Πουλάω και αγοράζω σπίτι ταυτόχρονα: πώς συγχρονίζετε τις δύο συναλλαγές

Για να πουλήσετε το σπίτι σας και να αγοράσετε άλλο χωρίς να μείνετε χωρίς στέγη, δένετε τις δύο συναλλαγές με όρους και ημερομηνίες: στην πώληση, περιθώριο ως το οριστικό ή παράδοση μετά την υπογραφή· στην αγορά, αναβλητική αίρεση ή ημερομηνία που ακολουθεί την πώληση. Ο προϋπολογισμός ξεκινά από την αξία του σημερινού σπιτιού· το πλάνο θέλει 3–6 μήνες.

Όποιος λέει «πουλάω και αγοράζω σπίτι ταυτόχρονα» έχει μπροστά του δύο συναλλαγές, συχνά δύο τράπεζες και μία οικογένεια που θέλει να μετακομίσει μία φορά — είτε η σκέψη είναι «πουλάω για να αγοράσω μεγαλύτερο» είτε το σπίτι έχει πια περισσέψει. Ο οδηγός είναι γραμμένος από την πλευρά του πωλητή: για την αγορά λέει όσα χρειάζεται το πλάνο της πώλησης.

Πώληση και αγορά σπιτιού ταυτόχρονα: τα τρία σενάρια

Η πώληση και αγορά σπιτιού ταυτόχρονα γίνεται με τρεις τρόπους, και ο καθένας μεταφέρει το ρίσκο σε άλλο σημείο: πρώτα πώληση (ρίσκο στέγης), πρώτα αγορά (ρίσκο χρηματοδότησης) ή συγχρονισμένες υπογραφές (ρίσκο χρονισμού).

Ο χρόνος έχει κόστος. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων το β΄ τρίμηνο του 2026 ήταν κατά μέσο όρο 5,5% υψηλότερες από έναν χρόνο νωρίτερα (Αθήνα +5,0%, Θεσσαλονίκη +4,7%). Όποιος πουλάει για να αγοράσει μεγαλύτερο βλέπει έτσι τη διαφορά να μεγαλώνει: ανάμεσα σε ένα σπίτι €250.000 κι ένα €350.000, άνοδος 5% σε έναν χρόνο προσθέτει €5.000 στο ποσό που πρέπει να καλύψει.

Πόσο σπίτι μπορείτε να αγοράσετε; Ξεκινήστε από την αξία του σημερινού

Ο προϋπολογισμός της νέας αγοράς είναι το καθαρό ποσό της πώλησης, συν τις αποταμιεύσεις, συν το δάνειο που μπορείτε να πάρετε. Το πρώτο είναι συνήθως το μεγαλύτερο και το πιο αβέβαιο, και το ορίζει η εμπορική αξία του σπιτιού σας — όχι η αντικειμενική ούτε η τιμή που θα θέλατε. Ένα παράδειγμα με στρογγυλά, υποθετικά νούμερα:

Για σπίτι €350.000, μαζί με τα έξοδα της αγοράς, χρειάζεστε δάνειο περίπου €150.000. Αν όμως είχατε υπολογίσει τιμή πώλησης €300.000 και το σπίτι πουληθεί στις €260.000, το κενό των €40.000 εμφανίζεται τη χειρότερη στιγμή: αφού έχετε δεσμευτεί στην αγορά. Γι' αυτό η σωστή τιμή μετρά διπλά όταν από αυτήν εξαρτάται και μια αγορά — δείτε πώς να πουλήσετε γρήγορα και στη σωστή τιμή.

Ξεκινήστε με δωρεάν εκτίμηση ακινήτου σε 60 δευτερόλεπτα

Πώς συγχρονίζονται οι δύο συμβάσεις; Αιρέσεις, παράδοση και ενοικίαση

Ο συγχρονισμός γίνεται με όρους στα δύο προσύμφωνα, που για ακίνητο συντάσσονται στον συμβολαιογράφο. Τρία εργαλεία κάνουν τη δουλειά, και το καθένα λύνει άλλο πρόβλημα.

1. Αναβλητική αίρεση στο προσύμφωνο της αγοράς

Ο Αστικός Κώδικας (άρθρο 201) επιτρέπει να εξαρτηθούν τα αποτελέσματα μιας σύμβασης από «γεγονός μελλοντικό και αβέβαιο». Στην πράξη: η αγορά ολοκληρώνεται εφόσον υπογραφεί το οριστικό της δικής σας πώλησης έως συγκεκριμένη ημερομηνία· αλλιώς δεν σας δεσμεύει, και ο αρραβώνας επιστρέφεται όπως ορίζει η ρήτρα. Ο πωλητής δεν είναι υποχρεωμένος να δεχτεί τέτοιο όρο, και σε ανοδική αγορά δύσκολα τον δέχεται χωρίς καταληκτική ημερομηνία. Η προσφορά σας πείθει πολύ περισσότερο αν έχετε ήδη υπογράψει προσύμφωνο για το δικό σας σπίτι.

2. Ημερομηνίες και παράδοση στην πώληση

Από την πλευρά της πώλησης, το εργαλείο είναι ο χρόνος: περιθώριο ανάμεσα σε προσύμφωνο και οριστικό που χωράει τη δική σας αγορά και τη δανειοδότηση του αγοραστή σας. Αν εκείνος θέλει γρήγορο οριστικό, συζητήστε παράδοση της χρήσης λίγες εβδομάδες μετά την υπογραφή, γραμμένη ρητά στο συμβόλαιο. Για να τη δεχτεί, ο αγοραστής συνήθως ζητά εξασφάλιση: παρακράτηση μέρους του τιμήματος ως την παράδοση ή ποινική ρήτρα για κάθε ημέρα καθυστέρησης.

3. Παραμονή ως ενοικιαστής μετά την πώληση

Η λύση «ο νέος ιδιοκτήτης μού νοικιάζει το σπίτι για λίγους μήνες» κρύβει μια νομική παγίδα: η μίσθωση κύριας κατοικίας ισχύει τουλάχιστον τρία χρόνια, ακόμη κι αν συμφωνηθεί για μικρότερο διάστημα (άρθρο 2 ν. 1703/1987, όπως αντικαταστάθηκε με τον ν. 2235/1994). Οι μισθώσεις για προσωρινή διαμονή εξαιρούνται, αλλά το αν μια παραμονή λίγων μηνών χαρακτηρίζεται έτσι κρίνεται από τη διατύπωση και τις περιστάσεις. Γι' αυτό λίγοι αγοραστές δέχονται μίσθωση, και η παράδοση με ημερομηνία είναι συνήθως καθαρότερη.

Τα πλήρη για αρραβώνα και ρήτρες θα τα βρείτε στον οδηγό για το προσύμφωνο πώλησης ακινήτου. Κρατήστε έναν κανόνα: ο αρραβώνας που εισπράττετε μπορεί να χρηματοδοτήσει τον αρραβώνα της δικής σας αγοράς — αν όμως η αγορά δεν καλύπτεται από αίρεση και η πώληση ναυαγήσει, κινδυνεύετε να χάσετε τον δεύτερο. Τη διατύπωση όλων αυτών τη σχεδιάζουν ο συμβολαιογράφος και ο δικηγόρος σας.

Χρηματοδότηση: δάνειο πριν πουληθεί το πρώτο σπίτι και εξόφληση υποθήκης

Αν η αγορά προηγηθεί, η τράπεζα εξετάζει αν αντέχετε το νέο δάνειο ενώ ίσως πληρώνετε ακόμη το παλιό. Από την 1η Ιανουαρίου 2025 ισχύουν τα μακροπροληπτικά όρια της Τράπεζας της Ελλάδος για στεγαστικά (Πράξη Εκτελεστικής Επιτροπής 227/1/08.03.2024, ΦΕΚ Β' 1716/15.03.2024):

Όποιος έχει ήδη σπίτι κατά κανόνα δεν θεωρείται αγοραστής για πρώτη φορά· την κατάταξη την κάνει η τράπεζα, που μπορεί να ξεπερνά τα όρια μόνο σε έως 10% των δανείων κάθε τριμήνου. Για το κόστος του χρήματος, δείτε τα επιτόκια στεγαστικών δανείων 2026.

Ενδιάμεση χρηματοδότηση αγοράς: τι να ρωτήσετε

Το «δάνειο-γέφυρα» —ενδιάμεση χρηματοδότηση αγοράς μέχρι να εισπράξετε το τίμημα της πώλησης— δεν είναι τυποποιημένο προϊόν σε κάθε τράπεζα. Πριν δεσμευτείτε, ζητήστε γραπτές απαντήσεις:

• Δέχεται η τράπεζα το σημερινό σας σπίτι ως πρόσθετη εξασφάλιση, και πώς αποδεσμεύεται όταν πουληθεί;
• Μπορείτε να μειώσετε το νέο δάνειο με το τίμημα της πώλησης, και με τι κόστος πρόωρης αποπληρωμής;
• Πώς μετρά η δόση του παλιού δανείου στο όριο του 40% μέχρι να εξοφληθεί;
• Πόσο ισχύει η προέγκριση, ώστε να μη λήξει πριν από το οριστικό;

Το υπάρχον στεγαστικό εξοφλείται στο συμβόλαιο της πώλησης

Δάνειο στο σημερινό σπίτι δεν χρειάζεται να εξοφληθεί πριν από την πώληση: το υπόλοιπο πληρώνεται από το τίμημα την ημέρα του συμβολαίου και η τράπεζα εξαλείφει την προσημείωση — τα βήματα στον οδηγό για πώληση ακινήτου με υποθήκη ή δάνειο. Άρα το καθαρό ποσό είναι διαθέσιμο για την αγορά μόνο μετά το οριστικό της πώλησης.

Λογαριάστε και τον χρόνο του αγοραστή σας: αν δανείζεται, η δική του έγκριση ορίζει πότε υπογράφεται το οριστικό — ακόμη περισσότερο αν αξιοποιήσει το «Σπίτι μου ΙΙΙ» για πωλητές, που έχει ανακοινωθεί αλλά δεν έχει ακόμη ενεργοποιηθεί με υπουργική απόφαση.

Ποιοι φόροι και ποια έξοδα αλλάζουν με τη σειρά των συναλλαγών;

Η σειρά των υπογραφών κρίνει αν θα πάρετε απαλλαγή στη νέα αγορά, πόσους ΕΝΦΙΑ θα πληρώσετε και, αν η πώληση γλιστρήσει στο 2027, ίσως και φόρο υπεραξίας.

Φόρος μεταβίβασης και απαλλαγή α΄ κατοικίας

Ο φόρος μεταβίβασης βαρύνει τον αγοραστή: 3% επί της φορολογητέας αξίας, συν 3% επί του φόρου υπέρ των δήμων — περίπου 3,09% συνολικά (άρθρα 24 και 27 ν. 5219/2025), δηλαδή περίπου €9.270 σε φορολογητέα αξία €300.000, πριν από την αμοιβή συμβολαιογράφου. Η απαλλαγή α΄ κατοικίας (άρθρα 40–44 του ίδιου νόμου) καλύπτει αξία έως €200.000 για άγαμο και €250.000 για έγγαμο, συν €25.000 για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και €30.000 για κάθε επόμενο.

Δεν δίνεται όμως αν, τη στιγμή της αγοράς, εσείς, ο/η σύζυγος ή τα ανήλικα παιδιά σας έχετε σπίτι που καλύπτει τις στεγαστικές σας ανάγκες: κατά τον νόμο, συνολικά 70 τ.μ., συν 25 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και 30 τ.μ. για κάθε επόμενο. Αν λοιπόν αγοράσετε πριν πουλήσετε και το σημερινό σπίτι φτάνει αυτά τα όρια, πληρώνετε κανονικά φόρο. Αν όμως το σημερινό σπίτι είναι κάτω από αυτά τα όρια —συχνή περίπτωση όταν πουλάτε επειδή έγινε μικρό για την οικογένεια— η απαλλαγή μπορεί να μένει ανοιχτή.

Αν έχετε πάρει απαλλαγή στο παρελθόν, μια νέα δεν είναι αυτόματη: το άρθρο 43 τη συνδέει με την καταβολή του φόρου που αναλογεί στο ακίνητο της προηγούμενης απαλλαγής. Ζητήστε από τον λογιστή σας τον λογαριασμό πριν δεσμευτείτε στην τιμή.

Αν το σημερινό σπίτι αγοράστηκε με απαλλαγή πριν από λιγότερα από 5 χρόνια

Η απαλλαγή δίνεται με τον όρο ότι το ακίνητο μένει στην κυριότητά σας πέντε χρόνια. Αν το πουλήσετε νωρίτερα, πριν από τη μεταβίβαση υποβάλλετε δήλωση και πληρώνετε εφάπαξ τον φόρο που είχε απαλλαγεί, υπολογισμένο κατά κανόνα στην αξία κατά την πώληση· χωρίς την απόδειξη, ο συμβολαιογράφος δεν συντάσσει το συμβόλαιο (άρθρο 44 ν. 5219/2025). Το ποσό αυτό αφαιρείται από τον προϋπολογισμό της αγοράς — ελέγξτε το πρώτο.

ΕΝΦΙΑ και φόρος υπεραξίας

Ο ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται στα ακίνητα που έχετε την 1η Ιανουαρίου (άρθρο 8 παρ. 4 ν. 5219/2025): αν αγοράσετε τον Νοέμβριο και πουλήσετε τον Φεβρουάριο, πληρώνετε ΕΝΦΙΑ και για τα δύο σπίτια για όλη τη χρονιά.

Ο φόρος υπεραξίας στην πώληση ακινήτου από ιδιώτη είναι σε αναστολή μέχρι και τις 31.12.2026 (άρθρο 72 παρ. 33 ν. 4172/2013)· παράταση για το 2027 έχει αναφερθεί σε δημοσιεύματα, αλλά έως τον Οκτώβριο του 2026 δεν είχε νομοθετηθεί. Αν ο συγχρονισμός σπρώχνει την πώληση στο 2027, ελέγξτε πρώτα την ισχύουσα διάταξη — αναλυτικά στον οδηγό για τον φόρο πώλησης ακινήτου.

Ρεαλιστικό χρονοδιάγραμμα για αλλαγή σπιτιού σε 3–6 μήνες

Τώρα που έχετε μια πρώτη εκτίμηση για το σημερινό σας σπίτι, στήστε το πλάνο ανάποδα: από την ημέρα που θέλετε να μετακομίσετε, προς τα πίσω. Ένα ενδεικτικό χρονοδιάγραμμα για συγχρονισμένη αλλαγή σπιτιού:

1. Εβδομάδες 1–3: προετοιμασία. Τιμή με βάση συγκρίσιμα, βεβαίωση υπολοίπου από την τράπεζα, έλεγχος για απαλλαγή α΄ κατοικίας της τελευταίας πενταετίας, προέγκριση δανείου, φάκελος εγγράφων.
2. Μήνες 1–2: το σπίτι στην αγορά. Το σπίτι σας βγαίνει προς πώληση· παράλληλα βλέπετε σπίτια για το επόμενο, χωρίς να δεσμευτείτε.
3. Μήνες 2–3: τα δύο προσύμφωνα. Πρώτα της πώλησης, με ημερομηνία οριστικού που χωράει την αγορά· αμέσως μετά της αγοράς, με αίρεση ή ημερομηνία που ακολουθεί.
4. Μήνες 3–5: δάνεια και έγγραφα. Εγκρίσεις δανείων, βεβαιώσεις, πιστοποιητικά και οι κοινές δηλώσεις φόρου μεταβίβασης, που υποβάλλονται πριν από κάθε μεταβίβαση (άρθρο 28 ν. 5219/2025).
5. Μήνες 4–6: οι υπογραφές. Πρώτα το οριστικό της πώλησης, ώστε να εξοφληθεί το παλιό δάνειο και να εισπραχθεί το τίμημα· μετά, την ίδια ή τις επόμενες ημέρες, το οριστικό της αγοράς.

Στην εμπειρία της HOMLI, οι καθυστερήσεις σε μια διπλή συναλλαγή σπάνια οφείλονται στις υπογραφές· συνήθως οφείλονται σε κάτι που μπορούσε να ελεγχθεί από την αρχή — ένα αυθαίρετο, μια εκκρεμότητα στο Κτηματολόγιο, μια έγκριση δανείου που ζητήθηκε αργά. Τα βήματα της πώλησης αναλύονται στη διαδικασία πώλησης ακινήτου και η συνολική εικόνα στο πώληση ακινήτου 2026 — οδηγός.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορώ να αγοράσω με την αίρεση ότι θα πουλήσω πρώτα το σπίτι μου;

Ναι, αν το δεχτεί ο πωλητής. Η αναβλητική αίρεση (άρθρο 201 ΑΚ) γράφεται στο συμβολαιογραφικό προσύμφωνο της αγοράς, με καταληκτική ημερομηνία για την πώληση του σημερινού σας σπιτιού και ρητή πρόβλεψη για τον αρραβώνα αν η πώληση δεν γίνει.

Χάνω την απαλλαγή α΄ κατοικίας αν αγοράσω πριν πουλήσω;

Κατά κανόνα ναι, αν τη στιγμή της αγοράς το σημερινό σπίτι καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας: συνολικά 70 τ.μ., συν 25 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και 30 τ.μ. για κάθε επόμενο (άρθρο 40 ν. 5219/2025). Αν είναι μικρότερο, η απαλλαγή μπορεί να ισχύει· επιβεβαιώστε το με τον λογιστή σας.

Μπορώ να μείνω στο σπίτι μετά την πώληση μέχρι να μετακομίσω;

Ναι, αν το συμφωνήσετε με τον αγοραστή, ιδανικά ως παράδοση με συγκεκριμένη ημερομηνία στο οριστικό συμβόλαιο. Μια κανονική μίσθωση κύριας κατοικίας ισχύει κατά τον νόμο τουλάχιστον τρία χρόνια, γι' αυτό σπάνια ταιριάζει σε παραμονή λίγων εβδομάδων.

Αν η πώληση γίνει το 2027, θα πληρώσω φόρο υπεραξίας;

Η αναστολή του φόρου υπεραξίας ισχύει μέχρι και τις 31.12.2026 (άρθρο 72 παρ. 33 ν. 4172/2013). Παράταση για το 2027 έχει αναφερθεί σε δημοσιεύματα, αλλά έως τον Οκτώβριο του 2026 δεν είχε ψηφιστεί· ελέγξτε την ισχύουσα διάταξη πριν ορίσετε ημερομηνία.

Ξεκινήστε από την πώληση — με σχέδιο για την αγορά

Αν το σχέδιό σας είναι «πουλάω και αγοράζω σπίτι ταυτόχρονα», η αλλαγή πετυχαίνει όταν η πώληση στηθεί από την αρχή με τις ημερομηνίες της αγοράς στο μυαλό: σωστή τιμή, έτοιμος φάκελος, προσύμφωνο με χρόνο. Η HOMLI διαχειρίζεται εκατοντάδες συναλλαγές τον χρόνο σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη και μπορεί να σχεδιάσει μαζί σας τη σειρά των υπογραφών.

Μιλήστε με σύμβουλο για πώληση με τη HOMLI

Τελευταία ενημέρωση: Οκτώβριος 2026. Το άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά νομική, φορολογική ή τραπεζική συμβουλή. Τη διατύπωση των προσυμφώνων και των όρων παράδοσης την ελέγχουν ο συμβολαιογράφος και ο δικηγόρος σας· τα φορολογικά —ιδίως την απαλλαγή α΄ κατοικίας— ο λογιστής σας· τα όρια δανεισμού η τράπεζά σας.