Να πουλήσω ή να νοικιάσω το διαμέρισμά μου; Πώς αποφασίζετε με αριθμούς

Συμφέρει να νοικιάσετε το διαμέρισμα όταν η καθαρή απόδοση του ενοικίου —μετά από φόρο, ΕΝΦΙΑ, κενά και συντήρηση— ξεπερνά ό,τι θα απέδιδαν με παρόμοιο ρίσκο τα χρήματα της πώλησης· αλλιώς συμφέρει να πουλήσετε. Στο υποθετικό παράδειγμά μας, με τους φόρους του 2026, μικτή απόδοση 4,8% γίνεται καθαρή 3,3%. Στη ζυγαριά μπαίνουν ακόμη ο χρόνος, ο κόπος και το ρίσκο.

Αν σας απασχολεί το «να πουλήσω ή να νοικιάσω;» για ένα διαμέρισμα που μένει άδειο ή που κληρονομήσατε, εδώ δεν θα βρείτε έναν «μέσο όρο απόδοσης» για την Αθήνα ή τη Θεσσαλονίκη. Θα βρείτε τη μέθοδο για τον δικό σας αριθμό σε τρία βήματα —αξία, ενοίκιο, καθαρή απόδοση— και δύο προφίλ που δείχνουν πότε κερδίζει η κάθε επιλογή.

Να πουλήσω ή να νοικιάσω; Η σύντομη απάντηση

Η απόφαση «κρατάω ή πουλάω το ακίνητο» είναι στην ουσία σύγκριση δύο ετήσιων αριθμών. Ο πρώτος είναι η καθαρή απόδοση του ενοικίου: ό,τι μένει στην τσέπη σας από το ενοίκιο μέσα σε έναν χρόνο, διαιρεμένο με τη σημερινή εμπορική αξία του διαμερίσματος. Ο δεύτερος είναι ό,τι θα απέδιδαν, μετά από φόρο, τα καθαρά χρήματα της πώλησης σε μια τοποθέτηση παρόμοιου ρίσκου.

Η λέξη-κλειδί είναι «σημερινή». Τα χρήματα που είναι «δεμένα» στο διαμέρισμα δεν είναι όσα πληρώσατε πριν από χρόνια, αλλά όσα θα εισπράττατε αν το πουλούσατε τώρα. Ένα σπίτι που αγοράστηκε φθηνά και αποδίδει «8% στην τιμή αγοράς» μπορεί, αν η αξία του έχει διπλασιαστεί, να αποδίδει μόλις 4% στη σημερινή του αξία.

Υπάρχει και ένας τρίτος, πιο αβέβαιος αριθμός: η μεταβολή της αξίας, που μένει σε όποιον κρατά το ακίνητο. Σύμφωνα με τα προσωρινά στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων ανέβηκαν 5,5% σε ετήσια βάση το β΄ τρίμηνο του 2026 (Αθήνα 5,0%, Θεσσαλονίκη 4,7%), μετά από μέση άνοδο 8,3% το 2025. Είναι στοιχεία για το παρελθόν· στη σύγκριση, η πιθανή υπεραξία μπαίνει ως σενάριο, όχι ως δεδομένο.

Αν η καθαρή απόδοση του ενοικίου δεν ξεπερνά ό,τι θα απέδιδαν τα χρήματα της πώλησης σε μια συντηρητική τοποθέτηση, κρατάτε το διαμέρισμα κυρίως επειδή ποντάρετε στην άνοδο της τιμής του. Μπορεί να είναι σωστή επιλογή — αρκεί να την κάνετε συνειδητά.

Βήμα 1 — Πόσο αξίζει σήμερα το διαμέρισμα;

Η αφετηρία κάθε σύγκρισης είναι η εμπορική αξία: η τιμή στην οποία θα πουλιόταν ρεαλιστικά το διαμέρισμα σήμερα, στην κατάστασή του και στη γειτονιά του. Δεν είναι η αντικειμενική αξία ούτε η τιμή της ακριβότερης αγγελίας της πολυκατοικίας. Τη διαφορά την εξηγούμε στον οδηγό για την εμπορική αξία ακινήτου.

Χρειάζεστε και μια δεύτερη εκδοχή του ίδιου αριθμού: τα καθαρά χρήματα που θα σας έμεναν από την πώληση, αφού αφαιρέσετε τα έξοδα του πωλητή —μεσιτική αμοιβή, βεβαίωση μηχανικού, ΠΕΑ— και τυχόν υπόλοιπο δανείου. Αυτό είναι το κεφάλαιο που μένει «δεμένο» αν νοικιάσετε. Μια δωρεάν εκτίμηση ακινήτου σάς δίνει σε ένα λεπτό ένα ρεαλιστικό εύρος για να ξεκινήσετε.

Βήμα 2 — Πόσο νοικιάζεται ρεαλιστικά;

Το ενοίκιο που μπαίνει στον υπολογισμό είναι εκείνο με το οποίο κλείνει μια μίσθωση, όχι εκείνο που γράφουν οι αγγελίες. Οι αγγελίες δείχνουν τιμές ζήτησης: όσα διαμερίσματα νοικιάστηκαν γρήγορα δεν φαίνονται πια, ενώ όσα μένουν στην αγορά για μήνες είναι συχνά τα ακριβότερα.

Τον ρεαλιστικό αριθμό τον κρίνουν η κατάσταση του διαμερίσματος (επίπλωση, κουζίνα, μπάνιο, ενεργειακή κλάση), τι νοικιάζεται στη γειτονιά για παρόμοια τετραγωνικά και όροφο, και πόσο αντέχετε να περιμένετε. Ένα ενοίκιο €50 πάνω από την αγορά φέρνει €600 τον χρόνο· δύο μήνες επιπλέον κενό κοστίζουν σχεδόν τα τριπλάσια. Για δεύτερη γνώμη, δείτε πόσο νοικιάζεται το σπίτι σας με τη βοήθεια της HOMLI.

Στις συζητήσεις μας με ιδιοκτήτες σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, δύο λάθη επανέρχονται: υπολογίζουν την απόδοση με το ενοίκιο της αγγελίας και με την τιμή αγοράς του σπιτιού. Και τα δύο φουσκώνουν το αποτέλεσμα.

Βήμα 3 — Από τη μικτή στην καθαρή απόδοση ακινήτου

Η μικτή απόδοση είναι μια απλή διαίρεση: ετήσιο ενοίκιο προς εμπορική αξία. Η καθαρή απόδοση ακινήτου είναι ό,τι μένει αφού αφαιρέσετε όσα πληρώνει ο ιδιοκτήτης — και μόνο αυτή μετράει για την απόφαση. Το παράδειγμα είναι υποθετικό, με στρογγυλά νούμερα: διαμέρισμα εμπορικής αξίας €200.000, ενοίκιο €800 τον μήνα, ιδιοκτήτης χωρίς άλλο εισόδημα από ενοίκια.

Σε κάθε γραμμή βάλτε τα δικά σας νούμερα· τον ΕΝΦΙΑ τον βλέπετε στο εκκαθαριστικό ή με τον υπολογισμό ΕΝΦΙΑ. Μια ασφάλιση για σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα σε όλη την αξία ανακατασκευής μειώνει τον ΕΝΦΙΑ της κατοικίας κατά 20%, αν η φορολογητέα αξία της δεν ξεπερνά τις €500.000 (ν. 4223/2013, άρθρο 3 παρ. 7Ζ· απόφαση Α.1014/2024, όπως ισχύει).

Ο φόρος ακολουθεί την κλίμακα του άρθρου 40 παρ. 4 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, όπως άλλαξε με τον ν. 5246/2025 για τα εισοδήματα από το 2026: 15%, 25%, 35% και 45%, σε κλιμάκια των €12.000. Τα ενοίκια φορολογούνται αυτοτελώς, αφού αφαιρεθεί 5% για δαπάνες επισκευής και συντήρησης (άρθρο 39 παρ. 3). Με περισσότερα νοικιασμένα ακίνητα, μέρος του εισοδήματος πέφτει στο 25% ή στο 35%.

Το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης 2027 αντικαθιστά από 1.1.2027 το ΤΑΠ, με συντελεστή 0,30‰–0,70‰ που ορίζει κάθε δήμος (ν. 5314/2026, άρθρο 393). Όταν ο λογαριασμός ρεύματος είναι στο όνομα του ενοικιαστή, εκείνος το πληρώνει και το αφαιρεί από το μίσθωμα, εκτός αν η μίσθωση ορίζει αλλιώς (άρθρο 395) — άρα το κόστος μένει στον ιδιοκτήτη.

Τώρα η σύγκριση. Αν η πώληση άφηνε, μετά από έξοδα, περίπου €194.000, για να αποδώσουν αυτά τα χρήματα όσο το ενοίκιο (€6.570 τον χρόνο) χρειάζονται καθαρή απόδοση περίπου 3,4%. Αν η εναλλακτική είναι τόκοι, που φορολογούνται με 15% (άρθρο 40 παρ. 2 ΚΦΕ), αυτό σημαίνει περίπου 4% πριν από τον φόρο. Αυτό είναι το «κατώφλι» του παραδείγματος: κάτω από αυτό κερδίζει το ενοίκιο, πάνω από αυτό η πώληση — πριν από την άνοδο ή την πτώση της αξίας, που ανήκει σε όποιον κρατά το ακίνητο.

Δείτε την αξία πώλησης του διαμερίσματός σας

Δείτε πόσο νοικιάζεται το διαμέρισμά σας

Ποια κίνητρα αλλάζουν τον λογαριασμό;

Τρία εργαλεία ανεβάζουν την απόδοση των πρώτων ετών — με προϋποθέσεις και προθεσμίες που ελέγχετε πριν τα υπολογίσετε.

Τριετής απαλλαγή για κλειστά και πρώην βραχυχρόνια σπίτια

Τα ενοίκια μιας κατοικίας έως 120 τ.μ. που ήταν δηλωμένη κενή την προηγούμενη τριετία —ή που την προηγούμενη χρονιά λειτουργούσε μόνο ως βραχυχρόνια μίσθωση— δεν φορολογούνται για 36 μήνες, εφόσον η μίσθωση είναι τουλάχιστον τριετής και υπογράφεται έως τις 31.12.2026 (άρθρο 72 παρ. 91 ΚΦΕ, όπως ισχύει μετά τον ν. 5246/2025). Στο παράδειγμα, ο φόρος των €1.310 μηδενίζεται και η καθαρή απόδοση της τριετίας ανεβαίνει σε περίπου 3,9%. Λεπτομέρειες θα βρείτε στον οδηγό για τη φοροαπαλλαγή για κλειστά ακίνητα.

Στη ΔΕΘ 2026 ανακοινώθηκε παράταση της ρύθμισης, αλλά μέχρι να ψηφιστεί ο νόμος γράφει 31.12.2026. Αν η απόφασή σας στηρίζεται στην απαλλαγή, επιβεβαιώστε την προθεσμία με τον λογιστή σας πριν υπογράψετε.

Ανακαίνιση: μείωση φόρου ή επιδότηση

Αν το διαμέρισμα θέλει δουλειές, οι δαπάνες ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμισης που γίνονται έως τις 31.12.2026 μειώνουν τον φόρο εισοδήματος, κατανεμημένες σε πέντε χρόνια, έως €3.200 τον χρόνο και €16.000 συνολικά (άρθρο 39Β ΚΦΕ· ΚΥΑ Α.1197/2024, όπως τροποποιήθηκε με την Α.1153/2025). Οι επιδοτούμενες δαπάνες εξαιρούνται, και για εργασίες μετά το 2026 θα χρειαστεί νέα ρύθμιση.

Η επιδότηση του ΕΣΠΑ «Ανακαίνιση Κατοικίας» έρχεται με πενταετή δέσμευση: η κλειστή κατοικία ιδιοκατοικείται ή νοικιάζεται ως κύρια κατοικία με σταθερό ενοίκιο για τουλάχιστον τρία χρόνια, και μια πώληση μέσα στην πενταετία φέρνει επιστροφή όλης της επιδότησης (ΚΥΑ 86272/ΕΞ/2026, άρθρο 5). Δείτε τον οδηγό για την Ανακαίνιση Κατοικίας 2026.

Οι μη οικονομικοί παράγοντες: χρόνος, ενοικιαστές και οι υποχρεώσεις του 2027

Ο πίνακας δεν κοστολογεί τον χρόνο σας. Η μίσθωση είναι μια μικρή επιχείρηση: επισκέψεις, έλεγχος ενοικιαστή, συμφωνητικό, δήλωση στην ΑΑΔΕ, βλάβες, ανανεώσεις. Αν την αναθέσετε, προσθέστε το κόστος στον πίνακα· αν όχι, υπολογίστε πόσες ώρες τον χρόνο θέλετε να της δώσετε.

Η δέσμευση είναι μεγαλύτερη απ' όσο φαίνεται. Η μίσθωση κατοικίας ισχύει τουλάχιστον τρία χρόνια, ακόμη κι αν έχει συμφωνηθεί για λιγότερο (άρθρο 2 παρ. 1 ν. 1703/1987). Αν σε δύο χρόνια θελήσετε το σπίτι για ένα παιδί ή για να το πουλήσετε ελεύθερο, δεν αποφασίζετε μόνοι σας. Μπορείτε να πουλήσετε νοικιασμένο —η μίσθωση κατά κανόνα περνά στον αγοραστή—, αλλά τότε απευθύνεστε κυρίως σε επενδυτές· δείτε τι ισχύει στην πώληση ακινήτου με ενοικιαστή.

Υπάρχει και το ρίσκο του κακοπληρωτή: τα ανείσπρακτα ενοίκια δεν φορολογούνται μέχρι να εισπραχθούν μόνο αν, έως την προθεσμία της δήλωσης, έχει εκδοθεί διαταγή πληρωμής ή απόδοσης του μισθίου ή έχει ασκηθεί αγωγή (άρθρο 39 παρ. 4 ΚΦΕ). Και οι υποχρεώσεις πυκνώνουν:

• Από 1.1.2027: το ΤΤΑ αντικαθιστά το ΤΑΠ, και ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με την πραγματική επιφάνεια και χρήση του ακινήτου (ν. 5313/2026, άρθρο 128).
• Από 1.7.2027: το ενοίκιο καταβάλλεται σε λογαριασμό του ιδιοκτήτη που έχει δηλωθεί στην ΑΑΔΕ (ν. 5222/2025, άρθρο 210· η έναρξη μετατέθηκε με την απόφαση Α.1187/2026). Αλλιώς ο ιδιοκτήτης χάνει την έκπτωση 5% για τη μίσθωση αυτή και ο ενοικιαστής τις ενισχύσεις για το ενοίκιο. Για το ενοίκιο μέσω τράπεζας και για τον ΕΝΦΙΑ του 2027 ετοιμάζουμε ξεχωριστούς οδηγούς.

Τα βασικά της δήλωσης θα τα βρείτε στον οδηγό για το μισθωτήριο ΑΑΔΕ και στη διαφορά ιδιωτικού συμφωνητικού και ηλεκτρονικού μισθωτηρίου· τη συνολική εικόνα, στο τι αλλάζει στα ακίνητα το 2027.

Πότε κερδίζει η πώληση, πότε η μίσθωση;

Τώρα που έχετε μια πρώτη εκτίμηση της αξίας, βάλτε τη στη θέση των €200.000 του παραδείγματος και δείτε σε ποιο προφίλ μοιάζετε. Αν έχετε στοιχεία και από τα δύο, αποφασίζει ο αριθμός του Βήματος 3.

Προφίλ Α — κερδίζει η πώληση

• Η καθαρή απόδοση βγαίνει κάτω από το «κατώφλι» σας, συνήθως επειδή η αξία ανέβηκε πολύ πιο γρήγορα από το ενοίκιο που σηκώνει η γειτονιά.
• Το διαμέρισμα θέλει σοβαρή ανακαίνιση για να νοικιαστεί σε καλή τιμή και δεν θέλετε να βάλετε νέα χρήματα.
• Χρειάζεστε τα χρήματα τα επόμενα χρόνια —για άλλη αγορά, για τα παιδιά— ή το ακίνητο ανήκει σε συνιδιοκτήτες που θέλουν να μοιράσουν.
• Δεν έχετε χρόνο ή διάθεση για διαχείριση ενοικιαστών.

Για τον πωλητή μετράει και το φορολογικό ημερολόγιο: ο φόρος υπεραξίας είναι σε αναστολή έως τις 31.12.2026 (άρθρο 72 παρ. 33 ΚΦΕ). Δημοσιεύματα αναφέρουν νέα παράταση, που όμως δεν έχει ψηφιστεί — δείτε τον οδηγό για τον φόρο υπεραξίας στην πώληση ακινήτου.

Προφίλ Β — κερδίζει η μίσθωση

• Η καθαρή απόδοση ξεπερνά καθαρά την εναλλακτική σας και το διαμέρισμα νοικιάζεται χωρίς μεγάλη επένδυση.
• Δεν θα χρειαστείτε τα χρήματα για πέντε χρόνια και πάνω, και θέλετε να κρατήσετε το ακίνητο —ίσως για να το χρησιμοποιήσει αργότερα η οικογένεια.
• Το σπίτι ήταν κλειστό ή νοικιαζόταν βραχυχρόνια και δικαιούται την τριετή απαλλαγή, που μηδενίζει τον φόρο των πρώτων ετών.
• Αντέχετε το ρίσκο ενός δύσκολου ενοικιαστή και μια δέσμευση τουλάχιστον τριών ετών.

Αν το διαμέρισμα λειτουργούσε ως Airbnb στο κέντρο της Αθήνας, η απόφαση έχει μία ακόμη διάσταση, που την αναλύουμε στο άρθρο για το αν πουλάτε ή μισθώνετε μακροχρόνια μετά την απαγόρευση Airbnb.

Η HOMLI υποστηρίζει ιδιοκτήτες και στην πώληση και στη μίσθωση, με εκατοντάδες συναλλαγές τον χρόνο σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη — γι' αυτό ξεκινάμε από τα νούμερα του δικού σας σπιτιού.

Συχνές ερωτήσεις

Συμφέρει να νοικιάσω ή να πουλήσω το διαμέρισμά μου;

Συμφέρει να το νοικιάσετε όταν η καθαρή απόδοση του ενοικίου —μετά από φόρο, ΕΝΦΙΑ, κενά, συντήρηση και ασφάλιση— ξεπερνά ό,τι θα απέδιδαν τα καθαρά χρήματα της πώλησης σε μια τοποθέτηση παρόμοιου ρίσκου. Αν υστερεί, κρατάτε το ακίνητο κυρίως ποντάροντας στην άνοδο της αξίας του. Μετράνε επίσης ο χρόνος της διαχείρισης και η τριετής δέσμευση κάθε μίσθωσης κατοικίας.

Πώς υπολογίζω την καθαρή απόδοση ακινήτου;

Πάρτε το ετήσιο ενοίκιο και αφαιρέστε τα κενά διαστήματα, τη συντήρηση, την ασφάλιση, όσα κοινόχρηστα πέφτουν σε εσάς, τον ΕΝΦΙΑ, το ΤΤΑ από το 2027 και τον φόρο εισοδήματος. Διαιρέστε ό,τι μένει με τη σημερινή εμπορική αξία του διαμερίσματος, όχι με την τιμή αγοράς. Στο υποθετικό παράδειγμα του άρθρου, μικτή απόδοση 4,8% γίνεται καθαρή περίπου 3,3%.

Αν νοικιάσω τώρα, μπορώ να πουλήσω αργότερα;

Ναι. Μπορείτε να πουλήσετε νοικιασμένο διαμέρισμα· η μίσθωση κατά κανόνα συνεχίζεται με τον αγοραστή. Η μίσθωση κατοικίας όμως ισχύει τουλάχιστον τρία χρόνια (ν. 1703/1987), οπότε, αν θέλετε να πουλήσετε το σπίτι ελεύθερο, θα περιμένετε τη λήξη ή θα χρειαστείτε συμφωνία με τον ενοικιαστή.

Ισχύει ακόμη η τριετής φοροαπαλλαγή για κλειστά σπίτια;

Ισχύει για μισθώσεις κατοικιών έως 120 τ.μ. που υπογράφονται έως τις 31.12.2026, με τις προϋποθέσεις του άρθρου 72 παρ. 91 ΚΦΕ. Στη ΔΕΘ 2026 ανακοινώθηκε παράταση, αλλά μέχρι να ψηφιστεί η νέα προθεσμία δεν είναι οριστική — επιβεβαιώστε την με τον λογιστή σας πριν υπογράψετε.

Δύο αριθμοί για να αποφασίσετε

Η απόφαση «πουλάω ή νοικιάζω» στηρίζεται σε δύο αριθμούς για το δικό σας διαμέρισμα: την αξία πώλησης και το ενοίκιο που σηκώνει ρεαλιστικά. Ξεκινήστε από την αξία με μια δωρεάν online εκτίμηση και δείτε έπειτα πόσο νοικιάζεται με την HOMLI.

Δείτε την αξία πώλησης — δωρεάν εκτίμηση ακινήτου σε 60 δευτερόλεπτα

Δείτε πόσο νοικιάζεται το διαμέρισμά σας

Τελευταία ενημέρωση: Οκτώβριος 2026. Το άρθρο είναι ενημερωτικό· τα ποσά του παραδείγματος είναι υποθετικά και δεν αποτελούν επενδυτική ή φορολογική συμβουλή. Όσα έχουν μόνο ανακοινωθεί ισχύουν αφού ψηφιστούν — επιβεβαιώστε την εικόνα για τη δική σας περίπτωση με τον λογιστή σας.