ΕΝΦΙΑ 2027: τι αλλάζει με τα πραγματικά τετραγωνικά της ταυτότητας κτιρίου

Από τον ΕΝΦΙΑ 2027, ο φόρος υπολογίζεται με την πραγματική επιφάνεια και χρήση του ακινήτου: αν η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου δείχνει λιγότερα τετραγωνικά από το Κτηματολόγιο, τον τίτλο ή την οικοδομική άδεια, μετράνε τα λιγότερα (ν. 5313/2026, άρθρο 128). Παράλληλα, καταργείται ο ΕΝΦΙΑ κύριας κατοικίας σε οικισμούς έως 1.500 κατοίκων εκτός Αττικής· η επέκταση στους 2.000 έχει μόνο ανακοινωθεί.

Ο «νέος ΕΝΦΙΑ 2027» δεν είναι νέος φόρος με νέους συντελεστές· αλλάζει το ποια τετραγωνικά «βλέπει» το κράτος όταν σας φορολογεί. Παρακάτω: τι ψηφίστηκε και τι απλώς ανακοινώθηκε, πότε κερδίζετε, πότε βγαίνει το εκκαθαριστικό και γιατί όλα αυτά μετράνε διπλά αν πουλάτε.

Οι αλλαγές του ΕΝΦΙΑ 2027 με μια ματιά

Η εικόνα τον Οκτώβριο του 2026: δύο αλλαγές είναι ήδη νόμος, μία έχει μόνο ανακοινωθεί.

Σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη μετράει κυρίως η πρώτη αλλαγή· η απαλλαγή των οικισμών αφορά την περιφέρεια και η Αττική εξαιρείται ρητά. Ξεκινήστε από τη σημερινή σας βάση: ένας γρήγορος υπολογισμός ΕΝΦΙΑ με τα στοιχεία του Ε9 αρκεί.

ΕΝΦΙΑ με πραγματικά τετραγωνικά: πότε πληρώνετε λιγότερα και πότε περισσότερα;

Από τον ΕΝΦΙΑ του 2027, η δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9) και ο φόρος βασίζονται στην πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Το άρθρο 128 του ν. 5313/2026 τροποποίησε τον Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (ΚΦΠ, ν. 5219/2025) με σειρά προτεραιότητας: οριστική εγγραφή στο Κτηματολόγιο, αλλιώς τίτλος κτήσης, αλλιώς τα πραγματικά στοιχεία. Όπου η επιφάνεια ή η χρήση στην πράξη διαφέρουν από τα χαρτιά, μετράει η πραγματική εικόνα. Ο κανόνας όμως δεν είναι συμμετρικός:

• Περισσότερα τετραγωνικά από τα καταγεγραμμένα (π.χ. κλεισμένος ημιυπαίθριος): μετράει η μεγαλύτερη, πραγματική επιφάνεια, χωρίς ειδικό έγγραφο.
• Λιγότερα τετραγωνικά — αυτό είναι το καινούργιο: μετράνε μόνο για κτίσματα με Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και μόνο όπως αποδεικνύονται από αυτήν. Χωρίς ταυτότητα, η διάταξη δεν προβλέπει άλλον τρόπο αναγνώρισης.

Γιατί αυτό μεταφράζεται σε ευρώ: κατά το άρθρο 11 του ΚΦΠ, ο κύριος φόρος ενός κτίσματος είναι η επιφάνεια επί τον βασικό φόρο της φορολογικής ζώνης επί τους συντελεστές (παλαιότητας, ορόφου, πρόσοψης κ.ά.). Η επιφάνεια είναι πολλαπλασιαστής, άρα ο φόρος κινείται αναλογικά με τα τετραγωνικά.

Ενδεικτικό παράδειγμα: διαμέρισμα 95 τ.μ. στο Κτηματολόγιο, που η ταυτότητα κτιρίου αποτυπώνει στα 88 τ.μ. Η επιφάνεια μειώνεται περίπου 7% και ο κύριος φόρος του διαμερίσματος το ίδιο: από €400 τον χρόνο σε περίπου €370, με όλα τα υπόλοιπα ίδια.

Βάρος έχει και η χρήση: οι βοηθητικοί χώροι, όπως οι αποθήκες, μετράνε με συντελεστή 0,1, οπότε ένα υπόγειο που στην πράξη έγινε κατοικία μπορεί να φορολογηθεί ως κύριος χώρος. Στην εμπειρία της HOMLI από μεταβιβάσεις σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, τέτοιες αποκλίσεις —και προς τις δύο κατευθύνσεις— είναι συχνότερες σε παλαιότερες πολυκατοικίες, με τίτλους δεκαετιών και μεταγενέστερες επεμβάσεις.

«Όχι αναδρομικά»: τι ακριβώς προβλέπει ο νόμος

Η ρύθμιση ισχύει για τον ΕΝΦΙΑ «έτους 2027 και εφεξής» (άρθρο 128 παρ. 5), με τρεις πρακτικές συνέπειες:

• Επιστροφή δεν προβλέπεται για ΕΝΦΙΑ προηγούμενων ετών.
• Οι παλιές δηλώσεις δεν θεωρούνται ανακριβείς ούτε επιβάλλονται πρόστιμα, όταν η πιστοποιημένη επιφάνεια του κτίσματος είναι μικρότερη από τη δηλωμένη (παρ. 6). Το ίδιο ισχύει για κάθε πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ που εκδόθηκε με βάση αυτές.
• Η προστασία δεν καλύπτει την αντίθετη περίπτωση. Αν η ταυτότητα δείξει περισσότερα τετραγωνικά από τα δηλωμένα, ισχύουν οι γενικοί κανόνες για ανακριβείς δηλώσεις — και τα επιπλέον μέτρα μπορεί να είναι αυθαίρετα που θέλουν τακτοποίηση αυθαιρέτων πριν από πώληση. Μιλήστε με τον λογιστή σας πριν διορθώσετε το Ε9.

Πώς φτάνει η ταυτότητα κτιρίου στο Ε9 σας

Η σύνδεση ανάμεσα σε ταυτότητα κτιρίου και ΕΝΦΙΑ είναι καινούργια: έως τον Οκτώβριο του 2026 δεν εντοπίσαμε οδηγίες της ΑΑΔΕ για το αν η επιφάνεια θα περνά αυτόματα ή με τροποποιητική δήλωση Ε9. Μέχρι να ξεκαθαρίσει, αν έχετε ήδη ταυτότητα, ελέγξτε με τον λογιστή σας ότι τα τετραγωνικά του Ε9 συμφωνούν, πριν από την εκκαθάριση του 2027. Για τον ΕΝΦΙΑ η ταυτότητα δεν είναι υποχρεωτική· για τη μεταβίβαση είναι. Τη συντάσσει μηχανικός στην πλατφόρμα του ΤΕΕ (νέος Κώδικας Χωροταξίας-Πολεοδομίας, ν. 5306/2026, άρθρα 341–351)· βήματα και κόστος στον οδηγό μας για την ταυτότητα κτιρίου.

Καταργείται ο ΕΝΦΙΑ στους μικρούς οικισμούς;

Ναι, για την κύρια κατοικία σε οικισμούς έως 1.500 κατοίκων, από τον ΕΝΦΙΑ 2027 — και αυτό είναι ήδη νόμος. Το άρθρο 10 του ν. 5246/2025 πρόσθεσε στον ΚΦΠ μείωση 50% για το 2026 και πλήρη απαλλαγή από το 2027, με προϋποθέσεις:

• φυσικά πρόσωπα, φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας, μόνο για την κύρια κατοικία όπως προκύπτει από τη δήλωση εισοδήματος του προηγούμενου έτους·
• οικισμός έως 1.500 κατοίκων κατά την πιο πρόσφατη απογραφή — 1.700 στη Δυτική Μακεδονία, στον Έβρο και σε παραμεθόριους δήμους·
• όχι στην Περιφέρεια Αττικής, πλην της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων·
• αξία κατοικίας σε πλήρη κυριότητα έως €400.000.

Στη ΔΕΘ 2026 η κυβέρνηση ανακοίνωσε επέκταση στους 2.000 κατοίκους (2.200 στη Δυτική Μακεδονία) από το 2027: σύμφωνα με την εξειδίκευση του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών (7 Σεπτεμβρίου 2026), 131 οικισμοί και περίπου 62.000 ιδιοκτήτες ακόμη. Τον Οκτώβριο του 2026 η επέκταση δεν είχε νομοθετηθεί· οι λεπτομέρειες θα κριθούν στη διάταξη που θα ψηφιστεί.

Συνηθισμένη παρανόηση: το πατρικό στο χωριό δεν απαλλάσσεται αν δεν είναι η κύρια κατοικία σας. Εξοχικά, οικόπεδα και επαγγελματικοί χώροι συνεχίζουν να πληρώνουν κανονικά.

Τι μένει ίδιο στον ΕΝΦΙΑ 2027

Ο τρόπος υπολογισμού και πληρωμής του ΕΝΦΙΑ μένει ίδιος το 2027· αλλάζει μόνο ποια επιφάνεια μπαίνει στον τύπο του άρθρου 11 του ΚΦΠ. Από τα μέτρα της ΔΕΘ 2026, μόνο η επέκταση στους μικρούς οικισμούς αφορά τον ΕΝΦΙΑ· αλλαγή στον βασικό φόρο ή στους συντελεστές δεν ανακοινώθηκε.

• Πληρωμή: έως 12 ισόποσες μηνιαίες δόσεις, καθεμία τουλάχιστον €10, με την τελευταία έως την τελευταία εργάσιμη του Φεβρουαρίου του επόμενου έτους (ΚΦΠ άρθρο 15).
• Εκπτώσεις: όσες ισχύουν (π.χ. για ασφαλισμένες κατοικίες) δεν αγγίζονται από αυτές τις αλλαγές· τη μείωση του ΕΝΦΙΑ θα την αναλύσουμε σε ξεχωριστό οδηγό.

Ένα συγγενικό τέλος όμως αλλάζει: από 1.1.2027 το ΤΑΠ αντικαθίσταται από το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ν. 5314/2026), που κι αυτό υπολογίζεται από τα τετραγωνικά και την τιμή ζώνης — δείτε τον οδηγό για το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης 2027 και τη συνολική εικόνα για το τι αλλάζει στα ακίνητα το 2027.

Αν σκέφτεστε να πουλήσετε: τα «σωστά» τετραγωνικά μετράνε και στο συμβόλαιο

Τώρα που έχετε μια πρώτη εκτίμηση της αξίας, θυμηθείτε ότι κι αυτή στηρίζεται σε έναν αριθμό: τα τετραγωνικά. Ο ίδιος αριθμός εμφανίζεται σε τρία σημεία μιας πώλησης — και από το 2027 και στον ΕΝΦΙΑ.

1. Στο συμβόλαιο. Χωρίς ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου και το πιστοποιητικό πληρότητάς της δεν υπογράφεται μεταβίβαση. Μια διαφορά από τον τίτλο ή το Κτηματολόγιο πρέπει να λυθεί πριν από την υπογραφή, όχι την εβδομάδα του συμβολαίου.
2. Στον φόρο μεταβίβασης. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου (3%, κατά κανόνα του αγοραστή) υπολογίζεται στη μεγαλύτερη από την αντικειμενική αξία και το τίμημα. Η αντικειμενική αξία βγαίνει από τα τετραγωνικά· όταν το τίμημα είναι μεγαλύτερο, όπως στις περισσότερες αγοραπωλησίες που βλέπουμε σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, η επιφάνεια βαραίνει λιγότερο.
3. Στην τιμή. Οι αγοραστές συγκρίνουν τιμή ανά τετραγωνικό. Μια αγγελία με 95 τ.μ. που στο συμβόλαιο γίνονται 88 ανοίγει ξανά τη διαπραγμάτευση στο χειρότερο σημείο.

Η σύστασή μας, από εκατοντάδες συναλλαγές τον χρόνο σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη: βγάλτε την ταυτότητα πριν από την αγγελία, όχι λίγο πριν από το συμβόλαιο, ώστε αγγελία, συμβόλαιο και —από το 2027— ΕΝΦΙΑ να γράφουν τον ίδιο αριθμό. Για τα λάθη στο Κτηματολόγιο και τις διαφορές στα τετραγωνικά θα ακολουθήσει ξεχωριστός οδηγός.

Πότε βγαίνει ο ΕΝΦΙΑ 2027 και πώς τον ελέγχετε

Ο ΕΝΦΙΑ 2027 αναμένεται τον Μάρτιο του 2027, όπως τα προηγούμενα χρόνια· την ακριβή ημερομηνία την ανακοινώνει η ΑΑΔΕ. Το 2026 η ΑΑΔΕ ανακοίνωσε την ολοκλήρωση της ανάρτησης στις 15 Μαρτίου, με την πρώτη από τις 12 μηνιαίες δόσεις στις 31 Μαρτίου 2026 και την τελευταία τον Φεβρουάριο του 2027. Ο κανόνας (ΚΦΠ άρθρο 15): αν η πράξη εκδοθεί έως τις 15 του μήνα, η πρώτη δόση λήγει στο τέλος του ίδιου μήνα, αλλιώς στο τέλος του επόμενου.

Το εκκαθαριστικό θα το βρείτε στο myAADE (Εφαρμογές › Δημοφιλείς Εφαρμογές › Δήλωση Ε9/ΕΝΦΙΑ) ή στο myAADEapp. Πριν από τον Μάρτιο, ένας γρήγορος έλεγχος:

1. Ελέγξτε στο Ε9 τετραγωνικά, κύριους και βοηθητικούς χώρους, ποσοστό και έτος κατασκευής — και, αν έχετε ταυτότητα κτιρίου, συγκρίνετε.
2. Για την απαλλαγή των μικρών οικισμών, η κατοικία πρέπει να δηλώνεται ως κύρια στη δήλωση εισοδήματος.
3. Αν νοικιάζετε ή παραχωρείτε δωρεάν ακίνητο, δηλώστε εγκαίρως τη χρήση στο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ): από 1.11.2026 η παράλειψη κοστίζει στον ιδιοκτήτη πρόστιμο €500.

Συχνές ερωτήσεις

Τι αλλάζει στον ΕΝΦΙΑ το 2027;

Ο φόρος υπολογίζεται με την πραγματική επιφάνεια και χρήση του ακινήτου (ν. 5313/2026, άρθρο 128)· μικρότερη επιφάνεια αναγνωρίζεται μόνο όταν την αποδεικνύει η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Καταργείται επίσης ο ΕΝΦΙΑ κύριας κατοικίας σε οικισμούς έως 1.500 κατοίκων εκτός Αττικής (ν. 5246/2025)· η επέκταση στους 2.000 έχει ανακοινωθεί αλλά δεν έχει ψηφιστεί.

Θα πάρω πίσω ΕΝΦΙΑ προηγούμενων ετών αν η ταυτότητα κτιρίου δείξει λιγότερα τετραγωνικά;

Όχι. Η ρύθμιση ισχύει από τον ΕΝΦΙΑ 2027 και ο νόμος δεν προβλέπει επιστροφή για τα προηγούμενα έτη. Οι παλιές δηλώσεις και τα πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ με μεγαλύτερη επιφάνεια από αυτή της ταυτότητας, όμως, δεν θεωρούνται ανακριβή και δεν επιβάλλονται πρόστιμα.

Πρέπει να βγάλω ταυτότητα κτιρίου μόνο για τον ΕΝΦΙΑ;

Όχι, για τον ΕΝΦΙΑ είναι επιλογή· υποχρεωτική είναι όταν πουλάτε. Συμφέρει αν υποψιάζεστε ότι τα πραγματικά τετραγωνικά είναι λιγότερα από τα δηλωμένα· αν ίσως είναι περισσότερα, μιλήστε πρώτα με λογιστή και μηχανικό.

Καταργείται ο ΕΝΦΙΑ σε όλα τα χωριά από το 2027;

Όχι. Η απαλλαγή αφορά μόνο την κύρια κατοικία φορολογικών κατοίκων Ελλάδας σε οικισμούς έως 1.500 κατοίκων (1.700 σε Δυτική Μακεδονία, Έβρο και παραμεθόριους δήμους), εκτός Αττικής πλην Περιφερειακής Ενότητας Νήσων, με αξία έως €400.000. Εξοχικά, οικόπεδα και επαγγελματικοί χώροι δεν καλύπτονται.

Πότε βγαίνει ο ΕΝΦΙΑ 2027;

Αναμένεται τον Μάρτιο του 2027· το 2026 η ΑΑΔΕ ολοκλήρωσε την ανάρτηση στις 15 Μαρτίου. Πληρώνεται εφάπαξ ή σε έως 12 μηνιαίες δόσεις, με την τελευταία έως το τέλος Φεβρουαρίου 2028, και εμφανίζεται στο myAADE, στην εφαρμογή «Δήλωση Ε9/ΕΝΦΙΑ».

Δείτε τον ΕΝΦΙΑ σας — και την αξία του ακινήτου

Ο ΕΝΦΙΑ 2027 θα «διαβάσει» τα τετραγωνικά σας με νέο τρόπο. Ξεκινήστε από τον φόρο που πληρώνετε σήμερα και, αν σκέφτεστε πώληση, από μια ρεαλιστική εικόνα της αξίας.

Υπολογίστε τον ΕΝΦΙΑ σας δωρεάν

Ζητήστε δωρεάν εκτίμηση ακινήτου σε 60 δευτερόλεπτα

Τελευταία ενημέρωση: Οκτώβριος 2026. Το άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά φορολογική συμβουλή. Όσα έχουν μόνο ανακοινωθεί μπορεί να αλλάξουν στον τελικό νόμο — επιβεβαιώνετε με τον λογιστή σας και την ΑΑΔΕ πριν αποφασίσετε.