Αμοιβή συμβολαιογράφου για μεταβίβαση ακινήτου 2026 — πλήρης ανάλυση

Η αμοιβή συμβολαιογράφου για μεταβίβαση ακινήτου υπολογίζεται κλιμακωτά πάνω στην αξία του ακινήτου, ξεκινά από 0,80% για το πρώτο κλιμάκιο και την πληρώνει, κατά κανόνα, ο αγοραστής. Δεν είναι ποσό που «κανονίζεται» κατά περίπτωση: ορίζεται από την ΚΥΑ 111376/2011 και είναι κοινό για όλους τους συμβολαιογράφους στην Ελλάδα.

Παρακάτω θα δείτε ακριβώς πώς προκύπτει το ποσό, τρία αναλυτικά παραδείγματα με πραγματικά νούμερα, ποιος επιβαρύνεται και τι περιλαμβάνει — ώστε να ξέρετε από πριν το συνολικό κόστος της μεταβίβασης.

Πώς υπολογίζεται η αμοιβή συμβολαιογράφου

Η αμοιβή του συμβολαιογράφου αποτελείται από δύο μέρη: ένα πάγιο δικαίωμα 20 ευρώ και ένα αναλογικό δικαίωμα που υπολογίζεται κλιμακωτά πάνω στην αξία της μεταβίβασης. Η κλίμακα ορίζεται από την ΚΥΑ 111376/31-12-2011 (ΦΕΚ Β' 13/2012), όπως τροποποιήθηκε με το ΦΕΚ Β' 2170/9-10-2015 — με το οποίο το πρώτο κλιμάκιο μειώθηκε από 1% σε 0,80% και ισχύει έτσι έως σήμερα.

«Κλιμακωτά» σημαίνει ότι κάθε τμήμα της αξίας χρεώνεται με τον δικό του συντελεστή — όχι ένα ενιαίο ποσοστό σε ολόκληρο το ποσό. Οι συντελεστές το 2026 είναι:

Ένα σημείο που μπερδεύει πολλούς: το αναλογικό δικαίωμα δεν υπολογίζεται πάντα πάνω στην τιμή πώλησης. Υπολογίζεται στη μεγαλύτερη μεταξύ της αξίας που δηλώνεται στο συμβόλαιο και της αντικειμενικής αξίας. Στις περισσότερες πωλήσεις η τιμή πώλησης (η εμπορική αξία) είναι μεγαλύτερη από την αντικειμενική, οπότε ο υπολογισμός γίνεται πάνω στο τίμημα. Όταν όμως η αντικειμενική αξία είναι υψηλότερη, ο συμβολαιογράφος χρεώνει πάνω σε αυτήν.

Η ίδια κλίμακα εφαρμόζεται σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου — όχι μόνο στην πώληση, αλλά και στη γονική παροχή, τη δωρεά ή την αποδοχή κληρονομιάς. Αυτό που αλλάζει σε αυτές τις περιπτώσεις είναι ο φόρος (φόρος δωρεάς ή κληρονομιάς αντί για φόρο μεταβίβασης), όχι ο τρόπος υπολογισμού της συμβολαιογραφικής αμοιβής.

Συγκεκριμένα παραδείγματα — τι θα πληρώσετε

Τα παρακάτω τρία παραδείγματα καλύπτουν το εύρος των πραγματικών πωλήσεων: τα €150.000, €300.000 και €500.000 αντιστοιχούν στο τυπικό, στο ανώτερο-μεσαίο και στο υψηλότερης αξίας κομμάτι της αγοράς.

Πώς προκύπτει το αναλογικό δικαίωμα; Πάρτε το παράδειγμα των €300.000, που δείχνει καθαρά τον κλιμακωτό υπολογισμό:

• Τα πρώτα €120.000 × 0,80% = €960
• Τα υπόλοιπα €180.000 × 0,70% = €1.260
• Σύνολο αναλογικού δικαιώματος = €2.220

Για ακίνητο €500.000 ο υπολογισμός «σπάει» σε τρία κλιμάκια: €120.000 × 0,80% (€960), έπειτα €260.000 × 0,70% (€1.820) και τέλος €120.000 × 0,65% (€780), σύνολο €3.560. Όσο ανεβαίνει η αξία, το μέσο ποσοστό μειώνεται ελαφρά, γιατί τα ανώτερα κλιμάκια χρεώνονται χαμηλότερα.

Τα παραπάνω σύνολα αφορούν την καθαρή αμοιβή σύνταξης. Δεν περιλαμβάνουν τον φόρο μεταβίβασης, τη μεταγραφή στο Κτηματολόγιο, ούτε τυχόν αμοιβή δικηγόρου — που είναι ξεχωριστά κόστη και τα αναλύουμε παρακάτω.

Ποιος πληρώνει — αγοραστής ή πωλητής

Την αμοιβή του συμβολαιογράφου την πληρώνει, κατά την πάγια συναλλακτική πρακτική στην Ελλάδα, ο αγοραστής. Ο αγοραστής είναι και αυτός που επιλέγει τον συμβολαιογράφο, αφού επωμίζεται το κόστος σύνταξης και μεταγραφής του οριστικού συμβολαίου.

Προσοχή όμως: δεν υπάρχει νόμος που να ορίζει ποιος πληρώνει. Ο νόμος καθορίζει το ύψος της αμοιβής, όχι το ποιος την καταβάλλει. Είναι θέμα εθίμου και συμφωνίας — τα μέρη μπορούν, αν θέλουν, να μοιραστούν ή να αντιστρέψουν το κόστος, αρκεί να το ορίσουν στο προσύμφωνο ή στη συμφωνία τους.

Γιατί ενδιαφέρει αυτό τον πωλητή; Επειδή η αμοιβή συμβολαιογράφου, μαζί με τον φόρο μεταβίβασης, αυξάνει το συνολικό κόστος απόκτησης του αγοραστή — ένα στοιχείο που επηρεάζει τη διαπραγμάτευση. Ο πωλητής, από τη δική του πλευρά, επιβαρύνεται με άλλα κόστη: τη αμοιβή μηχανικού για τη βεβαίωση και την ηλεκτρονική ταυτότητα του ακινήτου, το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ), τυχόν τακτοποίηση αυθαιρέτων και τη μεσιτική αμοιβή. Όλα αυτά τα δείχνουμε αναλυτικά στον οδηγό για τη διαδικασία πώλησης ακινήτου.

Συνολικά, η πλευρά του αγοραστή «κουμπώνει» τρία κόστη μεταξύ τους: τον φόρο μεταβίβασης (3,09%), την αμοιβή συμβολαιογράφου όπως την υπολογίσαμε παραπάνω, και το τέλος μεταγραφής στο Κτηματολόγιο. Για ακίνητο €150.000 αυτό μεταφράζεται σε περίπου €4.635 φόρο μεταβίβασης, ~€1.476 αμοιβή συμβολαιογράφου με ΦΠΑ, συν το τέλος μεταγραφής — δηλαδή ένα κόστος απόκτησης αισθητά πάνω από το τίμημα.

Ο πωλητής, αντίθετα, δεν πληρώνει συμβολαιογράφο: κρατά το τίμημα μείον τα δικά του έξοδα προετοιμασίας και τη μεσιτική αμοιβή. Αν θέλετε να δείτε εξαρχής ολόκληρη την εικόνα των δικών σας εξόδων ως πωλητής, η ομάδα της HOMLI αναλαμβάνει την πώληση του ακινήτου σας και σας παρουσιάζει από την αρχή το πλήρες κόστος.

Τι περιλαμβάνει η αμοιβή του συμβολαιογράφου

Η συμβολαιογραφική αμοιβή καλύπτει τη νομική σύνταξη και βεβαίωση της μεταβίβασης. Συγκεκριμένα περιλαμβάνει:

• Τη σύνταξη του οριστικού συμβολαίου αγοραπωλησίας και την ανάγνωσή του στα μέρη.
• Τον έλεγχο και την ενσωμάτωση των απαραίτητων δηλώσεων και πιστοποιητικών στο σώμα του συμβολαίου (π.χ. δήλωση φόρου μεταβίβασης, βεβαίωση μηχανικού, ΠΕΑ, φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα).
• Την έκδοση των πρώτων αντιγράφων του συμβολαίου που χρειάζονται για τη μεταγραφή και τις λοιπές χρήσεις.

Δύο κόστη που δεν αποτελούν μέρος της αμοιβής, αν και συχνά μπερδεύονται με αυτήν: ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου και η μεταγραφή/καταχώριση στο Κτηματολόγιο. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου (3,09% επί της αξίας) είναι κρατικός φόρος που καταβάλλεται στην εφορία πριν την υπογραφή. Η μεταγραφή είναι ξεχωριστό τέλος που πληρώνεται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. Ο συμβολαιογράφος συντονίζει αυτές τις διαδικασίες, αλλά τα ποσά δεν είναι δικά του.

Έξτρα κόστη που προστίθενται

Πάνω στην καθαρή αμοιβή προστίθενται κάποιες σταθερές επιβαρύνσεις, που διαμορφώνουν τα συνολικά έξοδα συμβολαιογράφου για τη μεταβίβαση:

• ΦΠΑ 24%. Η υπηρεσία του συμβολαιογράφου υπόκειται στον κανονικό συντελεστή ΦΠΑ. Στα παραδείγματά μας ο ΦΠΑ είναι ήδη υπολογισμένος στο τελικό σύνολο.
• Επιπλέον φύλλα. Πέραν του πρώτου φύλλου, κάθε πρόσθετο φύλλο του συμβολαίου χρεώνεται 5 ευρώ. Ένα τυπικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας έχει αρκετά φύλλα, οπότε αυτό προσθέτει συνήθως μερικές δεκάδες ευρώ.
• Αντίγραφα. Κάθε φύλλο αντιγράφου χρεώνεται 4 ευρώ κατά τη σύνταξη (και 5 ευρώ για μεταγενέστερα αντίγραφα που θα ζητήσετε αργότερα).
• Ειδικές περιπτώσεις. Όταν η μεταβίβαση απαιτεί πρόσθετες πράξεις — π.χ. πληρεξούσιο, διόρθωση τίτλων, σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας — κάθε πράξη έχει τη δική της χρέωση βάσει της ίδιας κλίμακας.

Στην πράξη, οι μεταβλητές αυτές χρεώσεις (φύλλα και αντίγραφα) προσθέτουν συνήθως €40–€120 πάνω από την καθαρή αμοιβή, ανάλογα με το μέγεθος του συμβολαίου και τον αριθμό αντιγράφων.

Πότε και πώς καταβάλλεται η αμοιβή

Η αμοιβή του συμβολαιογράφου καταβάλλεται κατά την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου — τη στιγμή που ολοκληρώνεται η μεταβίβαση. Μέχρι τότε ο αγοραστής έχει ήδη τακτοποιήσει τον φόρο μεταβίβασης στην εφορία, ώστε το αποδεικτικό καταβολής να ενσωματωθεί στο συμβόλαιο.

Μια λεπτομέρεια που συχνά αιφνιδιάζει τα μέρη: το τίμημα της αγοραπωλησίας εξοφλείται υποχρεωτικά με τραπεζικά μέσα — έμβασμα, τραπεζική επιταγή ή κατάθεση — και όχι με μετρητά, και ο συμβολαιογράφος βεβαιώνει τον τρόπο πληρωμής μέσα στο συμβόλαιο. Η ίδια η αμοιβή, μαζί με τα παρεπόμενα κόστη, εξοφλείται επίσης κατά την υπογραφή.

Από την εκτίμηση στο συνολικό κόστος της μεταβίβασης

Τώρα που έχετε μια πρώτη εκτίμηση της αξίας του ακινήτου σας, μπορείτε να μετατρέψετε αυτό το νούμερο σε ρεαλιστικό κόστος μεταβίβασης. Η αξία ορίζει το κλιμάκιο: ένα ακίνητο αξίας έως €120.000 πέφτει εξ ολοκλήρου στο πρώτο κλιμάκιο του 0,80%, ένα ακίνητο μεσαίας αξίας μοιράζεται μεταξύ πρώτου και δεύτερου κλιμακίου, ενώ ακίνητα άνω των €380.000 αγγίζουν και το τρίτο κλιμάκιο. Γνωρίζοντας την εκτίμηση, μπορείτε να προϋπολογίσετε με ακρίβεια τόσο το κόστος συμβολαιογράφου για την πώληση όσο και τα παράλληλα κόστη.

Ένας πρακτικός κανόνας για γρήγορο υπολογισμό: για ακίνητα έως €120.000 η καθαρή αμοιβή είναι σταθερά 0,80% συν το πάγιο. Όσο ανεβαίνει η αξία, το μέσο ποσοστό μειώνεται ελαφρά — στις €300.000 αντιστοιχεί περίπου σε 0,74% και στις €500.000 περίπου σε 0,71% (προ ΦΠΑ). Έτσι μπορείτε να κάνετε μια πρόχειρη εκτίμηση μόλις ξέρετε την αξία, και να τη διασταυρώσετε με τη γραπτή ανάλυση του συμβολαιογράφου.

Πώς να επιλέξετε συμβολαιογράφο — τι να ρωτήσετε

Επειδή το αναλογικό δικαίωμα είναι νομοθετικά καθορισμένο, η επιλογή συμβολαιογράφου δεν είναι κυνήγι «φθηνότερης τιμής» — είναι επιλογή αξιοπιστίας και ταχύτητας. Πριν αναθέσετε τη σύνταξη, ζητήστε:

• Γραπτή ανάλυση κόστους εκ των προτέρων: πάγιο, αναλογικό δικαίωμα, εκτίμηση φύλλων και αντιγράφων, ΦΠΑ 24%. Έτσι αποφεύγετε εκπλήξεις στην υπογραφή.
• Ποια είναι η αντικειμενική αξία του ακινήτου: ο νόμος ορίζει ότι η αμοιβή υπολογίζεται στη μεγαλύτερη μεταξύ τιμήματος και αντικειμενικής — δεν είναι επιλογή του συμβολαιογράφου, αλλά καλό είναι να ξέρετε ποια από τις δύο θα ισχύσει στην περίπτωσή σας.
• Εμπειρία στον συγκεκριμένο τύπο μεταβίβασης (π.χ. ακίνητο με τακτοποίηση αυθαιρέτων, κληρονομικό, με δάνειο/εξάλειψη υποθήκης).
• Χρονοδιάγραμμα: πότε εκτιμά ότι θα είναι έτοιμο το συμβόλαιο μόλις συγκεντρωθούν τα δικαιολογητικά.

Στις πωλήσεις που διαχειρίζεται η HOMLI, ο συμβολαιογράφος συνεργάζεται στενά με την ομάδα μας ώστε τα δικαιολογητικά —βεβαίωση μηχανικού, ΠΕΑ, ενημερότητες— να φτάνουν πλήρη και εγκαίρως· έτσι η υπογραφή δεν αναβάλλεται την τελευταία στιγμή. Ένας οργανωμένος συμβολαιογράφος που δίνει καθαρές απαντήσεις σε αυτά τα ερωτήματα σας γλιτώνει καθυστερήσεις — που στις μεταβιβάσεις κοστίζουν περισσότερο από μερικά ευρώ διαφοράς.

Συχνές ερωτήσεις

Ποιος πληρώνει τον συμβολαιογράφο σε μια πώληση ακινήτου;

Κατά την πάγια πρακτική στην Ελλάδα, τον συμβολαιογράφο τον επιλέγει και τον πληρώνει ο αγοραστής. Δεν υπάρχει νόμος που να το επιβάλλει· τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν διαφορετική κατανομή, αρκεί να το ορίσουν εγγράφως.

Πόσο είναι η αμοιβή για ακίνητο 150.000 ευρώ;

Το αναλογικό δικαίωμα είναι €1.170 (€120.000 × 0,80% + €30.000 × 0,70%), συν πάγιο €20 και ΦΠΑ 24% — σύνολο περίπου €1.475, πριν από φύλλα και αντίγραφα.

Μπορώ να βρω φθηνότερο συμβολαιογράφο;

Όχι ουσιαστικά. Το αναλογικό δικαίωμα ορίζεται από την ΚΥΑ 111376/2011 και είναι κοινό για όλους τους συμβολαιογράφους. Διαφοροποιείται μόνο το μικρό κόστος φύλλων και αντιγράφων.

Η αμοιβή υπολογίζεται στην τιμή πώλησης ή στην αντικειμενική αξία;

Στη μεγαλύτερη από τις δύο. Αν η τιμή πώλησης ξεπερνά την αντικειμενική αξία —που είναι το σύνηθες— η αμοιβή υπολογίζεται στο τίμημα. Αν είναι μεγαλύτερη η αντικειμενική, υπολογίζεται σε αυτήν.

Περιλαμβάνει η αμοιβή τον φόρο μεταβίβασης και τη μεταγραφή;

Όχι. Ο φόρος μεταβίβασης (3,09%) πληρώνεται στην εφορία και η μεταγραφή στο Κτηματολόγιο — είναι ξεχωριστά κόστη από την αμοιβή του συμβολαιογράφου.

Ξεκινήστε από την αξία του ακινήτου σας

Η αμοιβή συμβολαιογράφου, όπως και ο φόρος μεταβίβασης, υπολογίζονται πάνω στην αξία του ακινήτου. Γι' αυτό, το πρώτο βήμα για να εκτιμήσετε το συνολικό κόστος της πώλησης είναι να μάθετε πόσο αξίζει πραγματικά το ακίνητό σας.

Μάθετε σε 60 δευτερόλεπτα πόσο αξίζει το ακίνητό σας — δωρεάν online εκτίμηση

Τελευταία ενημέρωση: Ιούνιος 2026. Οι συντελεστές αφορούν την ισχύουσα κλίμακα όπως διαμορφώθηκε από 19/10/2015· επιβεβαιώνετε πάντα τυχόν μεταγενέστερες μεταβολές με τον συμβολαιογράφο σας. Το άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά εξατομικευμένη νομική συμβουλή.