφή όταν αφήνονται για το τέλος.

Σε αυτόν τον οδηγό θα δείτε τι ακριβώς είναι η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, πότε είναι υποχρεωτική, πώς εκδίδεται βήμα-βήμα, από τι εξαρτάται το κόστος, τι άλλαξε με τις παρατάσεις του 2026 — και γιατί καμία από αυτές δεν αφορά όσους πουλάνε.

Τι είναι η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου — το νομοθετικό πλαίσιο

Η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου θεσπίστηκε με τα άρθρα 52–63 του Ν. 4495/2017 και ενεργοποιήθηκε με τον Ν. 4759/2020· η πλατφόρμα του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος (ΤΕΕ) λειτουργεί από την 1η Φεβρουαρίου 2021. Είναι ο ενιαίος ψηφιακός φάκελος που αποτυπώνει την πραγματική, νόμιμη εικόνα του ακινήτου: την οικοδομική άδεια, τα εγκεκριμένα σχέδια, το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ), τις δηλώσεις τυχόν τακτοποιήσεων αυθαιρέτων και τις υπεύθυνες δηλώσεις ιδιοκτήτη και μηχανικού.

Από την ταυτότητα εκδίδεται το πιστοποιητικό πληρότητας — το έγγραφο που τελικά προσαρτάται στο συμβόλαιο. Φέρει μοναδικό αριθμό από το ηλεκτρονικό μητρώο και αναγράφει τον ΚΑΕΚ (τον αριθμό του ακινήτου στο Κτηματολόγιο). Για τους σκοπούς της μεταβίβασης, το πιστοποιητικό αυτό αντικατέστησε και ενσωμάτωσε την παλιά αυτοτελή βεβαίωση μηχανικού του άρθρου 83 — κάτι που έχουν αποσαφηνίσει και οι συμβολαιογραφικοί σύλλογοι με σχετική εγκύκλιο (Σ.Ε.Σ.Σ.Ε. 26η/2022).

Ο νόμος χωρίζει τα κτίρια σε δύο κατηγορίες. Στην Κατηγορία Ι (άρθρο 55) ανήκουν κτίρια του Δημοσίου, των δήμων και κοινωφελών χρήσεων, που όφειλαν να αποκτήσουν ταυτότητα μέσα σε συγκεκριμένη προθεσμία. Στην Κατηγορία ΙΙ ανήκουν όλα τα υπόλοιπα — δηλαδή και το διαμέρισμα ή η μονοκατοικία σας — για τα οποία η ταυτότητα καταρτίζεται κατά τη μεταβίβαση. Με απλά λόγια: δεν χρειάζεται να τρέξετε σήμερα αν δεν σκοπεύετε να μεταβιβάσετε· αν όμως πουλάτε, είναι υποχρεωτική.

Πότε είναι υποχρεωτική — πώληση, γονική παροχή, κληρονομιά

Η ταυτότητα κτιρίου απαιτείται σε κάθε εν ζωή μεταβίβαση ακινήτου: πώληση, γονική παροχή, δωρεά. Σε όλες αυτές τις πράξεις, ο συμβολαιογράφος ζητά το πιστοποιητικό πληρότητας πριν την υπογραφή και το προσαρτά στο συμβόλαιο.

Για την κληρονομιά ισχύει μια σημαντική διάκριση: η αποδοχή κληρονομιάς δεν είναι εν ζωή δικαιοπραξία, επομένως η ταυτότητα κτιρίου δεν απαιτείται για την ίδια την αποδοχή. Θα τη χρειαστείτε όμως στο επόμενο βήμα — όταν ο κληρονόμος θελήσει να πουλήσει ή να μεταβιβάσει περαιτέρω το ακίνητο. Αν κληρονομήσατε πρόσφατα ένα ακίνητο που σκοπεύετε να πουλήσετε, η έκδοση της ταυτότητας ανήκει στα πρώτα πρακτικά βήματα της προετοιμασίας.

Προσοχή στις ειδικές περιπτώσεις: για αδόμητα οικόπεδα δεν καταρτίζεται ταυτότητα κτιρίου — εκεί η μεταβίβαση συνοδεύεται από δήλωση περί μη ύπαρξης κτίσματος. Την ακριβή οριοθέτηση κάθε περίπτωσης την κάνουν ο μηχανικός και ο συμβολαιογράφος — εκείνοι θα σας επιβεβαιώσουν τι ακριβώς απαιτείται για το δικό σας ακίνητο πριν δεσμευτείτε σε χρονοδιάγραμμα με τον αγοραστή.

Βήματα έκδοσης — τι κάνει ο μηχανικός και τι παραλαμβάνετε

Η έκδοση ακολουθεί μια σταθερή διαδρομή, την οποία εκτελεί αποκλειστικά μηχανικός με πρόσβαση στην πλατφόρμα του ΤΕΕ:

1. Ανάθεση και συλλογή εγγράφων. Ο μηχανικός ζητά την οικοδομική άδεια, τα εγκεκριμένα σχέδια, το ΠΕΑ και τις δηλώσεις τυχόν τακτοποιήσεων. Όσα λείπουν, τα ανασύρει από το πολεοδομικό αρχείο — αυτό είναι συνήθως και το πιο χρονοβόρο σκέλος.
2. Αυτοψία στο ακίνητο. Ελέγχει αν η πραγματική κατάσταση συμφωνεί με τα σχέδια — προσθήκες, κλεισμένοι ημιυπαίθριοι ή αλλαγές χρήσης που δεν έχουν δηλωθεί εντοπίζονται εδώ.
3. Καταχώριση στην πλατφόρμα του ΤΕΕ. Συμπληρώνει τον ψηφιακό φάκελο του ακινήτου με όλα τα στοιχεία (η διαδικασία ορίζεται στην απόφαση ΥΠΕΝ/ΔΕΣΕΔΠ/7577/105/2021).
4. Έκδοση πιστοποιητικού πληρότητας. Παραλαμβάνετε το έγγραφο με τον μοναδικό αριθμό του, έτοιμο να παραδοθεί στον συμβολαιογράφο.

Τι περιλαμβάνει ο φάκελος που συμπληρώνεται στην πλατφόρμα:

Προσοχή στον χρόνο ισχύος: το πιστοποιητικό πληρότητας ισχύει 2 μήνες από την έκδοσή του, η οποία συμπίπτει με την ημερομηνία της αυτοψίας. Αν το συμβόλαιο καθυστερήσει πέρα από το δίμηνο, χρειάζεται επανέκδοση — γι' αυτό ο μηχανικός και ο συμβολαιογράφος πρέπει να συντονίζονται στο χρονοδιάγραμμα της υπογραφής.

Κόστος και χρόνος — τι να περιμένετε

Δεν υπάρχει νόμιμη ελάχιστη αμοιβή για την έκδοση ταυτότητας κτιρίου. Οι αμοιβές των μηχανικών απελευθερώθηκαν με τον Ν. 3919/2011 και διαμορφώνονται ελεύθερα, με γραπτή συμφωνία. Το πραγματικό κόστος εξαρτάται κυρίως από τρεις παράγοντες: το είδος και το μέγεθος του ακινήτου, την πληρότητα των εγγράφων που ήδη έχετε, και την ύπαρξη εκκρεμοτήτων (μη δηλωμένες αλλαγές, αυθαίρετα). Δύο διαμερίσματα με τα ίδια τετραγωνικά μπορεί να έχουν πολύ διαφορετική χρέωση, αν στο ένα λείπουν τα σχέδια από το αρχείο της πολεοδομίας. Αναλυτικά για το πώς τιμολογείται η εργασία του μηχανικού και πώς ξεχωρίζετε τη δίκαιη προσφορά, δείτε τον οδηγό μας για την αμοιβή μηχανικού στην πώληση ακινήτου.

Στον χρόνο, ο κανόνας είναι αντίστοιχος: με πλήρη φάκελο, η διαδικασία ολοκληρώνεται σε λίγες εργάσιμες· με ελλιπή έγγραφα ή εκκρεμότητες, μπορεί να πάρει εβδομάδες. Για να το δείτε σε πραγματικά μεγέθη: σύμφωνα με τα στοιχεία της HOMLI από το 2024, για αγοραπωλησίες που τρέχουν με σωστή στρατηγική από την πρώτη μέρα, ο χρόνος από την ανάθεση έως την υπογραφή δεν ξεπερνά τους 2,5 μήνες. Μέσα σε αυτό το διάστημα χωρούν άνετα και η ταυτότητα κτιρίου και τα υπόλοιπα έγγραφα — αρκεί να ξεκινήσουν από την πρώτη εβδομάδα, όχι όταν έχει ήδη βρεθεί αγοραστής και πιέζει η ημερομηνία υπογραφής.

Παρατάσεις προθεσμιών — τι πραγματικά ισχύει το 2026

Η «παράταση ταυτότητας κτιρίου» που ακούστηκε έντονα στις αρχές του 2026 δεν αφορά τους πωλητές. Με το άρθρο 43 του Ν. 5270/2026 δόθηκαν παρατάσεις σε δύο αυτοτελείς προθεσμίες: η υποχρεωτική έκδοση ταυτότητας για τα κτίρια Κατηγορίας Ι (δημόσια, δημοτικά, κοινωφελή) μετατέθηκε έως την 1.2.2028, και οι προθεσμίες που σχετίζονται με τις τακτοποιήσεις αυθαιρέτων επεκτάθηκαν έως την 31.3.2028.

Καμία από τις δύο ρυθμίσεις δεν άλλαξε τον κανόνα της μεταβίβασης: για να πουληθεί ακίνητο, η ταυτότητα κτιρίου απαιτείται σήμερα, κανονικά, χωρίς αναβολή. Αν σχεδιάζετε πώληση και περιμένατε «την παράταση», η αναμονή δεν έχει αντικείμενο — η υποχρέωση για το συμβόλαιό σας δεν μετατέθηκε ποτέ.

Οι προθεσμίες αναφέρονται όπως ισχύουν τον Ιούνιο του 2026 — σε κάθε περίπτωση επιβεβαιώνετε την τρέχουσα εικόνα με τον μηχανικό σας, καθώς το πολεοδομικό πλαίσιο τροποποιείται συχνά.

Τι γίνεται αν πουλήσετε χωρίς ταυτότητα κτιρίου

Στην πράξη, δεν θα φτάσετε καν στην υπογραφή: ο συμβολαιογράφος ελέγχει το πιστοποιητικό πληρότητας ως προϋπόθεση και δεν συντάσσει συμβόλαιο χωρίς αυτό. Αν παρ' όλα αυτά συντασσόταν πράξη χωρίς τα απαιτούμενα πιστοποιητικά του Ν. 4495/2017, η δικαιοπραξία θα ήταν άκυρη — με ό,τι αυτό συνεπάγεται για πωλητή και αγοραστή.

Το πραγματικό ρίσκο για τον πωλητή όμως είναι πιο καθημερινό: η καθυστέρηση. Όταν η ταυτότητα ξεκινά αφού βρεθεί αγοραστής και στην αυτοψία προκύψει εκκρεμότητα — ένας κλεισμένος ημιυπαίθριος, μια αλλαγή που δεν δηλώθηκε — η υπογραφή μετατίθεται για εβδομάδες, ο αγοραστής επανέρχεται σε διαπραγμάτευση ή αποχωρεί, και η συναλλαγή χάνει την ορμή της. Η σωστή σειρά είναι η αντίστροφη: η ταυτότητα κτιρίου εκδίδεται (ή τουλάχιστον ξεκινά) πριν το ακίνητο βγει στην αγορά, ώστε να βγαίνει προς πώληση «έτοιμο προς μεταβίβαση».

Πώς συνδυάζεται με τα υπόλοιπα έγγραφα — αυθαίρετα, ΕΝΦΙΑ, ΠΕΑ

Τώρα που έχετε μια πρώτη εικόνα της αξίας του ακινήτου σας, αξίζει να δείτε την ταυτότητα κτιρίου ως μέρος ενός ενιαίου φακέλου προετοιμασίας — όχι ως μεμονωμένο χαρτί. Τα κομμάτια κουμπώνουν μεταξύ τους:

• Τακτοποίηση αυθαιρέτων. Αν στην αυτοψία εντοπιστούν αυθαίρετες κατασκευές, πρέπει να τακτοποιηθούν πριν εκδοθεί το πιστοποιητικό πληρότητας — είναι ξεχωριστή διαδικασία με δικό της κόστος και χρόνο. Δείτε τον οδηγό για την τακτοποίηση αυθαιρέτων πριν την πώληση.
• ΠΕΑ. Το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης είναι μέρος του φακέλου της ταυτότητας — αν δεν υπάρχει, εκδίδεται μαζί της, συνήθως από τον ίδιο μηχανικό.
• Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Ο συμβολαιογράφος θα ζητήσει και τη φορολογική ενημερότητα του ακινήτου — αναλυτικά στον οδηγό για το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ στην πώληση ακινήτου.

Πού μπαίνει όλο αυτό στη συνολική διαδρομή; Η έκδοση της ταυτότητας ανήκει στο στάδιο της προετοιμασίας — πριν τις αγγελίες και τις επισκέψεις. Δείτε πώς εντάσσεται στα βήματα στον πλήρη οδηγό για τη διαδικασία πώλησης ακινήτου. Στις πωλήσεις που αναλαμβάνει η HOMLI, ο φάκελος αυτός οργανώνεται από την αρχή της συνεργασίας, ώστε καμία εκκρεμότητα να μην εμφανιστεί λίγο πριν την υπογραφή.

Συχνές ερωτήσεις

Είναι υποχρεωτική η ταυτότητα κτιρίου για κάθε πώληση ακινήτου;

Ναι. Κάθε εν ζωή μεταβίβαση — πώληση, γονική παροχή, δωρεά — απαιτεί ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου και το πιστοποιητικό πληρότητας που εκδίδεται από αυτήν (Ν. 4495/2017, άρθρα 52–63). Χωρίς αυτό, ο συμβολαιογράφος δεν συντάσσει το συμβόλαιο.

Τι χρειάζεστε για μεταβίβαση ακινήτου εκτός από την ταυτότητα κτιρίου;

Τον βασικό φάκελο συμπληρώνουν το ΠΕΑ (περιλαμβάνεται στην ταυτότητα), το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, η βεβαίωση ΤΑΠ από τον δήμο και τα συνήθη φορολογικά και κτηματολογικά έγγραφα. Ο συμβολαιογράφος δίνει την πλήρη λίστα για τη συγκεκριμένη περίπτωση.

Πόσο ισχύει το πιστοποιητικό πληρότητας;

Δύο μήνες από την έκδοσή του, που συμπίπτει με την ημερομηνία της αυτοψίας. Αν το συμβόλαιο δεν προλάβει το δίμηνο, το πιστοποιητικό επανεκδίδεται — γι' αυτό συντονίζεται χρονικά με την υπογραφή.

Η παράταση ταυτότητας κτιρίου έως το 2028 με αφορά ως πωλητή;

Όχι. Η παράταση του Ν. 5270/2026 αφορά την αυτοτελή προθεσμία των κτιρίων Κατηγορίας Ι (δημόσια, κοινωφελή) και τις προθεσμίες των αυθαιρέτων. Για πώληση, η ταυτότητα κτιρίου απαιτείται κανονικά — τίποτα δεν μετατέθηκε.

Ποιος πληρώνει την έκδοση — ο πωλητής ή ο αγοραστής;

Ο πωλητής. Η ταυτότητα κτιρίου είναι μέρος της προετοιμασίας του ακινήτου προς μεταβίβαση, όπως και η αμοιβή του μηχανικού που την καταρτίζει.

Ξεκινήστε την προετοιμασία από την αξία

Πριν προγραμματίσετε μηχανικό και έγγραφα, βοηθά να ξέρετε τι αξίζει το ακίνητό σας σήμερα — ώστε να αποφασίσετε με πραγματικά δεδομένα αν και πότε θα βγείτε στην αγορά.

Δοκιμάστε δωρεάν εκτίμηση ακινήτου σε 60 δευτερόλεπτα

Τελευταία ενημέρωση: Ιούνιος 2026. Το άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά τη συμβουλή μηχανικού ή συμβολαιογράφου. Επιβεβαιώνετε πάντα τις τρέχουσες προθεσμίες και υποχρεώσεις για τη δική σας περίπτωση.