Ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης vs ηλεκτρονικό μισθωτήριο ΑΑΔΕ

Το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης και το «ηλεκτρονικό μισθωτήριο» δεν είναι το ίδιο πράγμα: το πρώτο είναι το συμβόλαιο που υπογράφουν ιδιοκτήτης και ενοικιαστής, ενώ το δεύτερο είναι η υποχρεωτική δήλωση που υποβάλλει ο ιδιοκτήτης στην ΑΑΔΕ — αποκλειστικά για φορολογικούς λόγους. Τα δύο μπερδεύονται διαρκώς, και η σύγχυση κοστίζει: άλλοι νομίζουν ότι η δήλωση στην ΑΑΔΕ «είναι» το συμβόλαιο, άλλοι ότι το συμβόλαιο αρκεί και η δήλωση είναι προαιρετική. Καμία από τις δύο εκδοχές δεν ισχύει.

Σε αυτόν τον οδηγό βάζουμε δίπλα-δίπλα ιδιωτικό συμφωνητικό vs ηλεκτρονικό μισθωτήριο: ξεκαθαρίζουμε τη διαφορά, τι ισχύει νομικά για το καθένα, ποιος δηλώνει και πότε, και γιατί ένας ιδιοκτήτης χρειάζεται και τα δύο — ιδίως αν σκέφτεται αργότερα να πουλήσει.

Ποια είναι η ουσιαστική διαφορά;

Το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης είναι η σύμβαση: το έγγραφο που υπογράφουν εκμισθωτής και μισθωτής και καθορίζει το μίσθωμα, τη διάρκεια, την εγγύηση, ποιος πληρώνει τι, και όλους τους όρους της μεταξύ τους σχέσης. Από αυτό αντλούν δικαιώματα και υποχρεώσεις και τα δύο μέρη.

Το «ηλεκτρονικό μισθωτήριο» —με τον επίσημο όρο «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας»— είναι κάτι διαφορετικό: μια δήλωση στοιχείων της μίσθωσης που υποβάλλει ο ιδιοκτήτης ηλεκτρονικά στην ΑΑΔΕ, ώστε το κράτος να γνωρίζει το εισόδημα από ενοίκιο και να διασταυρώνει τις φορολογικές δηλώσεις. Η ίδια η ΑΑΔΕ το διατυπώνει καθαρά: η δήλωση γίνεται «αποκλειστικά για φορολογικούς λόγους» και δεν προσδιορίζει τη σχέση των συμβαλλομένων — αυτή ρυθμίζεται και προστατεύεται από τον Αστικό Κώδικα.

Το συμβόλαιο λέει τι συμφωνήσατε μεταξύ σας. Η δήλωση στην ΑΑΔΕ λέει στο κράτος ότι υπάρχει αυτή η μίσθωση. Είναι δύο διαφορετικά πράγματα — και τα χρειάζεστε και τα δύο.

Γιατί η ΑΑΔΕ δεν δέχεται πια χαρτί στη ΔΟΥ

Μέχρι το 2013, ο ιδιοκτήτης πήγαινε το ιδιωτικό συμφωνητικό σε έντυπη μορφή στη ΔΟΥ για θεώρηση. Από την 1.1.2014, η προσκόμιση και θεώρηση των ιδιωτικών μισθωτηρίων στις ΔΟΥ καταργήθηκε και αντικαταστάθηκε από την ηλεκτρονική καταχώριση εκ μέρους των εκμισθωτών. Με άλλα λόγια, δεν «θεωρείται» πια το χαρτί — δηλώνεται ηλεκτρονικά το περιεχόμενό του.

Αυτό δεν σημαίνει ότι το χαρτί έπαψε να έχει αξία. Αντίθετα: το υπογεγραμμένο ιδιωτικό συμφωνητικό παραμένει το έγγραφο που αποδεικνύει τι ακριβώς συμφωνήσατε. Αυτό που άλλαξε είναι ο τρόπος που ενημερώνεται το κράτος — από τη φυσική προσκόμιση στην ηλεκτρονική δήλωση.

Ποιος υποβάλλει το ηλεκτρονικό μισθωτήριο και πότε;

Η δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης υποβάλλεται από τον εκμισθωτή (τον ιδιοκτήτη που εκμισθώνει), όχι από τον ενοικιαστή. Η προθεσμία είναι μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή από την ημερομηνία που γίνεται κάποια τροποποίησή της. Αν, για παράδειγμα, η μίσθωση ξεκινά τον Μάρτιο, η δήλωση υποβάλλεται έως το τέλος Απριλίου.

Όταν το ακίνητο ανήκει σε περισσότερους από έναν ιδιοκτήτες, η δήλωση —για σύναψη, τροποποίηση ή λύση μίσθωσης— υποβάλλεται από έναν μόνο εκ των συνιδιοκτητών-εκμισθωτών και όχι από όλους (απόφαση ΑΑΔΕ Α.1068/2025). Επειδή οι προθεσμίες και οι διαδικαστικές λεπτομέρειες αλλάζουν, επιβεβαιώνετε την τρέχουσα εικόνα με την ΑΑΔΕ ή τον λογιστή σας.

Πρέπει να αποδεχθεί ο ενοικιαστής τη δήλωση;

Ναι. Μετά την υποβολή της δήλωσης από τον ιδιοκτήτη, ο μισθωτής λαμβάνει ειδοποίηση στη θυρίδα «Τα Μηνύματά μου» της ψηφιακής πύλης myAADE και έχει προθεσμία 30 ημερών να την αποδεχθεί ή να την απορρίψει ηλεκτρονικά. Αν μέσα στην προθεσμία δεν προβεί σε καμία ενέργεια, η δήλωση θεωρείται ότι έχει γίνει σιωπηρά αποδεκτή. Το ίδιο ισχύει και για τους τυχόν συνιδιοκτήτες που δεν υπέβαλαν οι ίδιοι τη δήλωση. Οι κανόνες αυτοί εφαρμόζονται σε δηλώσεις που υποβάλλονται με βάση την απόφαση ΑΑΔΕ Α.1068/2025.

Τι περιλαμβάνει η δήλωση — και ο ρόλος του ενεργειακού πιστοποιητικού

Στη δήλωση καταχωρίζονται τα βασικά στοιχεία της μίσθωσης: τα μέρη, το ακίνητο, το μίσθωμα, η διάρκεια και η ημερομηνία έναρξης. Ένα σημείο που εκπλήσσει αρκετούς ιδιοκτήτες: η καταχώριση του αριθμού του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) είναι υποχρεωτική για να ολοκληρωθεί η δήλωση (άρθρο 58 παρ. 3 ν. 4342/2015). Πρακτικά, χωρίς εν ισχύ ΠΕΑ δεν «κλείνει» το μισθωτήριο — οπότε αν το ακίνητο δεν έχει, χρειάζεται έκδοση από ενεργειακό επιθεωρητή πριν τη δήλωση.

Η σύνδεση δεν είναι μόνο γραφειοκρατική. Το ΠΕΑ είναι το ίδιο πιστοποιητικό που θα χρειαστείτε και αργότερα, αν αποφασίσετε να πουλήσετε: η ενεργειακή κλάση επηρεάζει την αξία και ζητείται σε κάθε μεταβίβαση.

Γιατί τα χρειάζεστε και τα δύο

Η σχέση είναι συμπληρωματική, όχι εναλλακτική. Το ιδιωτικό συμφωνητικό σας προστατεύει στη σχέση με τον ενοικιαστή — σε αυτό βασίζεστε αν προκύψει διαφωνία για το μίσθωμα, τις φθορές ή την έξωση. Η δήλωση στην ΑΑΔΕ σας τακτοποιεί φορολογικά — και έχει πρακτικές προεκτάσεις: το δηλωμένο μίσθωμα διασταυρώνεται με τη φορολογική δήλωση, ενώ τυχόν ευνοϊκές ρυθμίσεις ή ενισχύσεις γύρω από το ενοίκιο στηρίζονται στα ποσά που έχουν δηλωθεί και επιβεβαιώνονται μέσω του ηλεκτρονικού μισθωτηρίου.

Αν παραλείψετε το συμβόλαιο, μένετε εκτεθειμένοι σε μια ενδεχόμενη διαφορά με τον ενοικιαστή. Αν παραλείψετε τη δήλωση, εκτίθεστε φορολογικά. Γι' αυτό η σωστή σειρά είναι: υπογράφετε το ιδιωτικό συμφωνητικό, εκδίδετε/επιβεβαιώνετε το ΠΕΑ, και υποβάλλετε τη δήλωση στην ΑΑΔΕ μέσα στην προθεσμία. Όταν, αργότερα, λήγει η μίσθωση, η λύση της δηλώνεται επίσης ηλεκτρονικά — τη διαδικασία της λύσης στο Taxisnet την αναλύουμε βήμα-βήμα σε ξεχωριστό οδηγό.

Από τη μίσθωση στην πώληση — τι να κάνετε με τον αριθμό σας

Τώρα που έχετε μια εικόνα της αξίας του ακινήτου, μπαίνει συχνά το επόμενο ερώτημα για όποιον το έχει νοικιασμένο: το κρατάω ως επένδυση ή το πουλάω; Η απάντηση εξαρτάται από το πόσο αποδίδει σήμερα το ενοίκιο σε σχέση με τη σημερινή του αξία — και η εκτίμηση είναι ακριβώς το εργαλείο που το δείχνει.

Αν αποφασίσετε να πουλήσετε, η ύπαρξη μίσθωσης δεν είναι εμπόδιο. Μπορείτε να πουλήσετε μισθωμένο ακίνητο· η μίσθωση κατά κανόνα συνεχίζεται και τη διαδέχεται ο νέος ιδιοκτήτης, εκτός αν συμφωνηθεί διαφορετικά. Το πρακτικό σημείο είναι ότι ο φάκελος της μίσθωσης πρέπει να είναι καθαρός και ενημερωμένος στην ΑΑΔΕ: ενεργό μισθωτήριο αν η μίσθωση συνεχίζεται, ή δηλωμένη λύση αν το ακίνητο παραδίδεται ελεύθερο. Στις πωλήσεις που υποστηρίζει η HOMLI σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, οι μισθωμένες κατοικίες με τακτοποιημένα χαρτιά μεταβιβάζονται ομαλά — οι καθυστερήσεις προκύπτουν όταν η εικόνα της μίσθωσης στην ΑΑΔΕ δεν συμφωνεί με την πραγματικότητα.

Συχνές ερωτήσεις

Το ηλεκτρονικό μισθωτήριο καταργεί το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης;

Όχι. Το ιδιωτικό συμφωνητικό είναι το συμβόλαιο μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή και ρυθμίζει τη σχέση τους. Η δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης («ηλεκτρονικό μισθωτήριο») υποβάλλεται αποκλειστικά για φορολογικούς λόγους και δεν υποκαθιστά το συμφωνητικό. Η σχέση των μερών ρυθμίζεται και προστατεύεται από τον Αστικό Κώδικα — όχι από τη δήλωση στην ΑΑΔΕ.

Ποιος υποβάλλει τη δήλωση μίσθωσης στην ΑΑΔΕ και μέχρι πότε;

Τη δήλωση την υποβάλλει ο εκμισθωτής (ιδιοκτήτης), μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή από κάθε τροποποίησή της. Όταν οι ιδιοκτήτες είναι περισσότεροι, η δήλωση υποβάλλεται από έναν μόνο εκ των συνιδιοκτητών-εκμισθωτών. Επιβεβαιώνετε την τρέχουσα προθεσμία με την ΑΑΔΕ.

Πρέπει ο ενοικιαστής να αποδεχθεί το ηλεκτρονικό μισθωτήριο;

Ναι. Μετά την υποβολή της δήλωσης από τον εκμισθωτή, ο μισθωτής έχει προθεσμία 30 ημερών να την αποδεχθεί ή να την απορρίψει μέσω της ψηφιακής πύλης myAADE. Αν δεν προβεί σε καμία ενέργεια μέσα στην προθεσμία, η δήλωση θεωρείται σιωπηρά αποδεκτή (απόφαση ΑΑΔΕ Α.1068/2025).

Τι ισχύει με το μισθωτήριο όταν θέλω να πουλήσω το ακίνητο;

Μπορείτε να πουλήσετε ακίνητο που είναι μισθωμένο· η μίσθωση κατά κανόνα συνεχίζεται και τη διαδέχεται ο νέος ιδιοκτήτης. Πριν την πώληση, βεβαιωθείτε ότι η εικόνα στην ΑΑΔΕ είναι ενημερωμένη — ενεργό μισθωτήριο αν συνεχίζεται η μίσθωση, ή δηλωμένη λύση αν το ακίνητο παραδίδεται ελεύθερο. Καθαρός φάκελος μίσθωσης διευκολύνει τη μεταβίβαση.

Δείτε τι αξίζει το ακίνητό σας σήμερα

Είτε συνεχίζετε να το νοικιάζετε είτε σκέφτεστε να το πουλήσετε, μια καθαρή εικόνα της αξίας βοηθά στην απόφαση. Μια δωρεάν online εκτίμηση σάς δίνει σε ένα λεπτό ένα ρεαλιστικό εύρος — αφετηρία για να συγκρίνετε απόδοση ενοικίου και τιμή πώλησης.

Δοκιμάστε δωρεάν εκτίμηση ακινήτου σε 60 δευτερόλεπτα

Τελευταία ενημέρωση: Ιούνιος 2026. Το άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά τη νομική ή φορολογική συμβουλή. Οι προθεσμίες, οι διαδικασίες και οι διατάξεις για τα μισθωτήρια τροποποιούνται — επιβεβαιώνετε πάντα την τρέχουσα εικόνα για τη δική σας περίπτωση με την ΑΑΔΕ, τον λογιστή ή τον δικηγόρο σας.