Πώληση ακινήτου με επικαρπία ή ψιλή κυριότητα

Όταν σε ένα ακίνητο υπάρχει επικαρπία, η κυριότητα είναι «σπασμένη» σε δύο δικαιώματα — και αυτό αλλάζει ριζικά το ποιος μπορεί να πουλήσει και τι. Ο επικαρπωτής έχει τη χρήση και τους καρπούς του ακινήτου (π.χ. να μένει ή να το νοικιάζει), ενώ ο ψιλός κύριος έχει την κυριότητα χωρίς τη χρήση. Μαζί συνθέτουν την πλήρη κυριότητα· χωριστά, ο καθένας μπορεί να μεταβιβάσει μόνο όσα του ανήκουν.

Αυτή η διάκριση μπερδεύει πολλούς ιδιοκτήτες, ειδικά μετά από γονική παροχή ή κληρονομιά, όπου το σπίτι μένει τυπικά σε ένα πρόσωπο και η χρήση σε άλλο. Σε αυτόν τον οδηγό βλέπετε καθαρά τι σημαίνει κάθε δικαίωμα, ποιος υπογράφει σε κάθε σενάριο πώλησης, πότε χρειάζεται συναίνεση και πώς αποτιμάται η αξία του καθενός.

Πλήρης κυριότητα, ψιλή κυριότητα, επικαρπία — τι σημαίνει το καθένα

Ο Αστικός Κώδικας ορίζει την επικαρπία ως το εμπράγματο δικαίωμα του επικαρπωτή «να χρησιμοποιεί και να καρπώνεται ξένο πράγμα, διατηρώντας όμως ακέραιη την ουσία του» (άρθρο 1142 ΑΚ). Με απλά λόγια, ο επικαρπωτής χρησιμοποιεί το ακίνητο και εισπράττει ό,τι αποδίδει — μένει ο ίδιος ή το εκμισθώνει και κρατά τα ενοίκια — χωρίς να είναι ο κύριός του.

Ο ψιλός κύριος, αντίθετα, είναι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, αλλά «γυμνός» από τη χρήση και την εκμετάλλευση όσο διαρκεί η επικαρπία. Η πλήρης κυριότητα είναι απλώς το άθροισμα των δύο. Η εξίσωση είναι σταθερή και αποτελεί τον σκελετό όλου του άρθρου:

Όλα τα ερωτήματα της πώλησης απαντώνται με αναφορά σε αυτόν τον πίνακα: ποιος κατέχει ποιο κομμάτι, και άρα ποιος μπορεί να το μεταβιβάσει.

Ποιος μπορεί να πουλήσει τι; Τα τρία σενάρια

Επειδή το δικαίωμα είναι σπασμένο, δεν υπάρχει μία «πώληση» αλλά τρεις διαφορετικές καταστάσεις. Καθεμία έχει διαφορετικό υπογράφοντα και διαφορετικό αντικείμενο μεταβίβασης.

1. Πώληση πλήρους κυριότητας — υπογράφουν και οι δύο

Αν ο επικαρπωτής και ο ψιλός κύριος θέλουν να μεταβιβάσουν στον αγοραστή ολόκληρο το ακίνητο, ελεύθερο από βάρη, υπογράφουν και οι δύο το ίδιο συμβόλαιο: ο επικαρπωτής μεταβιβάζει (παραιτείται υπέρ του αγοραστή) την επικαρπία και ο ψιλός κύριος την ψιλή κυριότητα. Έτσι ο αγοραστής αποκτά πλήρη κυριότητα. Αυτή είναι η συνηθέστερη και πιο «καθαρή» λύση όταν, π.χ., γονέας-επικαρπωτής και παιδί-ψιλός κύριος συμφωνούν να πουλήσουν.

Το τίμημα στη συνέχεια μοιράζεται μεταξύ τους κατά την αξία του δικαιώματος του καθενός — γι' αυτό η σωστή αποτίμηση επικαρπίας και ψιλής κυριότητας έχει σημασία πριν καν βγει το ακίνητο στην αγορά.

2. Πώληση μόνο της ψιλής κυριότητας — ο ψιλός κύριος πουλάει μόνος

Ο ψιλός κύριος μπορεί να πουλήσει τη δική του ψιλή κυριότητα χωρίς τη συναίνεση του επικαρπωτή. Δεν χρειάζεται την έγκρισή του, γιατί δεν πειράζει το δικαίωμά του: ο επικαρπωτής συνεχίζει να χρησιμοποιεί και να καρπώνεται κανονικά το ακίνητο. Ο αγοραστής, όμως, αποκτά ακίνητο βεβαρημένο με την επικαρπία — γίνεται νέος ψιλός κύριος και θα αποκτήσει την πλήρη χρήση μόνο όταν αποσβεστεί η επικαρπία. Η τιμή προσαρμόζεται ανάλογα: όσο «νεότερη» (πιο μακρόχρονη) είναι η επικαρπία, τόσο χαμηλότερη η αξία της ψιλής κυριότητας που πουλιέται.

3. Η επικαρπία δεν πουλιέται — μόνο η άσκησή της παραχωρείται

Εδώ είναι το σημείο που μπερδεύει τους περισσότερους. Ο επικαρπωτής δεν μπορεί να πουλήσει την επικαρπία: ο νόμος ορίζει ρητά ότι «η επικαρπία, εφόσον δεν ορίστηκε διαφορετικά, είναι αμεταβίβαστη» (άρθρο 1166 ΑΚ). Αυτό που μπορεί να κάνει είναι να μεταβιβάσει την άσκηση της επικαρπίας —για παράδειγμα να εκμισθώσει το ακίνητο— για χρόνο που δεν υπερβαίνει τη διάρκεια του δικαιώματός του. Με άλλα λόγια, ο επικαρπωτής μπορεί να «νοικιάσει» τη χρήση, αλλά όχι να μετατρέψει το δικαίωμά του σε ρευστό πουλώντας το.

Πρακτικά: ένας επικαρπωτής που θέλει να «βγάλει χρήματα» από το ακίνητο έχει δύο ρεαλιστικές διαδρομές — είτε να συμπράξει με τον ψιλό κύριο σε πώληση πλήρους κυριότητας (Σενάριο 1), είτε να αξιοποιήσει τη χρήση μέσω εκμίσθωσης.

Πότε χρειάζεται συναίνεση — και πότε όχι

Η σύγχυση γύρω από τη συναίνεση λύνεται με έναν απλό κανόνα: συναίνεση χρειάζεται μόνο όταν θίγεται το δικαίωμα του άλλου.

• Πώληση πλήρους κυριότητας: χρειάζεται και τους δύο — όχι ως «έγκριση», αλλά επειδή μεταβιβάζουν ταυτόχρονα δύο διαφορετικά δικαιώματα στον ίδιο αγοραστή.
• Πώληση ψιλής κυριότητας: ο ψιλός κύριος δεν χρειάζεται τη συναίνεση του επικαρπωτή· η χρήση του τελευταίου δεν θίγεται.
• Παραχώρηση της άσκησης της επικαρπίας (π.χ. εκμίσθωση): ο επικαρπωτής δεν χρειάζεται τη συναίνεση του ψιλού κυρίου, εντός των ορίων του δικαιώματός του.

Σε κάθε περίπτωση, ο συμβολαιογράφος ελέγχει τους τίτλους και διατυπώνει με ακρίβεια στο συμβόλαιο ποιο δικαίωμα μεταβιβάζεται. Η σωστή νομική περιγραφή είναι κρίσιμη, γιατί καθορίζει τι ακριβώς αποκτά ο αγοραστής.

Πώς αποτιμάται η επικαρπία και η ψιλή κυριότητα

Η αξία της ισόβιας επικαρπίας δεν είναι σταθερή: ορίζεται ως ποσοστό της αξίας της πλήρους κυριότητας, ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή (άρθρο 65 ν. 5219/2025). Η λογική είναι απλή — όσο νεότερος ο επικαρπωτής, τόσο πιθανότερα μακρόχρονο το δικαίωμα, άρα τόσο μεγαλύτερη η αξία της επικαρπίας και μικρότερη της ψιλής κυριότητας.

Η αξία της ψιλής κυριότητας προκύπτει αφαιρετικά: αξία πλήρους κυριότητας μείον αξία επικαρπίας. Αν, για παράδειγμα, ο επικαρπωτής είναι 75 ετών, η επικαρπία αποτιμάται στο 2/10 και η ψιλή κυριότητα στα 8/10 της πλήρους αξίας. Όταν η επικαρπία είναι ορισμένου χρόνου (όχι ισόβια), ο νόμος προβλέπει διαφορετικό τρόπο υπολογισμού, με την αξία να κλιμακώνεται ανά έτος διάρκειας. Οι συντελεστές αυτοί χρησιμοποιούνται για φορολογικούς σκοπούς και ως βάση κατανομής· επιβεβαιώνετε τον ακριβή υπολογισμό για την περίπτωσή σας με την ΑΑΔΕ ή τον συμβολαιογράφο.

Τι γίνεται όταν αποσβεστεί η επικαρπία

Η ισόβια επικαρπία αποσβένεται με τον θάνατο του επικαρπωτή (άρθρο 1167 ΑΚ). Από εκείνη τη στιγμή, η επικαρπία ενσωματώνεται αυτοδικαίως στην ψιλή κυριότητα και ο ψιλός κύριος γίνεται πλήρης κύριος — χωρίς να χρειάζεται νέα αγοραπωλησία ή νέα μεταβίβαση. Συνήθως ακολουθεί μια διοικητική τακτοποίηση (π.χ. ενημέρωση των στοιχείων στο Κτηματολόγιο και της φορολογικής εικόνας), αλλά το δικαίωμα έχει ήδη ενοποιηθεί από τον νόμο.

Αυτό έχει άμεση πρακτική σημασία: ο πρώην ψιλός κύριος μπορεί πλέον να πουλήσει ολόκληρο το ακίνητο μόνος του, ως πλήρης κύριος. Πολλές «μπλοκαρισμένες» πωλήσεις ξεκλειδώνουν ακριβώς εδώ — όταν η ιδιοκτησία έχει ξανά ενοποιηθεί σε ένα πρόσωπο.

Τώρα που ξέρετε την αξία — πώς κατανέμεται μεταξύ των δικαιωμάτων

Μόλις αποκτήσετε μια εικόνα της αξίας του ακινήτου, το επόμενο βήμα σε ένα διασπασμένο δικαίωμα είναι να καταλάβετε πόσο αντιστοιχεί σε καθεμία πλευρά. Η εκτίμηση αφορά την εμπορική αξία της πλήρους κυριότητας — την τιμή που θα έδινε στην πραγματικότητα ένας αγοραστής· πάνω σε αυτήν εφαρμόζονται οι συντελεστές ηλικίας για να προκύψει η αξία της επικαρπίας και της ψιλής κυριότητας.

Γι' αυτό μια ρεαλιστική αφετηρία αξίας είναι χρήσιμη ακόμη και πριν αποφασίσετε ποιο σενάριο θα ακολουθήσετε: αν θα πουλήσετε από κοινού πλήρη κυριότητα, ή αν ο ψιλός κύριος θα μεταβιβάσει μόνο τη δική του ψιλή κυριότητα. Από τις πωλήσεις που υποστηρίζει η HOMLI σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, οι περιπτώσεις διασπασμένης ιδιοκτησίας προχωρούν πιο ομαλά όταν ξεκινούν με μια καθαρή, κοινά αποδεκτή εκτίμηση — αντί η συζήτηση για το τίμημα να ανοίγει αφού έχει ήδη εμφανιστεί αγοραστής.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορεί ο επικαρπωτής να πουλήσει μόνος του το ακίνητο;

Όχι. Η επικαρπία είναι κατά τον νόμο αμεταβίβαστη (άρθρο 1166 ΑΚ): ο επικαρπωτής δεν μπορεί να μεταβιβάσει το δικαίωμά του ούτε να πουλήσει το ακίνητο. Μπορεί μόνο να παραχωρήσει την άσκηση της επικαρπίας —π.χ. να εκμισθώσει— για χρόνο που δεν υπερβαίνει τη διάρκεια του δικαιώματός του. Για πώληση πλήρους κυριότητας χρειάζεται και ο ψιλός κύριος και ο επικαρπωτής.

Μπορώ να πουλήσω την ψιλή κυριότητα χωρίς τη συναίνεση του επικαρπωτή;

Ναι. Ο ψιλός κύριος μεταβιβάζει ελεύθερα τη δική του ψιλή κυριότητα χωρίς τη συναίνεση του επικαρπωτή. Ο αγοραστής όμως αποκτά ακίνητο βεβαρημένο με την επικαρπία: αναλαμβάνει ψιλή κυριότητα και θα αποκτήσει την πλήρη χρήση μόνο όταν αποσβεστεί η επικαρπία.

Πώς υπολογίζεται η αξία της επικαρπίας και της ψιλής κυριότητας;

Η αξία της ισόβιας επικαρπίας ορίζεται ως ποσοστό της αξίας της πλήρους κυριότητας ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή — από 8/10 για ηλικία έως 20 ετών έως 1/10 για άνω των 80 (άρθρο 65 ν. 5219/2025). Η ψιλή κυριότητα είναι η αξία της πλήρους κυριότητας μείον η αξία της επικαρπίας. Επιβεβαιώνετε τον υπολογισμό με την ΑΑΔΕ ή τον συμβολαιογράφο.

Τι γίνεται με την επικαρπία όταν πεθάνει ο επικαρπωτής;

Η ισόβια επικαρπία αποσβένεται με τον θάνατο του επικαρπωτή (άρθρο 1167 ΑΚ) και η πλήρης κυριότητα ενοποιείται αυτοδικαίως στον ψιλό κύριο, χωρίς νέα μεταβίβαση. Από εκείνο το σημείο ο πρώην ψιλός κύριος έχει πλήρη κυριότητα και μπορεί να πουλήσει ολόκληρο το ακίνητο μόνος του.

Ξεκινήστε με μια καθαρή εικόνα της αξίας

Είτε πρόκειται να πουλήσετε από κοινού την πλήρη κυριότητα είτε μόνο την ψιλή κυριότητα, όλα ξεκινούν από το πόσο αξίζει σήμερα το ακίνητο. Μια δωρεάν online εκτίμηση σάς δίνει σε ένα λεπτό ένα ρεαλιστικό εύρος — και μια κοινή βάση για να συνεννοηθούν ο ψιλός κύριος και ο επικαρπωτής πριν τα επόμενα βήματα. Τη συνολική διαδρομή μέχρι το συμβόλαιο τη βλέπετε στον πλήρη οδηγό για τη διαδικασία πώλησης ακινήτου.

Δοκιμάστε δωρεάν εκτίμηση ακινήτου σε 60 δευτερόλεπτα

Τελευταία ενημέρωση: Ιούνιος 2026. Το άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά τη νομική ή φορολογική συμβουλή. Οι διατάξεις του Αστικού Κώδικα για την επικαρπία, καθώς και οι συντελεστές αποτίμησης και οι φορολογικές διατάξεις, μπορεί να τροποποιούνται — επιβεβαιώνετε πάντα την τρέχουσα εικόνα για τη δική σας περίπτωση με συμβολαιογράφο και την ΑΑΔΕ.