Ενεργειακό πιστοποιητικό (ΠΕΑ) για πώληση — κόστος, ισχύς, εξαιρέσεις

Το ενεργειακό πιστοποιητικό (ΠΕΑ) είναι υποχρεωτικό για να πουλήσετε ακίνητο στην Ελλάδα: εκδίδεται από πιστοποιημένο ενεργειακό επιθεωρητή, ισχύει για δέκα έτη και ο αριθμός του αναγράφεται στο συμβόλαιο — χωρίς αυτό, ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί να συντάξει την πράξη μεταβίβασης. Είναι από τα πρώτα έγγραφα που πρέπει να εξασφαλίσετε, γιατί η έκδοσή του είναι γρήγορη όταν τα χαρτιά του ακινήτου είναι σε τάξη, αλλά μπορεί να καθυστερήσει αν λείπουν στοιχεία.

Σε αυτόν τον οδηγό βλέπετε τι ακριβώς πιστοποιεί το ΠΕΑ, ποιος το εκδίδει και πώς, πόσο κοστίζει κατά προσέγγιση, για πόσο ισχύει, και σε ποιες περιπτώσεις ο νόμος δεν το απαιτεί.

Γιατί το ΠΕΑ είναι υποχρεωτικό στη μεταβίβαση

Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης θεσπίστηκε με τον ν. 4122/2013, που ενσωμάτωσε στο ελληνικό δίκαιο την ευρωπαϊκή Οδηγία 2010/31/ΕΕ για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων. Ο νόμος ορίζει ρητά πότε απαιτείται η έκδοσή του — και η πώληση είναι μία από αυτές τις περιπτώσεις.

Στην πράξη, ο αριθμός πρωτοκόλλου του ΠΕΑ καταχωρείται στο οριστικό συμβόλαιο. Χωρίς έγκυρο πιστοποιητικό, ο συμβολαιογράφος δεν προχωρά τη μεταβίβαση — όπως ακριβώς δεν προχωρά χωρίς πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ ή ταυτότητα κτιρίου. Ο νόμος καθορίζει τέσσερις βασικές περιπτώσεις στις οποίες απαιτείται ΠΕΑ:

Για τον πωλητή, το πρακτικό συμπέρασμα είναι απλό: το ΠΕΑ δεν είναι διεκπεραιωτική λεπτομέρεια της τελευταίας στιγμής, αλλά προϋπόθεση για να φτάσετε στο συμβολαιογραφείο.

Τι δείχνει το ΠΕΑ — η ενεργειακή κλάση

Το ΠΕΑ κατατάσσει το ακίνητο σε μια ενεργειακή κλάση, από την υψηλότερη απόδοση (Α+) έως τη χαμηλότερη (Η). Η κατάταξη προκύπτει από στοιχεία όπως η θερμομόνωση, τα κουφώματα, το σύστημα θέρμανσης και ψύξης, και το ζεστό νερό. Όσο πιο αποδοτικό το κτίριο, τόσο υψηλότερη η κλάση — και, κατά κανόνα, τόσο χαμηλότερες οι ενεργειακές δαπάνες για όποιον το κατοικεί.

Για έναν αγοραστή, η ενεργειακή κλάση είναι μια χρήσιμη ένδειξη του τι θα πληρώνει σε λογαριασμούς και του αν θα χρειαστεί επενδύσεις αναβάθμισης. Σε παλαιότερα ακίνητα — που είναι και η πιο συχνή περίπτωση στην ελληνική αγορά — η κλάση είναι συνήθως χαμηλότερη, κάτι που οι ενημερωμένοι αγοραστές το λαμβάνουν υπόψη στην προσφορά τους.

Ποιος εκδίδει το ΠΕΑ και πώς

Το ΠΕΑ το εκδίδει αποκλειστικά ένας πιστοποιημένος ενεργειακός επιθεωρητής — μηχανικός εγγεγραμμένος στο Μητρώο Ενεργειακών Επιθεωρητών του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ). Το επίσημο μητρώο και το αρχείο των επιθεωρήσεων τηρούνται στην πλατφόρμα buildingcert.gr· εκεί καταχωρείται και κάθε πιστοποιητικό που εκδίδεται. Η διαδικασία είναι σύντομη:

• Επιλογή επιθεωρητή: αναζητάτε πιστοποιημένο ενεργειακό επιθεωρητή — μηχανικό εγγεγραμμένο στο Μητρώο του ΥΠΕΝ.
• Συγκέντρωση στοιχείων: ο επιθεωρητής χρειάζεται κατά κανόνα τα σχέδια ή την οικοδομική άδεια, τον τίτλο και βασικά στοιχεία του ακινήτου.
• Αυτοψία: επίσκεψη στο ακίνητο για καταγραφή της κατασκευής, των κουφωμάτων και των συστημάτων θέρμανσης/ψύξης.
• Έκδοση: ο επιθεωρητής υπολογίζει την ενεργειακή απόδοση και εκδίδει το ΠΕΑ μέσω του buildingcert.gr, με μοναδικό αριθμό πρωτοκόλλου.

Ως ιδιοκτήτης, μπορείτε να δείτε τα ΠΕΑ που σας αφορούν συνδεόμενοι στο buildingcert.gr με τους κωδικούς Taxisnet — χρήσιμο για να ελέγξετε αν υπάρχει ήδη ένα σε ισχύ πριν παραγγείλετε νέο.

Πόσο κοστίζει το ενεργειακό πιστοποιητικό;

Η αμοιβή του ενεργειακού επιθεωρητή δεν είναι νομοθετικά καθορισμένη — διαμορφώνεται ελεύθερα στην αγορά. Το τελικό κόστος εξαρτάται κυρίως από δύο παράγοντες: τα τετραγωνικά μέτρα και τον τύπο του ακινήτου. Ένα διαμέρισμα κοστίζει κατά κανόνα λιγότερο από μια μονοκατοικία ή ένα επαγγελματικό ακίνητο της ίδιας επιφάνειας, επειδή η αυτοψία και ο υπολογισμός είναι απλούστερα.

Ενδεικτικά, για ένα τυπικό διαμέρισμα το κόστος κινείται σε ένα εύρος μερικών δεκάδων έως λίγων εκατοντάδων ευρώ· για μεγαλύτερα ή πιο σύνθετα ακίνητα αυξάνεται ανάλογα με τα τετραγωνικά. Επειδή τα ποσά διαφοροποιούνται από επιθεωρητή σε επιθεωρητή, το πιο αξιόπιστο είναι να ζητήσετε συγκεκριμένη προσφορά με βάση τα τετραγωνικά και τον τύπο του δικού σας ακινήτου. Σε σχέση με τα υπόλοιπα έξοδα μιας μεταβίβασης, το ΠΕΑ είναι από τα μικρότερα κόστη του φακέλου.

Πόσα χρόνια ισχύει το ΠΕΑ;

Η ισχύς ενεργειακού πιστοποιητικού είναι δέκα έτη κατά ανώτατο όριο. Μέσα σε αυτή τη δεκαετία, και εφόσον δεν αλλάξει ουσιωδώς το κτίριο, το ίδιο πιστοποιητικό καλύπτει τόσο μια πώληση όσο και τυχόν νέες μισθώσεις — δεν χρειάζεται να εκδώσετε νέο για κάθε συναλλαγή.

Η δεκαετής ισχύς παύει νωρίτερα αν στο κτίριο γίνει ριζική ανακαίνιση: τότε απαιτείται νέο ΠΕΑ που αποτυπώνει την αναβαθμισμένη ενεργειακή απόδοση.

Πρακτικά, πριν παραγγείλετε νέο πιστοποιητικό, αξίζει να ελέγξετε αν υπάρχει ήδη ένα σε ισχύ — για παράδειγμα αν είχε εκδοθεί για παλαιότερη μίσθωση μέσα στην τελευταία δεκαετία. Αν ισχύει και δεν έχει μεσολαβήσει ριζική ανακαίνιση, μπορεί να καλύψει και την πώληση.

Πότε δεν απαιτείται ΠΕΑ;

Ο ν. 4122/2013 εξαιρεί ορισμένες κατηγορίες κτιρίων από την υποχρέωση έκδοσης ΠΕΑ. Οι βασικότερες είναι:

• Κτίρια προστατευόμενα λόγω ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής ή ιστορικής αξίας, καθώς και κτίρια εντός παραδοσιακών οικισμών — υπό τις προϋποθέσεις του νόμου.
• Κτίρια που χρησιμοποιούνται ως χώροι λατρείας ή θρησκευτικών δραστηριοτήτων.
• Προσωρινά κτίρια με προβλεπόμενη διάρκεια χρήσης έως δύο έτη (π.χ. εργοταξιακοί οικίσκοι).
• Βιομηχανικές, βιοτεχνικές εγκαταστάσεις και αγροτικά κτίρια — πλην κατοικιών — με χαμηλές ενεργειακές απαιτήσεις.
• Αυτοτελή κτίρια με συνολική επιφάνεια κάτω των πενήντα τετραγωνικών μέτρων.

Επειδή η ένταξη σε εξαίρεση κρίνεται κατά περίπτωση και με βάση συγκεκριμένες προϋποθέσεις, μη θεωρήσετε δεδομένο ότι το ακίνητό σας εξαιρείται. Το πιο ασφαλές είναι να το επιβεβαιώσετε με τον ενεργειακό επιθεωρητή ή τον συμβολαιογράφο πριν την πώληση — επιβεβαιώνετε πάντα με τον επιθεωρητή και την ισχύουσα νομοθεσία.

Το ΠΕΑ μέσα στον φάκελο της πώλησης

Το ενεργειακό πιστοποιητικό είναι ένα από τα έγγραφα που χρειάζεται κάθε μεταβίβαση, μαζί με το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ και την ταυτότητα κτιρίου. Καθώς η έκδοση του ΠΕΑ προϋποθέτει αυτοψία και βασικά στοιχεία του ακινήτου, βοηθά να ξεκινήσει νωρίς — ιδανικά μαζί με τα υπόλοιπα χαρτιά και όχι αφού βρεθεί αγοραστής.

Δείτε τι περιλαμβάνει η ταυτότητα κτιρίου πριν την πώληση και πώς εκδίδεται το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ για τη μεταβίβαση — τα τρία αυτά πιστοποιητικά συχνά ετοιμάζονται παράλληλα. Η πλήρης σειρά των βημάτων και των εγγράφων αναλύεται στον οδηγό για τη διαδικασία πώλησης ακινήτου, ενώ σε ξεχωριστό άρθρο συγκεντρώνουμε ολόκληρη τη λίστα δικαιολογητικών της πώλησης.

Από την αξία στην προετοιμασία του φακέλου

Τώρα που έχετε μια εικόνα της αξίας του ακινήτου, το επόμενο πρακτικό βήμα είναι να ετοιμάσετε τον φάκελο των εγγράφων — και το ΠΕΑ είναι από τα πιο εύκολα να εξασφαλίσετε. Μια ρεαλιστική εκτίμηση της αξίας σάς βοηθά να ιεραρχήσετε τι αξίζει να γίνει πριν την πώληση: αν, για παράδειγμα, μια στοχευμένη ενεργειακή αναβάθμιση δικαιολογείται από την τιμή που μπορείτε να πετύχετε.

Η ενεργειακή κλάση από μόνη της σπάνια καθορίζει την τιμή ενός ακινήτου στην Ελλάδα — μετράει περισσότερο η θέση, η κατάσταση και η ζήτηση στη γειτονιά. Στις πωλήσεις που υποστηρίζει η HOMLI, το ζητούμενο είναι ο φάκελος εγγράφων να είναι έτοιμος ώστε, όταν εμφανιστεί ο αγοραστής, να μην υπάρχουν καθυστερήσεις της τελευταίας στιγμής. Ένας τοπικός σύμβουλος μπορεί να σας πει ποια έγγραφα να προτεραιοποιήσετε και πώς να παρουσιάσετε καλύτερα το ακίνητο.

Συχνές ερωτήσεις

Είναι υποχρεωτικό το ενεργειακό πιστοποιητικό για να πουλήσω;

Ναι. Σύμφωνα με τον ν. 4122/2013, το ΠΕΑ απαιτείται κατά την πώληση κτιρίου ή κτιριακής μονάδας και ο αριθμός πρωτοκόλλου του αναγράφεται στο συμβόλαιο. Χωρίς αυτό, ο συμβολαιογράφος δεν συντάσσει το οριστικό συμβόλαιο μεταβίβασης.

Πόσα χρόνια ισχύει το ΠΕΑ;

Το ΠΕΑ ισχύει για δέκα έτη κατά ανώτατο όριο. Η ισχύς του παύει νωρίτερα αν στο κτίριο γίνει ριζική ανακαίνιση πριν τη λήξη της δεκαετίας. Όσο ένα ΠΕΑ είναι σε ισχύ, δεν χρειάζεται νέο για επόμενη πώληση ή μίσθωση του ίδιου ακινήτου.

Πόσο κοστίζει η έκδοση ΠΕΑ;

Η αμοιβή του ενεργειακού επιθεωρητή δεν είναι νομοθετικά καθορισμένη και διαμορφώνεται ελεύθερα. Εξαρτάται κυρίως από τα τετραγωνικά και τον τύπο του ακινήτου — ένα διαμέρισμα κοστίζει λιγότερο από μια μονοκατοικία ή ένα επαγγελματικό ακίνητο. Ζητήστε προσφορά με βάση τα συγκεκριμένα τετραγωνικά σας.

Ποιος εκδίδει το ενεργειακό πιστοποιητικό;

Το ΠΕΑ εκδίδεται αποκλειστικά από πιστοποιημένο ενεργειακό επιθεωρητή, εγγεγραμμένο στο Μητρώο Ενεργειακών Επιθεωρητών του ΥΠΕΝ (buildingcert.gr). Ο επιθεωρητής επισκέπτεται το ακίνητο, καταγράφει τα στοιχεία του και εκδίδει το πιστοποιητικό μέσω του επίσημου συστήματος.

Πότε δεν απαιτείται ΠΕΑ;

Ο νόμος εξαιρεί ορισμένες κατηγορίες, όπως προστατευόμενα ή διατηρητέα κτίρια και κτίρια εντός παραδοσιακών οικισμών (υπό προϋποθέσεις), χώρους λατρείας, προσωρινά κτίρια με χρήση έως δύο έτη, βιομηχανικές και αγροτικές εγκαταστάσεις με χαμηλές ενεργειακές απαιτήσεις, και αυτοτελή κτίρια κάτω των 50 τ.μ. Επιβεβαιώνετε αν το ακίνητό σας εμπίπτει σε εξαίρεση με τον ενεργειακό επιθεωρητή.

Δείτε τι αξίζει το ακίνητό σας πριν ετοιμάσετε τον φάκελο

Πριν παραγγείλετε πιστοποιητικά και ξεκινήσετε τη διαδικασία, βοηθά να ξέρετε τι αξίζει σήμερα το ακίνητο. Μια δωρεάν online εκτίμηση σάς δίνει σε ένα λεπτό ένα ρεαλιστικό εύρος — ένα σταθερό σημείο για να σχεδιάσετε τα επόμενα βήματα της πώλησης.

Δοκιμάστε δωρεάν εκτίμηση ακινήτου σε 60 δευτερόλεπτα

Τελευταία ενημέρωση: Ιούνιος 2026. Το άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά τη νομική ή τεχνική συμβουλή. Οι διατάξεις για το ΠΕΑ, οι εξαιρέσεις και οι αμοιβές μεταβάλλονται — επιβεβαιώνετε πάντα την τρέχουσα εικόνα για τη δική σας περίπτωση με πιστοποιημένο ενεργειακό επιθεωρητή και τον συμβολαιογράφο σας.