Πώληση ακινήτου με υποθήκη ή δάνειο — βήματα εξάλειψης

Η πώληση ακινήτου με υποθήκη ή προσημείωση είναι απολύτως εφικτή: το ακίνητο πωλείται κανονικά και το υπόλοιπο του δανείου εξοφλείται την ίδια ημέρα, μέσα από το τίμημα, ώστε ο αγοραστής να παραλάβει ελεύθερο ακίνητο. Το «βάρος» δεν εμποδίζει την πώληση — αρκεί να συντονιστεί σωστά η εξόφληση του δανείου με την τράπεζα και να ακολουθήσει η εξάλειψη της προσημείωσης.

Σε αυτόν τον οδηγό βλέπετε ολόκληρη τη διαδρομή: τι σημαίνει το βάρος στον τίτλο σας, πώς ζητάτε από την τράπεζα το ακριβές υπόλοιπο και τη δέσμευση άρσης, πώς γίνεται η εξόφληση κατά την υπογραφή, πώς εξαλείφεται το βάρος μετά — και τι ελέγχει ο αγοραστής για να προχωρήσει με σιγουριά.

Υποθήκη ή προσημείωση — τι ακριβώς βαρύνει το ακίνητό σας;

Όταν πήρατε στεγαστικό δάνειο, η τράπεζα κατά κανόνα ενέγραψε στο ακίνητο ένα εμπράγματο βάρος ως εξασφάλιση. Στη συντριπτική πλειονότητα των στεγαστικών δανείων αυτό είναι μια προσημείωση υποθήκης: ένα δικαίωμα υπό αναβλητική αίρεση, που εξασφαλίζει την απαίτηση της τράπεζας χωρίς να της δίνει εξαρχής εκτελεστό τίτλο. Η υποθήκη, αντίθετα, είναι το πλήρες εμπράγματο βάρος. Και τα δύο καταχωρίζονται στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολογικό Γραφείο και εμφανίζονται στο πιστοποιητικό βαρών του ακινήτου.

Για την πώληση, η ουσία είναι κοινή: όσο υπάρχει ενεργό βάρος, ο αγοραστής δεν αποκτά «καθαρό» ακίνητο. Γι' αυτό η πώληση ακινήτου με υποθήκη ή προσημείωση σχεδιάζεται ώστε το βάρος να εξοφληθεί και να εξαλειφθεί μέσα από την ίδια τη συναλλαγή. Ο παρακάτω πίνακας δείχνει τη σωστή σειρά των βημάτων:

Παρακάτω αναλύουμε κάθε στάδιο — με έμφαση στον συντονισμό με την τράπεζα, που είναι το σημείο όπου κρίνεται η ομαλή ολοκλήρωση.

Βήμα 1 — Ενημερώστε την τράπεζα και ζητήστε το υπόλοιπο

Μόλις αποφασίσετε να πουλήσετε, ενημερώστε εγκαίρως την τράπεζα που έχει την προσημείωση. Ζητήστε δύο πράγματα: το ακριβές υπόλοιπο εξόφλησης του δανείου σε συγκεκριμένη ημερομηνία (κεφάλαιο, τόκοι, τυχόν έξοδα) και τη βεβαίωση πρόθεσης άρσης της προσημείωσης — το έγγραφο με το οποίο η τράπεζα δηλώνει ότι θα προχωρήσει στην άρση του βάρους μόλις εξοφληθεί το δάνειο.

Αυτά τα δύο έγγραφα είναι η βάση όλης της συναλλαγής. Το υπόλοιπο σάς λέει πόσο από το τίμημα θα κατευθυνθεί στο δάνειο και πόσο μένει σε εσάς· η βεβαίωση πρόθεσης άρσης δίνει στον αγοραστή και στον συμβολαιογράφο τη βεβαιότητα ότι το ακίνητο θα ελευθερωθεί. Χωρίς αυτά, ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί να κλειδώσει τους όρους του συμβολαίου.

Βήμα 2 — Τι ρόλο παίζει η τράπεζα στην ημέρα του συμβολαίου;

Η τράπεζα είναι ο τρίτος πόλος της συναλλαγής, μαζί με εσάς και τον αγοραστή. Ο ρόλος της είναι διπλός: αφενός εισπράττει το υπόλοιπο του δανείου από το τίμημα της πώλησης, αφετέρου δεσμεύεται να άρει την προσημείωση μετά την εξόφληση. Στην πράξη, η εξόφληση και η υπογραφή του συμβολαίου χρειάζεται να συντονιστούν χρονικά την ίδια ημέρα.

Ο κανόνας είναι απλός: κανείς δεν εξοφλεί «στα τυφλά». Η τράπεζα εισπράττει το υπόλοιπο μέσα από τη συναλλαγή και ταυτόχρονα δεσμεύεται εγγράφως για την άρση του βάρους.

Όταν ο αγοραστής πληρώνει με δικά του κεφάλαια, ο συντονισμός είναι πιο απλός: το ποσό που αντιστοιχεί στο υπόλοιπο πηγαίνει στον δανειακό λογαριασμό και το υπόλοιπο σε εσάς. Όταν ο αγοραστής χρηματοδοτείται κι αυτός με στεγαστικό δάνειο, μπαίνει στο παιχνίδι και η δική του τράπεζα, που εκταμιεύει το ποσό μετά την υπογραφή — γι' αυτό η ημέρα και η ώρα της υπογραφής επιλέγονται ώστε να προλαβαίνει η εκταμίευση και η εξόφληση μέσα στην ίδια εργάσιμη.

Βήμα 3 — Η εξόφληση του δανείου κατά την υπογραφή

Στο οριστικό συμβόλαιο προβλέπεται ρητά ο τρόπος εξόφλησης: ποιο μέρος του τιμήματος κατευθύνεται στην τράπεζα για να κλείσει ο δανειακός λογαριασμός και ποιο καταβάλλεται σε εσάς. Με την ολοκλήρωση της εξόφλησης, ο δανειακός λογαριασμός κλείνει οριστικά.

Λίγο μετά —συνήθως την επόμενη εργάσιμη— η τράπεζα εκδίδει τη βεβαίωση εξόφλησης, δηλαδή το έγγραφο που πιστοποιεί ότι η οφειλή έχει εξοφληθεί πλήρως. Αυτή η βεβαίωση είναι το «κλειδί» για το επόμενο βήμα: χωρίς αυτήν, δεν προχωρά η εξάλειψη του βάρους.

Βήμα 4 — Πώς γίνεται η εξάλειψη της προσημείωσης ή υποθήκης

Η εξάλειψη είναι η νομική διαγραφή του βάρους από τα δημόσια βιβλία (Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο). Εδώ ο νόμος έχει απλοποιήσει σημαντικά τη διαδικασία: όταν η προσημείωση είχε εγγραφεί συναινετικά και το δάνειο έχει εξοφληθεί πλήρως, η εξάλειψη μπορεί να γίνει με πράξη δικηγόρου, χωρίς ακροαματική διαδικασία στο δικαστήριο — βάσει του άρθρου 706Α του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, που προστέθηκε με τον ν. 4842/2021. Η διαγραφή ολοκληρώνεται με την καταχώριση στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο.

Στις περιπτώσεις όπου δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις της συναινετικής εξάλειψης, ακολουθείται η δικαστική οδός (διαδικασία ασφαλιστικών μέτρων), που είναι πιο χρονοβόρα. Επειδή οι λεπτομέρειες, τα δικαιολογητικά και το κόστος εξαρτώνται από την περίπτωση και τις ισχύουσες διατάξεις, επιβεβαιώνετε τη συγκεκριμένη διαδρομή και τα ποσά με τον δικηγόρο και τον συμβολαιογράφο σας. Το βασικό μήνυμα: για τα συνηθισμένα στεγαστικά δάνεια, η εξάλειψη μετά την εξόφληση είναι σήμερα μια σχετικά γρήγορη, εξωδικαστική διαδικασία.

Βήμα 5 — Πότε προχωρά η αλλαγή ιδιοκτησίας;

Η μεταβίβαση της κυριότητας στον αγοραστή ολοκληρώνεται με την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου και τη μεταγραφή του — η εξάλειψη του βάρους είναι παράλληλη ενέργεια που «καθαρίζει» τον τίτλο. Τα υπόλοιπα στάδια της πώλησης (προσύμφωνο όπου χρειάζεται, έλεγχος τίτλων, φορολογικές υποχρεώσεις) εξελίσσονται όπως σε κάθε μεταβίβαση· τη γενική διαδρομή την περιγράφουμε αναλυτικά σε ξεχωριστό οδηγό για τη διαδικασία πώλησης ακινήτου.

Καλό είναι να θυμάστε ότι η ίδια η μεταβίβαση συνοδεύεται από κόστη και φόρους που βαρύνουν τα δύο μέρη — από την αμοιβή του συμβολαιογράφου μέχρι τον φόρο μεταβίβασης που καταβάλλει ο αγοραστής. Σε ξεχωριστό οδηγό αναλύουμε ποιος πληρώνει τον φόρο μεταβίβασης και πόσο, ώστε να ξέρετε εκ των προτέρων τι αναμένεται από κάθε πλευρά.

Από την αξία στο καθαρό ποσό που σας μένει

Τώρα που έχετε μια εικόνα της αξίας του ακινήτου, το επόμενο πρακτικό ερώτημα σε μια πώληση με δάνειο είναι «τι μου μένει αφού εξοφληθεί η τράπεζα». Το ρεαλιστικό εύρος αξίας, μείον το υπόλοιπο του δανείου και τα έξοδα της μεταβίβασης, σας δίνει μια πρώτη εικόνα του καθαρού ποσού — και βοηθά να αποφασίσετε αν και πότε συμφέρει να πουλήσετε.

Μια δωρεάν online εκτίμηση είναι μια καλή αφετηρία: σε ένα λεπτό σας δίνει ένα ρεαλιστικό εύρος για να ξεκινήσετε τους υπολογισμούς. Σε πωλήσεις με ενεργό δάνειο, η σωστή τιμολόγηση μετράει διπλά — μια μη ρεαλιστική τιμή που καθυστερεί την πώληση σημαίνει και επιπλέον τόκους στο δάνειο όσο το ακίνητο μένει απούλητο. Από τις πωλήσεις που υποστηρίζει η HOMLI σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, η ρεαλιστική τιμή από την πρώτη ημέρα κατά κανόνα οδηγεί σε ταχύτερη και ομαλότερη ολοκλήρωση.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορώ να πουλήσω ακίνητο που έχει υποθήκη ή προσημείωση;

Ναι. Ένα ακίνητο με υποθήκη ή προσημείωση πωλείται κανονικά, αρκεί το βάρος να τακτοποιηθεί κατά την πώληση. Στην πράξη, το υπόλοιπο του δανείου εξοφλείται την ημέρα του συμβολαίου από το τίμημα και στη συνέχεια εξαλείφεται η προσημείωση. Ο αγοραστής αποκτά ελεύθερο ακίνητο.

Πώς εξοφλείται το δάνειο όταν πουλάω το ακίνητο;

Ζητάτε από την τράπεζα βεβαίωση του ακριβούς υπολοίπου και δήλωση πρόθεσης άρσης της προσημείωσης. Την ημέρα του συμβολαίου, μέρος του τιμήματος κατευθύνεται στην εξόφληση του δανειακού λογαριασμού· το υπόλοιπο το λαμβάνετε εσείς. Με την εξόφληση κλείνει ο λογαριασμός και εκδίδεται βεβαίωση εξόφλησης.

Πόσο κοστίζει και πόσο διαρκεί η εξάλειψη της προσημείωσης;

Όταν η προσημείωση είναι συναινετική και το δάνειο έχει εξοφληθεί πλήρως, η εξάλειψη μπορεί να γίνει με απλοποιημένη διαδικασία (πράξη δικηγόρου, άρθρο 706Α ΚΠολΔ) χωρίς ακροαματική διαδικασία και να ολοκληρωθεί σε σύντομο χρόνο. Επιβαρύνεστε με αμοιβές δικηγόρου και τέλη καταχώρισης· τα ακριβή ποσά τα επιβεβαιώνετε με τον δικηγόρο και τον συμβολαιογράφο σας.

Τι πρέπει να προσέξει ο αγοραστής όταν το ακίνητο έχει βάρος;

Ο αγοραστής ελέγχει το πιστοποιητικό βαρών, ζητά τη βεβαίωση πρόθεσης άρσης από την τράπεζα και φροντίζει ώστε στο συμβόλαιο να προβλέπεται ρητά ο τρόπος εξόφλησης του δανείου και η δέσμευση εξάλειψης του βάρους. Έτσι διασφαλίζει ότι θα παραλάβει το ακίνητο ελεύθερο.

Ξεκινήστε με μια καθαρή εικόνα της αξίας

Πριν συντονιστείτε με την τράπεζα και τον συμβολαιογράφο, βοηθά να ξέρετε τι αξίζει σήμερα το ακίνητο — και τι ποσό θα σας μείνει αφού εξοφληθεί το δάνειο. Μια δωρεάν online εκτίμηση σας δίνει σε ένα λεπτό ένα ρεαλιστικό εύρος για να σχεδιάσετε τα επόμενα βήματα.

Δοκιμάστε δωρεάν εκτίμηση ακινήτου σε 60 δευτερόλεπτα

Τελευταία ενημέρωση: Ιούνιος 2026. Το άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά τη νομική ή φορολογική συμβουλή. Οι διαδικασίες εξάλειψης βαρών, οι αμοιβές και οι σχετικές διατάξεις τροποποιούνται — επιβεβαιώνετε πάντα την τρέχουσα εικόνα για τη δική σας περίπτωση με τον δικηγόρο, τον συμβολαιογράφο, την τράπεζά σας και, για τα φορολογικά, την ΑΑΔΕ.