Σπίτι μου 3: τι σημαίνει για όσους πουλάνε σπίτι έως 300.000 €

Για όσους πουλάνε κατοικία έως 300.000 €, το «Σπίτι μου ΙΙΙ» σημαίνει νέο κύμα αγοραστών με ευνοϊκό στεγαστικό δάνειο έως 230.000 €, που αναμένεται να ξεκινήσει τον Ιανουάριο του 2027. Η ΚΥΑ με τα τελικά κριτήρια δεν έχει εκδοθεί ακόμη. Κερδισμένοι θα βγουν οι πωλητές με νόμιμο ακίνητο, πλήρη φάκελο και τιμή μέσα στο όριο πριν από τον Ιανουάριο.

Στο Σπίτι μου 3 πωλητής μπορεί να είναι σχεδόν κάθε ιδιοκτήτης κατοικίας, και δεν κάνει ο ίδιος αίτηση — τη χρηματοδότηση τη ζητά ο αγοραστής. Το ακίνητο, όμως, περνά από τον νομικό και τεχνικό έλεγχο της τράπεζας του αγοραστή, και εκεί κρίνεται αν η πώληση θα κλείσει γρήγορα.

Το «Σπίτι μου ΙΙΙ» με μια ματιά: τι έχει ανακοινωθεί και τι εκκρεμεί

Το «Σπίτι μου ΙΙΙ» είναι ο τρίτος κύκλος του κρατικού προγράμματος στεγαστικών δανείων για πρώτη κατοικία, με κεφάλαια 2 δισ. € μέσω της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας (ΕΑΤ). Κατά την ΕΡΤ (7/9/2026), το επίσημο χρονοδιάγραμμα προβλέπει έναρξη τον Ιανουάριο του 2027, ενώ ο αναπληρωτής υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Νίκος Παπαθανάσης μίλησε για άνοιγμα «περί τα τέλη Δεκεμβρίου ή στις αρχές Ιανουαρίου». Τα ανακοινωμένα όρια, δίπλα σε όσα ίσχυαν στον προηγούμενο κύκλο:

Για τους αγοραστές έχουν ανακοινωθεί επίσης εισοδηματικά όρια 35.000 € για ζευγάρια, με προσαύξηση 7.000 € ανά παιδί, και 39.000 € για μονογονεϊκές οικογένειες.

Όλα τα παραπάνω για το ΙΙΙ είναι ακόμη ανακοινώσεις. Τα τελικά κριτήρια θα οριστούν με κοινή υπουργική απόφαση, όπως έγινε με το «Σπίτι μου ΙΙ» (ΚΥΑ ΦΕΚ Β΄ 6894/16.12.2024). Όταν δημοσιευθεί, ένας πωλητής ελέγχει τρία σημεία: πώς ορίζεται η αξία των 300.000 €, αν μένει το όριο κατασκευής έως το 2007 και ποιες προθεσμίες έχει ο αγοραστής ως το συμβόλαιο. Θα επικαιροποιήσουμε το άρθρο μόλις εκδοθεί. Για τα υπόλοιπα μέτρα της χρονιάς, δείτε τι αλλάζει στα ακίνητα το 2027.

Ποια ακίνητα «χωράνε»; Αξία, εμβαδόν και παλαιότητα

Για το «Σπίτι μου ΙΙΙ» έχουν ανακοινωθεί μόνο δύο κριτήρια ακινήτου: αξία έως 300.000 € και εμβαδόν έως 150 τ.μ. Τα υπόλοιπα θα τα ορίσει η ΚΥΑ. Ως τότε, ο καλύτερος οδηγός είναι οι κανόνες του «Σπίτι μου ΙΙ», όπως τους διατυπώνει η ΕΑΤ στις Ερωτήσεις–Απαντήσεις του προγράμματος (29/1/2026):

• Νόμιμο ακίνητο με Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου για κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία που πωλείται: διαμέρισμα, αποθήκη, θέση στάθμευσης.
• Αυτοτελής οριζόντια ιδιοκτησία ή μονοκατοικία έως 150 τ.μ., χωρίς να μετρούν οι βοηθητικοί χώροι του συμβολαίου (αποθήκες, θέσεις στάθμευσης). Κατώτατο όριο εμβαδού δεν υπήρχε.
• Κατασκευή έως 31.12.2007, με βάση την οικοδομική άδεια συν δύο χρόνια (άδεια του Σεπτεμβρίου 2005 → Σεπτέμβριος 2007) ή, χωρίς άδεια, την παλαιότητα στο φύλλο καταγραφής της τακτοποίησης. Εξαίρεση έως το 2020 ίσχυε για ορισμένους δικαιούχους ΑμεΑ.
• Ολοκληρωμένο και ελεύθερο: όχι ημιτελές, και χωρίς ενοικιαστή σε μίσθωση που δεν έχει λήξει.
• Πωλητής που δεν είναι συγγενής α΄ ή β΄ βαθμού του αγοραστή ή του/της συζύγου του.

Για το «Σπίτι μου ΙΙΙ», η παλαιότητα ακινήτου είναι το κριτήριο με τη μεγαλύτερη επίδραση. Αν μείνει το όριο του 2007, εντός μένει ο μεγάλος όγκος των παλαιότερων πολυκατοικιών της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης. Αν μετακινηθεί, το πρόγραμμα ανοίγει και σε νεότερα σπίτια και ο ανταγωνισμός για τους ίδιους αγοραστές μεγαλώνει. Σε κάθε σενάριο, βρείτε από τώρα την οικοδομική άδεια ή τη βεβαίωση περαίωσης της τακτοποίησης.

Είναι το σπίτι σας κάτω από το όριο; Δείτε την αξία του

Τι αλλάζει στη ζήτηση: αναμονή ως τον Ιανουάριο, κύμα μετά

Από τον Σεπτέμβριο του 2026 κανένας κύκλος του «Σπίτι μου» δεν δέχεται νέα δάνεια: οι τελευταίες συμβάσεις του ΙΙ υπογράφηκαν έως τις 31 Αυγούστου και το ΙΙΙ δεν έχει ανοίξει. Ένας υποψήφιος δικαιούχος έχει κάθε λόγο να περιμένει τον Ιανουάριο αντί να αγοράσει τώρα με συμβατικό δάνειο. Για τον πωλητή αυτό σημαίνει λιγότερους τέτοιους αγοραστές στις επισκέψεις του φθινοπώρου και περισσότερους από τις αρχές του 2027.

Το μέγεθος του κύματος φαίνεται από τον προηγούμενο κύκλο. Κατά το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας (3/9/2026), το «Σπίτι μου ΙΙ» έκλεισε με 15.097 εγκεκριμένα δάνεια ύψους 1,82 δισ. €. Η μέση κατοικία είχε εμπορική αξία 152.100 € και 88,5 τ.μ., και περίπου το 63% των δανείων αφορούσε την Αττική και την Κεντρική Μακεδονία. Για το ΙΙΙ, η υπουργός Δόμνα Μιχαηλίδου μίλησε (1/10/2026) για περίπου 20.000 ακόμη πολίτες.

Η ζήτηση έρχεται γρήγορα: στο «Σπίτι μου ΙΙ», το 40% του προϋπολογισμού απορροφήθηκε μέσα σε τρεις μήνες, με εγκρίσεις κατά σειρά προτεραιότητας μέχρι να εξαντληθούν οι πόροι.

Αυτό δεν σημαίνει ότι αφήνετε έναν αγοραστή που είναι ήδη εδώ για χάρη ενός προγράμματος χωρίς ΚΥΑ. Μετράει και μια ημερομηνία: η αναστολή του φόρου υπεραξίας ισχύει έως 31.12.2026 (άρθρο 72 παρ. 33 ν. 4172/2013). Παράταση έχει αναφερθεί δημόσια, αλλά δεν έχει νομοθετηθεί· αν το συμβόλαιό σας θα υπογραφεί το 2027, συζητήστε το με τον λογιστή σας. Για τη συνολική στάθμιση, δείτε τον οδηγό πουλάω τώρα ή περιμένω.

Πώς ετοιμάζετε το σπίτι για αγοραστή με επιδοτούμενο δάνειο

Ο δικαιούχος αγοράζει με χρονόμετρο. Στο «Σπίτι μου ΙΙ» είχε 60 ημέρες από την προέγκριση για να δηλώσει στην τράπεζα ακίνητο και τίμημα και να προσκομίσει την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, την οποία η ΕΑΤ συνιστούσε να ξεκινά «από το στάδιο της διαπραγμάτευσης ή νωρίτερα». Στο Σπίτι μου 3 πωλητής με έτοιμο φάκελο θα είναι, στην πράξη, η πρώτη επιλογή.

Την πλήρη λίστα θα βρείτε στα δικαιολογητικά πώλησης ακινήτου και, αν το σπίτι έχει ακόμη δάνειο, στον οδηγό για την πώληση ακινήτου με υποθήκη.

Υπάρχει και ένα φίλτρο που δεν ελέγχετε εσείς: η εκτίμηση της τράπεζας. Το δάνειο εξαρτάται και από την εμπορική αξία που εκτιμά η τράπεζα στον τεχνικό έλεγχο. Αν βγει χαμηλότερη από τη συμφωνημένη τιμή, τη διαφορά την καλύπτει ο αγοραστής από δικά του χρήματα ή ξανανοίγει η διαπραγμάτευση. Στην εμπειρία της HOMLI, από εκατοντάδες συναλλαγές τον χρόνο σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, οι πωλήσεις με στεγαστικό δάνειο συχνά καθυστερούν όχι εξαιτίας της τράπεζας, αλλά επειδή τα έγγραφα του ακινήτου αρχίζουν να συγκεντρώνονται αφού βρεθεί ο αγοραστής.

Η διαδικασία από την πλευρά του πωλητή: από την προέγκριση ως την πληρωμή

Ο πωλητής πληρώνεται από το δάνειο αφού ολοκληρωθούν τρία στάδια: η υπαγωγή του αγοραστή στο πρόγραμμα, ο νομικός και τεχνικός έλεγχος της τράπεζας και το οριστικό συμβόλαιο. Οι προθεσμίες του «Σπίτι μου ΙΙ», κατά τις Ερωτήσεις–Απαντήσεις της ΕΑΤ, δίνουν μια καλή εικόνα:

Προσοχή στο τρίτο στάδιο: από τη στιγμή της υπαγωγής, κανένας άλλος δικαιούχος δεν μπορεί να δηλώσει το ακίνητό σας — πρακτικά δεσμεύεστε με έναν αγοραστή για εβδομάδες ή και μήνες. Γι' αυτό βάλτε γραπτά, πριν από την υπαγωγή, καταληκτική ημερομηνία για το οριστικό συμβόλαιο και τι γίνεται με την προκαταβολή αν το δάνειο δεν εγκριθεί ή η εκτίμηση βγει χαμηλότερη. Το εργαλείο είναι το προσύμφωνο, με διατυπώσεις που ελέγχει ο δικηγόρος ή ο συμβολαιογράφος σας.

Πότε πληρώνεστε; Κατά την ΕΑΤ, η δανειακή σύμβαση υπογράφεται μετά το οριστικό συμβόλαιο και η εκταμίευση γίνεται «σύμφωνα με την πολιτική και τις διαδικασίες» κάθε τράπεζας. Μάθετε από την αρχή, μέσω του συμβολαιογράφου, πώς και πότε θα καταβληθεί το τίμημα. Τα έξοδα του ελέγχου της τράπεζας και της προσημείωσης, στο «Σπίτι μου ΙΙ», τα πλήρωνε ο αγοραστής.

Τιμολόγηση γύρω από το όριο των 300.000 €: τι μετράει και τι να αποφύγετε

Τώρα που έχετε μια πρώτη εκτίμηση, το ερώτημα είναι πού πέφτει το σπίτι σας σε σχέση με το όριο. Στο «Σπίτι μου ΙΙ» το όριο αφορούσε την εμπορική αξία «όπως αυτή αποτυπώνεται στο συμβόλαιο αγοράς» — δηλαδή το τίμημα του συμβολαίου — και το δάνειο έφτανε έως το 90% αυτής. Για το ΙΙΙ ανακοινώθηκε όριο εμπορικής αξίας 300.000 €· πώς θα ελέγχεται, θα το ορίσει η ΚΥΑ.

Εξίσου σημαντικό είναι το ανώτατο δάνειο. Το 90% φτάνει τις 230.000 € σε τίμημα περίπου 255.500 €· πάνω από εκεί, κάθε επιπλέον ευρώ το πληρώνει ο αγοραστής από δικά του χρήματα:

Οι υπολογισμοί βασίζονται στα ανακοινωμένα όρια, προϋποθέτουν ότι η εκτίμηση της τράπεζας καλύπτει το τίμημα και δεν περιλαμβάνουν φόρους και έξοδα αγοράς. Το συμπέρασμα: η ζώνη όπου το πρόγραμμα «δουλεύει» για τους περισσότερους δικαιούχους φτάνει περίπου τις 255.000 €, όπου αρκεί ίδια συμμετοχή 10%. Πιο πάνω, το κοινό στενεύει σε δικαιούχους με αποταμιεύσεις.

Τι να αποφύγετε:

• Τιμή ζήτησης λίγο πάνω από το όριο. Ένα σπίτι στις 309.000 € είναι εκτός προγράμματος για κάθε δικαιούχο. Αν η ρεαλιστική αξία είναι κοντά στις 300.000 €, μια τιμή στο όριο μπορεί να φέρει περισσότερους αγοραστές απ' όσο κοστίζει το περιθώριο διαπραγμάτευσης που θυσιάζετε.
• Υπερτιμολόγηση «επειδή έρχεται το πρόγραμμα». Τη διορθώνει η εκτίμηση της τράπεζας: ό,τι την υπερβαίνει δεν χρηματοδοτείται.
• Παράπλευρες συμφωνίες για να «χωρέσει» η τιμή. Στο συμβόλαιο γράφεται το πραγματικό τίμημα· κάθε άλλη λύση εκθέτει πωλητή και αγοραστή σε φορολογικό και νομικό κίνδυνο.

Η βάση για όλα αυτά είναι μια ρεαλιστική εμπορική αξία ακινήτου — η τιμή που θα πληρώσει ένας αγοραστής, όχι η αντικειμενική αξία της εφορίας. Ξεκινήστε με μια δωρεάν εκτίμηση ακινήτου και δείτε πώς να πουλήσετε γρήγορα και στη σωστή τιμή.

Συχνές ερωτήσεις

Πότε ξεκινάει το Σπίτι μου 3;

Σύμφωνα με τις ανακοινώσεις, το «Σπίτι μου ΙΙΙ» αναμένεται να ανοίξει τον Ιανουάριο του 2027· ο αρμόδιος αναπληρωτής υπουργός έχει μιλήσει για τέλη Δεκεμβρίου ή αρχές Ιανουαρίου. Η ΚΥΑ με τα τελικά κριτήρια δεν έχει εκδοθεί ακόμη, οπότε η ημερομηνία θα επιβεβαιωθεί με αυτήν.

Το όριο των 300.000 € αφορά την τιμή του συμβολαίου;

Στο «Σπίτι μου ΙΙ» το όριο των 250.000 € αφορούσε την εμπορική αξία όπως αποτυπώνεται στο συμβόλαιο αγοράς, δηλαδή το τίμημα, και το δάνειο έφτανε έως το 90% αυτής. Για το «Σπίτι μου ΙΙΙ» έχει ανακοινωθεί όριο εμπορικής αξίας 300.000 €· ο ακριβής ορισμός θα δοθεί με την ΚΥΑ.

Γίνεται πώληση σπιτιού σε δικαιούχο του «Σπίτι μου» αν το σπίτι έχει ενοικιαστή;

Στο «Σπίτι μου ΙΙ» όχι, όσο η μίσθωση δεν είχε λήξει: το ακίνητο έπρεπε να είναι διαθέσιμο για ιδιοκατοίκηση από τον αγοραστή. Αν ο κανόνας μείνει ίδιος στο «Σπίτι μου ΙΙΙ», η μίσθωση πρέπει να έχει λήξει ή λυθεί πριν από το οριστικό συμβόλαιο.

Μπορώ να πουλήσω αν έχω ακόμη στεγαστικό δάνειο στο σπίτι;

Ναι. Στο «Σπίτι μου ΙΙ» ακίνητο με βάρος από δάνειο του πωλητή γινόταν δεκτό, με απευθείας εξόφληση του δανείου και βεβαίωση της τράπεζας που το χορήγησε ότι συναινεί στην άρση του βάρους και δεν έχει άλλη απαίτηση.

Πληρώνει κάτι ο πωλητής για το πρόγραμμα;

Όχι ειδικά για το πρόγραμμα. Στο «Σπίτι μου ΙΙ» τα έξοδα του νομικού και τεχνικού ελέγχου της τράπεζας και της προσημείωσης βάρυναν τον αγοραστή. Ο πωλητής έχει τα συνήθη έξοδα της πώλησης, όπως ΠΕΑ, βεβαίωση μηχανικού και, όπου χρειάζεται, τακτοποίηση αυθαιρέτων.

Έτοιμοι πριν ανοίξει το πρόγραμμα

Οι δικαιούχοι του «Σπίτι μου ΙΙΙ» θα ψάχνουν με προθεσμία και θα προτιμήσουν σπίτια με σωστή τιμή και φάκελο έτοιμο για τον έλεγχο της τράπεζας. Η HOMLI σάς βοηθά να ελέγξετε τον φάκελο πριν από την αγγελία, να τιμολογήσετε ρεαλιστικά γύρω από το όριο και να οργανώσετε τη διαδικασία ως το συμβόλαιο.

Ξεκινήστε την πώληση με τη HOMLI

Τελευταία ενημέρωση: Οκτώβριος 2026. Τα κριτήρια του «Σπίτι μου ΙΙΙ» είναι ανακοινώσεις — η ΚΥΑ δεν έχει εκδοθεί και θα επικαιροποιήσουμε το άρθρο όταν δημοσιευθεί. Οι κανόνες του «Σπίτι μου ΙΙ» παρατίθενται για σύγκριση. Το άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά νομική ή φορολογική συμβουλή.