Πώληση, γονική παροχή ή δωρεά — τι συμφέρει φορολογικά

Όταν θέλετε να περάσετε ένα ακίνητο σε ένα παιδί ή συγγενή, οι τρεις δρόμοι — πώληση, γονική παροχή και δωρεά — φορολογούνται εντελώς διαφορετικά, και η σωστή επιλογή εξαρτάται κυρίως από τη σχέση συγγένειας και την αξία του ακινήτου. Η γονική παροχή προς ένα παιδί, για παράδειγμα, μένει αφορολόγητη μέχρι τις 800.000 ευρώ, ενώ μια δωρεά σε τρίτο μπορεί να φορολογηθεί έως και 40%. Η πώληση πάλι ακολουθεί τη δική της λογική.

Σε αυτόν τον οδηγό συγκρίνουμε και τις τρεις μεταβιβάσεις: πώς φορολογείται καθεμία το 2026, ποιος πληρώνει τι, γιατί η αντικειμενική αξία κρίνει το αποτέλεσμα, και πότε συμφέρει η κάθε επιλογή — ώστε να μπείτε στο γραφείο του συμβολαιογράφου ξέροντας ήδη ποιο σενάριο εξετάζετε.

Πώληση, γονική παροχή, δωρεά — ποια είναι η ουσιαστική διαφορά;

Και οι τρεις πράξεις μεταβιβάζουν την κυριότητα ενός ακινήτου, αλλά με τελείως διαφορετική νομική και φορολογική φύση. Η κατανόηση αυτής της διαφοράς είναι όλη η απόφαση:

• Πώληση: μεταβίβαση με τίμημα. Ο αγοραστής πληρώνει φόρο μεταβίβασης· ο πωλητής εισπράττει το τίμημα.
• Γονική παροχή: μεταβίβαση χωρίς τίμημα από γονέα προς τέκνο (ή εγγόνι). Είναι ειδική μορφή δωρεάς που ο νόμος προβλέπει αποκλειστικά για αυτή τη σχέση.
• Δωρεά: μεταβίβαση χωρίς τίμημα προς οποιονδήποτε — παιδί, σύζυγο, αδελφό, φίλο ή τρίτο.

Το κρίσιμο σημείο που εκπλήσσει τους περισσότερους: γονική παροχή και δωρεά φορολογούνται με τον ίδιο τρόπο. Αυτό που αλλάζει τον φόρο δεν είναι ο τίτλος της πράξης, αλλά η σχέση συγγένειας μεταξύ αυτού που δίνει και αυτού που λαμβάνει. Γονέας προς παιδί υπάγεται στην ίδια ευνοϊκή κατηγορία είτε το ονομάσετε «γονική παροχή» είτε «δωρεά». Η διαφορά τους είναι ουσιαστικά νομική και πρακτική, όχι φορολογική.

Πώς φορολογείται η γονική παροχή και η δωρεά

Ο φόρος δωρεών και γονικών παροχών κατατάσσει τους δικαιούχους σε τρεις κατηγορίες ανάλογα με τη συγγένεια, και κάθε κατηγορία έχει διαφορετικό αφορολόγητο όριο και διαφορετικούς συντελεστές. Η εικόνα, με βάση τα ισχύοντα της ΑΑΔΕ, είναι η εξής:

Το πιο σημαντικό νούμερο εδώ είναι το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ για την Α' κατηγορία, που ισχύει για δωρεές και γονικές παροχές από την 1η Οκτωβρίου 2021. Πάνω από αυτό το όριο, η υπερβάλλουσα αξία φορολογείται με αυτοτελή συντελεστή 10%. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι ένας γονέας μπορεί να μεταβιβάσει στο παιδί του ακίνητο αντικειμενικής αξίας έως 800.000 ευρώ χωρίς καθόλου φόρο.

Το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ δεν είναι «ανά ακίνητο». Μετριέται σωρευτικά ανά ζεύγος δωρητή–δικαιούχου: αν ο ίδιος γονέας έχει ήδη μεταβιβάσει 500.000 ευρώ στο ίδιο παιδί μετά την 1η/10/2021, του απομένουν 300.000 ευρώ αφορολόγητα.

Γι' αυτό η σύγχυση «γονική παροχή ή δωρεά, τι συμφέρει;» είναι, στην πραγματικότητα, λάθος ερώτημα όταν μιλάμε για γονέα και παιδί. Φορολογικά είναι ισοδύναμες. Η επιλογή μεταξύ τους κρίνεται από νομικούς και πρακτικούς λόγους — π.χ. αν θέλετε να συνδέσετε τη μεταβίβαση με τη γονική σχέση ή να μεταβιβάσετε σε μη δικαιούχο γονικής παροχής.

Πώς φορολογείται η πώληση

Η πώληση ακολουθεί τελείως διαφορετική λογική, γιατί υπάρχει τίμημα. Εδώ τα βάρη μοιράζονται:

• Ο αγοραστής πληρώνει τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων, που ανέρχεται σε 3% και υπολογίζεται στη μεγαλύτερη μεταξύ αντικειμενικής και δηλωθείσας αξίας. Τις λεπτομέρειες του ποιος πληρώνει και πώς υπολογίζεται τις αναλύουμε σε ξεχωριστό οδηγό για τον φόρο μεταβίβασης.
• Ο πωλητής θα επιβαρυνόταν, κανονικά, με φόρο υπεραξίας 15% στο κέρδος από την πώληση. Όμως αυτός ο φόρος, για τα φυσικά πρόσωπα, παραμένει σε αναστολή και μέσα στο 2026 — επομένως ένας ιδιώτης πωλητής σήμερα δεν τον πληρώνει.

Πέρα από τον φόρο, η πώληση έχει και άλλα κόστη που υπάρχουν, λιγότερο ή περισσότερο, και στις άλλες μεταβιβάσεις: την αμοιβή του συμβολαιογράφου, τα έξοδα μεταγραφής στο Κτηματολόγιο και, στην πώληση, τυχόν αμοιβή μεσιτικού γραφείου. Όλες οι λεπτομέρειες για το τι πραγματικά πληρώνει ο πωλητής το 2026 καλύπτονται σε ξεχωριστό άρθρο.

Ο ρόλος της αντικειμενικής αξίας — το κοινό κλειδί

Υπάρχει ένα στοιχείο που ενώνει και τις τρεις περιπτώσεις: η αντικειμενική αξία του ακινήτου. Είναι η αξία που υπολογίζει το κράτος με βάση τιμές ζώνης και χαρακτηριστικά, και πάνω σε αυτήν στηρίζεται η φορολογική βάση κάθε μεταβίβασης:

• Στη γονική παροχή και τη δωρεά, ο φόρος υπολογίζεται στην αντικειμενική αξία, και πάνω σε αυτήν εφαρμόζεται το αφορολόγητο και ο συντελεστής.
• Στην πώληση, ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται στη μεγαλύτερη μεταξύ αντικειμενικής και δηλωθείσας αξίας.
• Η αμοιβή του συμβολαιογράφου είναι κλιμακωτή ως ποσοστό της αξίας, με πρώτο κλιμάκιο 0,80% (ΚΥΑ 111376/2011, όπως τροποποιήθηκε με ΦΕΚ 2170/2015) και φθίνοντα ποσοστά για μεγαλύτερες αξίες· τη δομή της αμοιβής του συμβολαιογράφου στη μεταβίβαση την αναλύουμε χωριστά.

Γι' αυτό, όταν συγκρίνετε τις τρεις επιλογές, το πρώτο πρακτικό βήμα είναι να ξέρετε την αντικειμενική αξία του συγκεκριμένου ακινήτου. Αυτή είναι που καθορίζει αν, για παράδειγμα, μια γονική παροχή προς το παιδί σας πέφτει ολόκληρη μέσα στο αφορολόγητο των 800.000 ευρώ ή αν υπάρχει υπερβάλλον ποσό που θα φορολογηθεί.

Πότε συμφέρει η κάθε επιλογή;

Δεν υπάρχει μία «φθηνότερη» μεταβίβαση — υπάρχει η σωστή για τον στόχο σας. Ορισμένοι γενικοί κανόνες βοηθούν να καταλάβετε ποιο σενάριο εξετάζετε:

• Μεταβίβαση σε παιδί χωρίς αντάλλαγμα: η γονική παροχή είναι ο φυσικός δρόμος. Με το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ, οι περισσότερες κατοικίες περνούν χωρίς φόρο δωρεάς. Φορολογικά ισοδυναμεί με τη δωρεά προς το ίδιο παιδί.
• Μεταβίβαση σε τρίτο ή μακρινό συγγενή: εδώ η δωρεά γίνεται ακριβή — με αφορολόγητο μόλις 6.000 ευρώ και συντελεστές έως 40% στη Γ' κατηγορία, η πώληση (με φόρο μεταβίβασης 3% που βαρύνει τον αγοραστή) είναι συχνά φορολογικά ελαφρύτερη συνολικά.
• Θέλετε πραγματικά να εισπράξετε χρήματα: τότε η πώληση είναι η μόνη επιλογή που σας αποδίδει τίμημα — η γονική παροχή και η δωρεά είναι εξ ορισμού χωρίς αντάλλαγμα.
• Πολύ υψηλή αξία ακινήτου σε παιδί: όταν η αντικειμενική αξία ξεπερνά κατά πολύ τις 800.000 ευρώ, αξίζει ο συμβολαιογράφος να υπολογίσει το 10% στο υπερβάλλον και να το συγκρίνετε με εναλλακτικές.

Σε κάθε περίπτωση, η απόφαση δεν είναι μόνο φορολογική. Επηρεάζει τη μελλοντική κληρονομική διαδοχή, τυχόν δικαιώματα άλλων κληρονόμων (νόμιμη μοίρα) και την οικογενειακή ισορροπία. Ένας συμβολαιογράφος και, όπου χρειάζεται, ένας φοροτεχνικός θα τρέξουν τα νούμερα της δικής σας περίπτωσης.

Από την αξία στην απόφαση μεταβίβασης

Τώρα που έχετε μια εικόνα της αξίας του ακινήτου, αυτή γίνεται η βάση για να συγκρίνετε σωστά τις τρεις επιλογές. Καλό είναι να κρατάτε στο μυαλό δύο διαφορετικά νούμερα: την αντικειμενική αξία, που καθορίζει τους φόρους και τα έξοδα κάθε μεταβίβασης, και την εμπορική αξία, δηλαδή το τι θα έπιανε πραγματικά το ακίνητο αν το πουλούσατε. Συχνά απέχουν σημαντικά, και η απόσταση αυτή αλλάζει την εικόνα.

Αν, για παράδειγμα, σκέφτεστε πώληση αντί για γονική παροχή, η εμπορική αξία σάς λέει πόσα θα εισπράξετε πραγματικά· αν σκέφτεστε γονική παροχή, η αντικειμενική αξία σάς λέει αν μένετε μέσα στο αφορολόγητο. Μια ρεαλιστική εκτίμηση της αξίας είναι, έτσι, το πρώτο εργαλείο πριν αποφασίσετε ποιον δρόμο θα ακολουθήσετε. Στις μεταβιβάσεις που υποστηρίζει η HOMLI, οι ιδιοκτήτες που ξεκινούν με καθαρή εικόνα και των δύο αξιών παίρνουν κατά κανόνα πιο ψύχραιμες και πιο συμφέρουσες αποφάσεις.

Συχνές ερωτήσεις

Τι είναι φορολογικά φθηνότερο, η γονική παροχή ή η δωρεά;

Φορολογικά αντιμετωπίζονται με τον ίδιο τρόπο: η μεταβιβαστική σχέση κρίνει τον φόρο, όχι ο τίτλος της πράξης. Όταν γονέας μεταβιβάζει σε παιδί, και η γονική παροχή και η δωρεά υπάγονται στην Α' κατηγορία, με αφορολόγητο 800.000 ευρώ ανά γονέα–τέκνο και συντελεστή 10% στην υπερβάλλουσα αξία. Η διαφορά είναι κυρίως νομική και πρακτική, όχι φορολογική. Επιβεβαιώνετε με την ΑΑΔΕ ή τον συμβολαιογράφο σας.

Πόσο είναι το αφορολόγητο στη γονική παροχή ακινήτου;

Για δικαιούχους της Α' κατηγορίας (σύζυγος, τέκνα, εγγόνια, γονείς) το αφορολόγητο όριο είναι 800.000 ευρώ για δωρεές και γονικές παροχές που γίνονται από 1η Οκτωβρίου 2021. Πάνω από αυτό, η υπερβάλλουσα αξία φορολογείται με αυτοτελή συντελεστή 10%. Το όριο μετριέται σωρευτικά ανά ζεύγος γονέα–δικαιούχου. Επιβεβαιώνετε την τρέχουσα εικόνα με την ΑΑΔΕ.

Σε ποια αξία υπολογίζεται ο φόρος της μεταβίβασης;

Ο φόρος γονικής παροχής, δωρεάς και μεταβίβασης, καθώς και η αμοιβή του συμβολαιογράφου, υπολογίζονται κατά κανόνα στην αντικειμενική αξία του ακινήτου — όχι στην εμπορική. Στην πώληση, ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται στη μεγαλύτερη μεταξύ αντικειμενικής και δηλωθείσας αξίας. Γι' αυτό η αντικειμενική αξία είναι το κλειδί της σύγκρισης.

Πληρώνει φόρο υπεραξίας ο γονέας που κάνει γονική παροχή;

Όχι. Στη γονική παροχή και στη δωρεά δεν υπάρχει τίμημα, άρα δεν τίθεται θέμα φόρου υπεραξίας. Αλλά και στην πώληση, ο φόρος υπεραξίας 15% για φυσικά πρόσωπα παραμένει σε αναστολή και μέσα στο 2026. Σε καμία από τις τρεις περιπτώσεις, λοιπόν, ένας ιδιώτης δεν επιβαρύνεται σήμερα με φόρο υπεραξίας. Επιβεβαιώνετε με την ΑΑΔΕ ή τον συμβολαιογράφο σας.

Ξεκινήστε με μια καθαρή εικόνα της αξίας

Πριν αποφασίσετε ανάμεσα σε πώληση, γονική παροχή ή δωρεά, βοηθά να ξέρετε τι αξίζει σήμερα το ακίνητο. Μια δωρεάν online εκτίμηση σάς δίνει σε ένα λεπτό ένα ρεαλιστικό εύρος της εμπορικής αξίας — μια καθαρή αφετηρία για να συγκρίνετε τις επιλογές και να συζητήσετε με τον συμβολαιογράφο σας.

Δοκιμάστε δωρεάν εκτίμηση ακινήτου σε 60 δευτερόλεπτα

Τελευταία ενημέρωση: Ιούνιος 2026. Το άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά τη νομική ή φορολογική συμβουλή. Τα αφορολόγητα όρια, οι συντελεστές και οι διατάξεις για τη φορολογία δωρεών, γονικών παροχών και μεταβιβάσεων τροποποιούνται — επιβεβαιώνετε πάντα την τρέχουσα εικόνα για τη δική σας περίπτωση με συμβολαιογράφο και την ΑΑΔΕ.