Φόρος μεταβίβασης ακινήτου 2026 — ποιος πληρώνει, πόσο

Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου είναι 3% και υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου — και τον πληρώνει, κατά κανόνα, ο αγοραστής, όχι ο πωλητής. Επιβάλλεται σε κάθε αγοραπωλησία ακινήτου στην Ελλάδα, καταβάλλεται πριν την υπογραφή του συμβολαίου, και συνοδεύεται από ένα μικρό τέλος υπέρ των δήμων ίσο με 3% επί του ίδιου του φόρου.

Αν ετοιμάζεστε να πουλήσετε, αυτό είναι το πρώτο σημείο που αξίζει να ξεκαθαρίσετε: ο φόρος μεταβίβασης δεν είναι δικό σας έξοδο. Παρακάτω εξηγούμε πόσο είναι, σε ποια αξία υπολογίζεται, ποιος ακριβώς τον επιβαρύνεται, πότε καταβάλλεται και πώς διαφέρει από τους φόρους που αφορούν τον πωλητή.

Πόσο είναι ο φόρος μεταβίβασης και σε ποια αξία υπολογίζεται;

Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) επιβάλλεται με συντελεστή 3% σε κάθε αγοραπωλησία ακινήτου ή εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου που βρίσκεται στην Ελλάδα. Η βάση υπολογισμού δεν είναι αυθαίρετη: ο φόρος υπολογίζεται επί της μεγαλύτερης μεταξύ δύο τιμών — της αντικειμενικής αξίας, όπως προκύπτει από το Αντικειμενικό Σύστημα Προσδιορισμού Αξίας, και του τιμήματος που δηλώνεται στο συμβόλαιο.

Πάνω στο ποσό του κύριου φόρου προστίθεται ένα τέλος υπέρ των δήμων και κοινοτήτων ίσο με 3% επί του φόρου. Στην πράξη, δηλαδή, η συνολική επιβάρυνση είναι ελαφρώς πάνω από 3% της φορολογητέας αξίας. Το παρακάτω παράδειγμα δείχνει τη λογική του υπολογισμού — τα ποσά είναι ενδεικτικά:

Ο συντελεστής 3% και ο τρόπος υπολογισμού επιβεβαιώνονται με την ΑΑΔΕ· οι αριθμοί του παραδείγματος είναι αποκλειστικά για να φανεί η μέθοδος και δεν αντιστοιχούν σε συγκεκριμένο ακίνητο.

Ποιος πληρώνει τον φόρο μεταβίβασης — και γιατί όχι ο πωλητής;

Η απάντηση είναι σαφής: τον φόρο μεταβίβασης τον επιβαρύνεται ο αγοραστής. Είναι ένας φόρος που πλήττει την απόκτηση του ακινήτου — η νομική υποχρέωση καταβολής βαρύνει αυτόν που αποκτά, όχι αυτόν που μεταβιβάζει. Γι' αυτό, όταν σχεδιάζετε την πώληση του δικού σας ακινήτου, ο φόρος μεταβίβασης δεν μπαίνει στον δικό σας λογαριασμό εξόδων.

Αυτή η διάκριση μπερδεύει πολλούς πωλητές, επειδή ο φόρος μεταβίβασης είναι ίσως ο πιο γνωστός «φόρος ακινήτου» — αλλά αφορά τη μεριά του αγοραστή. Τα δικά σας έξοδα ως πωλητή είναι άλλα: η αμοιβή του μηχανικού για τα πιστοποιητικά, το ενεργειακό πιστοποιητικό, η τυχόν τακτοποίηση εκκρεμοτήτων και η αμοιβή του μεσίτη. Τι ακριβώς πληρώνει ο πωλητής το 2026 το αναλύουμε στον οδηγό για τον φόρο πώλησης ακινήτου.

Ο φόρος μεταβίβασης είναι κόστος του αγοραστή. Ως πωλητής δεν τον πληρώνετε — αλλά είναι χρήσιμο να τον γνωρίζετε, γιατί επηρεάζει το συνολικό κόστος που υπολογίζει ο υποψήφιος αγοραστής σας.

Γιατί να σας ενδιαφέρει, λοιπόν, αν δεν τον πληρώνετε εσείς; Επειδή ο αγοραστής τον προσθέτει στο συνολικό κόστος απόκτησης όταν αποφασίζει πόσα μπορεί να διαθέσει. Όσο πιο καθαρή εικόνα έχετε για τη συνολική επιβάρυνση μιας αγοραπωλησίας, τόσο πιο ρεαλιστικά συζητάτε την τιμή και τους όρους.

Πότε και πώς καταβάλλεται ο φόρος μεταβίβασης;

Ο φόρος μεταβίβασης καταβάλλεται πριν από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου — δεν είναι κάτι που τακτοποιείται εκ των υστέρων. Η διαδικασία, με βάση τις οδηγίες της ΑΑΔΕ, ακολουθεί σταθερά βήματα:

• Υποβολή δήλωσης ΦΜΑ ηλεκτρονικά, μέσω της εφαρμογής myPROPERTY της ΑΑΔΕ. Τη δήλωση συνήθως προετοιμάζει ο συμβολαιογράφος μαζί με τον αγοραστή.
• Προσδιορισμός της φορολογητέας αξίας με βάση το Αντικειμενικό Σύστημα και το δηλωθέν τίμημα — υπερισχύει η μεγαλύτερη.
• Εξόφληση του φόρου και έκδοση του αποδεικτικού πληρωμής.
• Προσάρτηση του αποδεικτικού στο συμβόλαιο, ώστε ο συμβολαιογράφος να μπορεί νόμιμα να συντάξει την πράξη.

Πρακτικά, χωρίς εξοφλημένο φόρο μεταβίβασης δεν υπογράφεται συμβόλαιο. Από την πλευρά του πωλητή αυτό σημαίνει ότι, όταν ο αγοραστής φτάνει στο τραπέζι του συμβολαιογράφου, η τακτοποίηση του φόρου είναι δική του ευθύνη και δικό του βήμα.

Φόρος μεταβίβασης ή ΦΠΑ; Τι ισχύει στα νεόδμητα το 2026

Υπάρχει μια κατηγορία ακινήτων όπου ο κανόνας του 3% δεν εφαρμόζεται αυτόματα: τα νεόδμητα. Για ακίνητα με οικοδομική άδεια από το 2006 και μετά, που μεταβιβάζονται για πρώτη φορά από τον κατασκευαστή, ο νόμος προβλέπει κανονικά ΦΠΑ αντί για φόρο μεταβίβασης.

Εδώ, όμως, υπάρχει μια σημαντική εξέλιξη: η εφαρμογή του ΦΠΑ στα νεόδμητα παραμένει σε αναστολή και μέσα στο 2026, με παράταση που ψηφίστηκε στο πλαίσιο της στεγαστικής πολιτικής. Όσο ισχύει η αναστολή, οι μεταβιβάσεις νεόδμητων επιβαρύνονται στην πράξη μόνο με τον φόρο μεταβίβασης 3% — όπως και τα υπόλοιπα ακίνητα. Επειδή πρόκειται για μέτρο με χρονικό ορίζοντα, η ισχύς της αναστολής επιβεβαιώνεται κάθε φορά με την ΑΑΔΕ.

Για την πλειονότητα των κατοικιών που αλλάζουν χέρια — μεταχειρισμένα διαμερίσματα και μονοκατοικίες — το ζήτημα του ΦΠΑ δεν τίθεται καν: ισχύει ο φόρος μεταβίβασης 3%.

Φόρος μεταβίβασης ή φόρος υπεραξίας; Μην τους μπερδεύετε

Η πιο συχνή σύγχυση δεν είναι μεταξύ ΦΜΑ και ΦΠΑ, αλλά μεταξύ του φόρου μεταβίβασης και του φόρου υπεραξίας. Πρόκειται για δύο εντελώς διαφορετικά πράγματα, που βαρύνουν διαφορετικά πρόσωπα:

Το κρίσιμο συμπέρασμα για τον πωλητή: τον φόρο μεταβίβασης δεν τον πληρώνετε εσείς, και ο φόρος υπεραξίας 15% παραμένει σε αναστολή για τα φυσικά πρόσωπα και μέσα στο 2026. Πρακτικά, ένας ιδιώτης που πουλάει το ακίνητό του δεν επιβαρύνεται με κανέναν από τους δύο. Επιβεβαιώνετε πάντα την τρέχουσα κατάσταση με την ΑΑΔΕ ή τον συμβολαιογράφο πριν προγραμματίσετε.

Τι σημαίνει αυτό για εσάς αν πουλάτε

Ως πωλητής, ο φόρος μεταβίβασης σάς αφορά με τρεις πρακτικούς τρόπους. Πρώτον, σας απαλλάσσει από ένα άγχος: δεν είναι δικό σας έξοδο. Δεύτερον, σας βοηθά να μιλάτε με κύρος στον υποψήφιο αγοραστή, εξηγώντας με σαφήνεια ποια κόστη βαρύνουν ποιον. Τρίτον, σας δείχνει πόσο σημαντική είναι η αντικειμενική αξία — γιατί πάνω σε αυτήν (ή στο τίμημα, αν είναι μεγαλύτερο) υπολογίζεται ο φόρος του αγοραστή.

Όλα τα έξοδα και τα βήματα της ίδιας της μεταβίβασης — από το προσύμφωνο μέχρι την υπογραφή — τα βλέπετε συγκεντρωμένα στον οδηγό για τη διαδικασία πώλησης ακινήτου, ενώ την αμοιβή του συμβολαιογράφου για τη μεταβίβαση την αναλύουμε στον ειδικό οδηγό για την αμοιβή συμβολαιογράφου.

Από την αξία στην τιμή — γιατί το νούμερό σας έχει σημασία

Τώρα που έχετε μια εικόνα της αξίας του ακινήτου σας, θυμηθείτε ότι αυτή η αξία δεν είναι μόνο δική σας υπόθεση: ο φόρος μεταβίβασης του αγοραστή υπολογίζεται πάνω στη φορολογητέα αξία, δηλαδή στη μεγαλύτερη μεταξύ της αντικειμενικής και του τιμήματος που θα συμφωνήσετε. Η αντικειμενική αξία, λοιπόν, μπαίνει στην εξίσωση του συνολικού κόστους της αγοραπωλησίας.

Καταλαβαίνοντας τη διαφορά ανάμεσα στην αντικειμενική και την εμπορική αξία, τιμολογείτε πιο έξυπνα. Δείτε πώς λειτουργεί η αντικειμενική αξία και ξεκινήστε από μια ρεαλιστική εκτίμηση της εμπορικής αξίας του ακινήτου σας. Στις πωλήσεις που υποστηρίζει η HOMLI σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, η καθαρή εικόνα του ποιος πληρώνει τι από την πρώτη ημέρα κάνει τη διαπραγμάτευση πιο ομαλή και τον πωλητή πιο σίγουρο.

Συχνές ερωτήσεις

Ποιος πληρώνει τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου, ο αγοραστής ή ο πωλητής;

Κατά κανόνα τον φόρο μεταβίβασης τον πληρώνει ο αγοραστής. Είναι κόστος απόκτησης, όχι κόστος πώλησης. Ο πωλητής δεν επιβαρύνεται με αυτόν — οι δικές του υποχρεώσεις είναι διαφορετικές. Επιβεβαιώνετε την εικόνα της περίπτωσής σας με τον συμβολαιογράφο και την ΑΑΔΕ.

Πόσο είναι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου το 2026;

Ο συντελεστής είναι 3% και υπολογίζεται επί της μεγαλύτερης μεταξύ της αντικειμενικής αξίας και του δηλωθέντος τιμήματος. Επιβάλλεται επιπλέον τέλος υπέρ των δήμων ίσο με 3% επί του ποσού του φόρου, οπότε η συνολική επιβάρυνση είναι ελαφρώς πάνω από 3%. Επιβεβαιώνετε με την ΑΑΔΕ.

Πληρώνω φόρο μεταβίβασης ή ΦΠΑ όταν αγοράζω νεόδμητο;

Τα νεόδμητα με άδεια από το 2006 και μετά υπάγονταν κανονικά σε ΦΠΑ. Όμως η εφαρμογή του ΦΠΑ στα νεόδμητα παραμένει σε αναστολή και μέσα στο 2026, οπότε στην πράξη και αυτά επιβαρύνονται μόνο με τον φόρο μεταβίβασης 3%. Η ισχύς της αναστολής επιβεβαιώνεται με την ΑΑΔΕ.

Πότε καταβάλλεται ο φόρος μεταβίβασης;

Πριν από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου. Η δήλωση υποβάλλεται ηλεκτρονικά μέσω της εφαρμογής myPROPERTY, ο φόρος εξοφλείται και το αποδεικτικό πληρωμής προσαρτάται στο συμβόλαιο, ώστε ο συμβολαιογράφος να το συντάξει.

Δείτε τι αξίζει το ακίνητό σας πριν τη μεταβίβαση

Είτε πουλάτε είτε απλώς θέλετε να ξέρετε πού στέκεστε, μια καθαρή εικόνα της αξίας σάς δίνει το πλεονέκτημα στη διαπραγμάτευση — και ξεκαθαρίζει ποιο κόστος βαρύνει ποιον. Μια δωρεάν online εκτίμηση σας δίνει σε ένα λεπτό ένα ρεαλιστικό εύρος για να ξεκινήσετε.

Δοκιμάστε δωρεάν εκτίμηση ακινήτου σε 60 δευτερόλεπτα

Τελευταία ενημέρωση: Ιούνιος 2026. Το άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά τη νομική ή φορολογική συμβουλή. Οι συντελεστές, οι απαλλαγές και οι διατάξεις για τη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων τροποποιούνται — επιβεβαιώνετε πάντα την τρέχουσα εικόνα για τη δική σας περίπτωση με συμβολαιογράφο και την ΑΑΔΕ.