Νέος νόμος για τα χρέη κληρονομιάς: τι αλλάζει και τι σημαίνει αν θέλετε να πουλήσετε

Ναι, αλλά όχι ελεύθερα: για θανάτους από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026, ο νέος νόμος για τα χρέη κληρονομιάς (ν. 5303/2026) προστατεύει την προσωπική περιουσία του κληρονόμου, όμως πριν από δικαστική εκκαθάριση δεν του επιτρέπει να πουλήσει κληρονομιαίο ακίνητο χωρίς άδεια δικαστηρίου. Εξαίρεση: αν δηλώσει στο δικαστήριο ότι θα διαχειρίζεται την κληρονομιά ελεύθερα — αναλαμβάνοντας και προσωπική ευθύνη.

Ο ν. 5303/2026 αντικατέστησε ολόκληρο το κληρονομικό δίκαιο του Αστικού Κώδικα. Για όποιον βρεθεί με κληρονομιά με χρέη, αλλάζει κυρίως η σειρά των αποφάσεων. Παρακάτω: από πότε ισχύει, πότε ευθύνεστε, ποιες επιλογές έχετε και πώς φτάνετε σε πώληση. Για τη γενική διαδικασία, δείτε τον οδηγό για την πώληση κληρονομημένου ακινήτου.

Η μεγάλη εικόνα: τι αλλάζει ο νέος νόμος για τα χρέη κληρονομιάς και από πότε ισχύει

Ο ν. 5303/2026 (ΦΕΚ Α΄ 81/22.05.2026) εφαρμόζεται στις κληρονομιές προσώπων που πέθαναν στις 16 Σεπτεμβρίου 2026 ή αργότερα (άρθρο 41 παρ. 1). Κατά κανόνα, λοιπόν, κρίνει η ημερομηνία θανάτου — όχι της αποδοχής ή της πώλησης. Η αλλαγή φιλοσοφίας για τα χρέη, σε έναν πίνακα:

Δύο μεταβατικές διατάξεις (άρθρο 33) αφορούν κληρονομιές που άνοιξαν νωρίτερα:

• Διανομή: μετά τις 16.9.2026 η διανομή ακολουθεί τον νέο νόμο, ακόμη κι αν ο θάνατος ήταν παλαιότερος, εφόσον δεν έχει ασκηθεί αγωγή διανομής (παρ. 4).
• Δεύτερη ευκαιρία για απογραφή: ο κληρονόμος προσώπου που πέθανε έως τις 22.5.2026 και δεν είχε δηλώσει εμπρόθεσμα αποδοχή με το ευεργέτημα της απογραφής μπορεί, μέσα σε έξι μήνες από τη δημοσίευση του νόμου —δηλαδή έως τη Δευτέρα 23 Νοεμβρίου 2026, αφού η 22α Νοεμβρίου πέφτει Κυριακή (άρθρα 241–243 ΑΚ)—, να ζητήσει απογραφή της κληρονομιάς, εφόσον δεν έχει ήδη επιχειρηθεί αναγκαστική εκτέλεση στη δική του περιουσία και δεν συντρέχει λόγος έκπτωσης (παρ. 8). Αν σας αφορά, μιλήστε με δικηγόρο τώρα.

Μην μπερδεύετε τους δύο νόμους του 2026. Ο ν. 5303/2026 αλλάζει το κληρονομικό δίκαιο: ευθύνη για χρέη, αποποίηση, εκκαθάριση. Ο ν. 5293/2026 (ΦΕΚ Α΄ 57/07.04.2026) είναι άλλος νόμος, με ρυθμίσεις για τη μεταβίβαση και τον φόρο κληρονομιάς — δείτε την πώληση κληρονομιάς χωρίς φορολογική ενημερότητα.

Ευθύνομαι για τα χρέη; Ο νέος κανόνας

Όχι με τη δική σας περιουσία — αυτός είναι πλέον ο κανόνας. Το νέο άρθρο 1892 του Αστικού Κώδικα ορίζει:

«Ο κληρονόμος δεν ευθύνεται με την ατομική του περιουσία για τις υποχρεώσεις της κληρονομίας, εκτός αν δηλώσει στον γραμματέα του δικαστηρίου της κληρονομίας ότι θα τη διαχειρίζεται και θα τη διαθέτει ελεύθερα, ή αν συντρέχει κάποια από τις περιπτώσεις του άρθρου 1895.»

Πρακτικά, οι δανειστές του θανόντος στρέφονται σε ό,τι άφησε ο ίδιος, όχι στο δικό σας σπίτι ή στον δικό σας λογαριασμό. Αν διαταχθεί δικαστική εκκαθάριση, η κληρονομιά αποχωρίζεται αυτοδικαίως από την περιουσία του κληρονόμου και γίνεται «χωριστή ομάδα» που τη διοικεί ο εκκαθαριστής (άρθρο 1894). Δικαστήριο της κληρονομίας είναι κατά κανόνα το ειρηνοδικείο της τελευταίας κατοικίας του θανόντος.

Πότε γεννιέται προσωπική ευθύνη

• Αν ο κληρονόμος δηλώσει στη γραμματεία του δικαστηρίου ότι θα διαχειρίζεται και θα διαθέτει την κληρονομιά ελεύθερα — εδώ τη λέμε για συντομία «δήλωση ελεύθερης διαχείρισης» (άρθρο 1892).
• Αν διαθέσει —π.χ. πουλήσει— αντικείμενα της κληρονομίας χωρίς να του το επιτρέπει ο νόμος (άρθρο 1895).
• Αν από δική του υπαιτιότητα μειωθεί η αξία της κληρονομίας (άρθρο 1895).
• Αν εκπληρωθούν κληροδοσίες ή δωρεές αιτία θανάτου πριν ικανοποιηθούν οι δανειστές και οι νόμιμοι μεριδούχοι (άρθρο 1895).

Όσο έχετε ακόμη δικαίωμα αποποίησης, αξίωση κατά της κληρονομίας κατά κανόνα δεν μπορεί να ασκηθεί δικαστικά εναντίον σας (άρθρο 1856) — έχετε χρόνο να δείτε την εικόνα.

Αποποίηση, αποδοχή ή εκκαθάριση: ποιες επιλογές έχει σήμερα ο κληρονόμος

Η αποποίηση κληρονομιάς με χρέη παραμένει διαθέσιμη με τις ίδιες προθεσμίες: 4 μήνες από τότε που μάθατε την επαγωγή και τον λόγο της, ή 1 έτος με σύνδεσμο εξωτερικού (άρθρο 1845). Γίνεται με δήλωση στη γραμματεία του δικαστηρίου της κληρονομίας (άρθρο 1846)· αν περάσει η προθεσμία, η κληρονομιά θεωρείται αποδεκτή (άρθρο 1848).

Τρία σημεία του νέου κειμένου μετρούν στην πράξη:

• Τι δεν είναι αποδοχή. Η πληρωμή των εξόδων κηδείας, η απογραφή της περιουσίας και η μέριμνα για δημοσίευση διαθήκης δεν σημαίνουν από μόνες τους αποδοχή (άρθρο 1847).
• Δεν υπάρχει γυρισμός. Αποδοχή και αποποίηση είναι αμετάκλητες, και η πλάνη για το ενεργητικό ή το παθητικό της κληρονομίας δεν θεωρείται ουσιώδης (άρθρο 1855): ένα χρέος που εμφανίζεται αργότερα δεν ακυρώνει την αποδοχή.
• Ανήλικοι κληρονόμοι. Οι γονείς υποβάλλουν δήλωση ελεύθερης διαχείρισης για λογαριασμό ανηλίκου μόνο με άδεια δικαστηρίου (νέο άρθρο 1527 ΑΚ). Η πώληση ακινήτου ανηλίκου έχει δικούς της κανόνες, που θα δούμε σε ξεχωριστό οδηγό.

Αφού ο νόμος ήδη περιορίζει την ευθύνη στην κληρονομιά, το κλασικό κίνητρο της αποποίησης —ο φόβος για την προσωπική περιουσία— αποδυναμώνεται. Έχει όμως ακόμη νόημα όταν η κληρονομιά είναι φανερά «αρνητική» και δεν θέλετε να μπείτε σε εκκαθάριση και στα έξοδά της (άρθρο 1900). Για τη θετική επιλογή, δείτε τον οδηγό για την αποδοχή κληρονομιάς.

Θέλω να πουλήσω το ακίνητο: τι επιτρέπεται και τι όχι όσο υπάρχουν χρέη

Εδώ βρίσκεται η αλλαγή που αφορά περισσότερο όποιον σκέφτεται πώληση. Το νέο άρθρο 1895 ορίζει ότι, πριν από την απόφαση που διατάσσει την εκκαθάριση, ο κληρονόμος «δεν έχει δικαίωμα να διαθέτει αντικείμενα της κληρονομίας χωρίς άδεια του δικαστηρίου». Το κείμενο δεν κάνει διάκριση ανάλογα με το ύψος των χρεών. Ο νόμος αφήνει τρεις δρόμους:

1. Δήλωση ελεύθερης διαχείρισης. Πουλάτε ελεύθερα, αλλά ευθύνεστε πλέον και με τη δική σας περιουσία. Ταιριάζει όταν τα χρέη, αν υπάρχουν, είναι γνωστά και σαφώς μικρότερα από την αξία της κληρονομιάς.
2. Άδεια δικαστηρίου. Δίνεται για σπουδαίο λόγο που αφορά τη ζωή ή την υγεία του κληρονόμου ή του συζύγου, των γονέων ή των τέκνων του — όχι επειδή βρέθηκε καλός αγοραστής.
3. Δικαστική εκκαθάριση. Την πώληση την κάνει ο εκκαθαριστής, όχι εσείς.

Το ίδιο άρθρο επιτρέπει στον κληρονόμο να αποκομίζει τα ωφελήματα της κληρονομίας και να διαθέτει κεφάλαιό της για να ικανοποιήσει τους δανειστές της ή για τη συντήρηση των αντικειμένων της. Προσοχή όμως: εδώ ο νόμος μιλά για «κεφάλαιο», ενώ η απαγόρευση αφορά «αντικείμενα» της κληρονομιάς, οπότε η διάταξη πιθανότατα καλύπτει τα χρήματα της κληρονομιάς και όχι την πώληση ακινήτου. Μια πώληση χωρίς άδεια με αυτή τη βάση είναι ριψοκίνδυνη· συζητήστε την πρώτα με τον δικηγόρο σας.

Η πώληση χωρίς δικαίωμα δεν είναι λύση. Όποιος διαθέτει αντικείμενα της κληρονομίας κατά παράβαση του κανόνα ευθύνεται και με την ατομική του περιουσία, και η διάθεση είναι άκυρη υπέρ των δανειστών, εφόσον ματαιώνει την ικανοποίησή τους (άρθρο 1895). Γι' αυτό ένας προσεκτικός αγοραστής —και η τράπεζα που τον χρηματοδοτεί— έχει κάθε λόγο να ζητήσει να φαίνεται ότι πουλάτε νόμιμα.

Τι ζητούν σήμερα οι συμβολαιογράφοι

Η πρακτική δεν έχει ακόμη παγιωθεί. Έως τον Οκτώβριο του 2026 δεν έχει εκδοθεί οδηγία για το τι ελέγχει ο συμβολαιογράφος όταν πουλά κληρονόμος με τους νέους κανόνες. Η Συντονιστική Επιτροπή Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος, στην εγκύκλιό της για τον νέο νόμο (10η/24.5.2026), αναφέρει ότι θα ακολουθήσουν σχετικές εγκύκλιοι, ενώ η εγκύκλιος της ΑΑΔΕ για τον νόμο (Ο.3024/2026) δεν ασχολείται με την πώληση. Μέχρι να διαμορφωθεί ενιαία πρακτική, είναι λογικό ο συμβολαιογράφος να ζητήσει να φαίνεται ότι έχετε δικαίωμα να πουλήσετε, για παράδειγμα αντίγραφο της δήλωσης ελεύθερης διαχείρισης ή την απόφαση του δικαστηρίου που δίνει άδεια. Ρωτήστε τον νωρίς, πριν δεσμευτείτε με προσύμφωνο ή προκαταβολή.

Πώς πουλά ο εκκαθαριστής

Την εκκαθάριση τη διατάσσει το δικαστήριο της κληρονομίας με αίτηση οποιουδήποτε έχει έννομο συμφέρον (άρθρο 1893). Εκκαθαριστής διορίζεται δικηγόρος από ειδικό κατάλογο· ο νόμος αποκλείει τον κληρονόμο, τον δανειστή του θανόντος, τον σύζυγο και τους συγγενείς έως τον τέταρτο βαθμό (άρθρο 1896). Για τα ακίνητα (άρθρο 1899): χρειάζεται άδεια του δικαστηρίου, η πώληση γίνεται με πλειστηριασμό εκτός αν το δικαστήριο ορίσει διαφορετικά, και η οικογενειακή στέγη εκποιείται τελευταία, εκτός αν πιθανολογείται ότι τα υπόλοιπα δεν αρκούν.

Η εκκαθάριση μετριέται σε μήνες: πρόσκληση προς τους δανειστές μέσα σε έναν μήνα από την αποδοχή του διορισμού, έξι μήνες για την αναγγελία των απαιτήσεων και απογραφή μέσα σε τέσσερις μήνες μετά (άρθρα 1897–1898). Ό,τι περισσέψει αποδίδεται στους κληρονόμους (άρθρο 1903).

Σε κάθε δρόμο, το κρίσιμο νούμερο είναι η εμπορική αξία του ακινήτου απέναντι στα χρέη. Ξεκινήστε με δωρεάν εκτίμηση ακινήτου — μια ρεαλιστική αφετηρία σε ένα λεπτό.

Αν ο θάνατος έγινε πριν από τις 16.9.2026

Ισχύει το προηγούμενο δίκαιο. Ο «απλός» κληρονόμος ευθύνεται και με τη δική του περιουσία (παλαιό άρθρο 1901). Όποιος αποδέχθηκε με το ευεργέτημα της απογραφής ευθύνεται μέχρι το ενεργητικό της κληρονομιάς, αλλά πουλά ακίνητό της μόνο με άδεια δικαστηρίου, κατά κανόνα με πλειστηριασμό, αλλιώς χάνει το ευεργέτημα (παλαιά άρθρα 1904, 1908, 1911). Αν το ακίνητο βαρύνεται ήδη με υποθήκη, δείτε την πώληση ακινήτου με υποθήκη· αν σκέφτεστε να πουλήσετε μόνο το δικό σας μερίδιο, την πώληση ιδανικού μεριδίου.

Πρακτικός οδηγός: 5 ερωτήσεις πριν αποφασίσετε

Τώρα που έχετε μια πρώτη εκτίμηση της αξίας, βάλτε τη δίπλα στα υπόλοιπα στοιχεία:

1. Ποια είναι τα χρέη — όλα; Δάνεια και εγγυήσεις του θανόντος, οφειλές σε εφορία, ΕΦΚΑ και δήμο, υποθήκες ή κατασχέσεις στο ακίνητο (ο συμβολαιογράφος ή ο δικηγόρος σας μπορεί να ζητήσει πιστοποιητικό βαρών). Τα βέβαια και αποδεδειγμένα χρέη του θανόντος μειώνουν και τη φορολογητέα αξία για τον φόρο κληρονομιάς (άρθρο 71 ν. 5219/2025). Οι οφειλές του ίδιου του πωλητή είναι άλλο ζήτημα.
2. Τι αξίζει ρεαλιστικά το ακίνητο; Μετράει η εμπορική αξία, όχι η αντικειμενική. Αν καλύπτει άνετα τα χρέη, μια πώληση στην αγορά μπορεί να αποδώσει περισσότερα από έναν πλειστηριασμό μέσα σε εκκαθάριση. Αν δεν τα καλύπτει, η εκκαθάριση ή η αποποίηση προστατεύει τη δική σας περιουσία.
3. Ποιοι είναι οι συγκληρονόμοι; Τα χρέη διαιρούνται αυτοδικαίως ανάλογα με τη μερίδα του καθενός (άρθρο 1881). Για ολόκληρο το ακίνητο χρειάζονται όλοι — ρωτήστε αν απαιτείται δήλωση από όλους. Αν η αυτούσια διανομή είναι ανέφικτη ή ασύμφορη, το δικαστήριο μπορεί πλέον να επιδικάσει μια μερίδα σε συγκληρονόμο που τη ζητά, έναντι της αγοραίας αξίας της (άρθρο 1883). Δείτε και την πώληση με πολλούς κληρονόμους.
4. Ποιες προθεσμίες τρέχουν; Αποποίηση: 4 μήνες ή 1 έτος. Δήλωση φόρου κληρονομιάς: 9 μήνες αν ο θάνατος επήλθε στην Ελλάδα, 1 έτος αν επήλθε στο εξωτερικό ή αν ο κληρονόμος διέμενε στο εξωτερικό (άρθρο 85 ν. 5219/2025). Για θανάτους έως 22.5.2026, το παράθυρο της απογραφής κλείνει τη Δευτέρα 23.11.2026.
5. Ποιον δρόμο θα επιλέξετε, και με ποιον δικηγόρο; Η αποποίηση και η δήλωση ελεύθερης διαχείρισης γίνονται στο δικαστήριο της κληρονομίας και δεν «παίρνονται πίσω» εύκολα. Ρωτήστε επίσης τον συμβολαιογράφο τι θα ζητήσει για να συντάξει συμβόλαιο πώλησης σε κληρονομιά που διέπεται από τον νέο νόμο.

Στην εμπειρία της HOMLI από πωλήσεις κληρονομημένων ακινήτων σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, η πώληση προχωρά πιο ομαλά όταν η εικόνα των χρεών και η αξία του ακινήτου είναι γνωστές πριν από οποιαδήποτε δήλωση στο δικαστήριο — όχι μετά.

Συχνές ερωτήσεις

Θα πληρώσω τα χρέη του γονιού μου από τη δική μου περιουσία;

Για θανάτους από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026, κατά κανόνα όχι: ο κληρονόμος δεν ευθύνεται με την ατομική του περιουσία για τις υποχρεώσεις της κληρονομίας (άρθρο 1892 ΑΚ). Προσωπική ευθύνη γεννιέται αν δηλώσει ότι θα διαχειρίζεται την κληρονομιά ελεύθερα, αν διαθέσει αντικείμενά της χωρίς να το επιτρέπει ο νόμος ή αν από δική του υπαιτιότητα μειωθεί η αξία της.

Ο νέος νόμος κληρονομιάς 2026 ισχύει και για θανάτους πριν από τις 16 Σεπτεμβρίου;

Κατά κανόνα όχι: τα μέρη Α΄ έως Γ΄ του ν. 5303/2026 εφαρμόζονται σε θανάτους από τις 16.9.2026 (άρθρο 41). Εξαιρέσεις (άρθρο 33): η διανομή μετά τις 16.9.2026 ακολουθεί τον νέο νόμο, αν δεν έχει ασκηθεί αγωγή διανομής, και για θανάτους έως τις 22.5.2026 υπάρχει εξάμηνο παράθυρο για αίτηση απογραφής.

Μπορώ να πουλήσω το κληρονομημένο σπίτι πριν ξεκαθαρίσουν τα χρέη;

Για θανάτους από τις 16.9.2026, όχι ελεύθερα. Πριν από απόφαση εκκαθάρισης χρειάζεται άδεια δικαστηρίου, που δίνεται για σπουδαίο λόγο ζωής ή υγείας, εκτός αν ο κληρονόμος έχει δηλώσει ότι θα διαχειρίζεται την κληρονομιά ελεύθερα — οπότε ευθύνεται και με τη δική του περιουσία (άρθρο 1895 ΑΚ). Σε εκκαθάριση, πουλά ο εκκαθαριστής με άδεια του δικαστηρίου. Επειδή οι συμβολαιογράφοι δεν έχουν ακόμη ενιαία οδηγία για την εφαρμογή (Οκτώβριος 2026), ρωτήστε τον δικό σας τι θα χρειαστεί πριν συμφωνήσετε με αγοραστή.

Άλλαξε η προθεσμία για αποποίηση κληρονομιάς με χρέη;

Όχι. Η αποποίηση γίνεται μέσα σε 4 μήνες από τότε που ο κληρονόμος πληροφορήθηκε την επαγωγή και τον λόγο της, ή μέσα σε 1 έτος αν ο θανών είχε την τελευταία κατοικία του στο εξωτερικό ή αν ο κληρονόμος διέμενε στο εξωτερικό κατά την έναρξη της προθεσμίας (άρθρο 1845 ΑΚ).

Ποιος πληρώνει τα έξοδα της δικαστικής εκκαθάρισης;

Ο εκκαθαριστής αμείβεται από την κληρονομιά, με αμοιβή που ορίζει το δικαστήριο· τα αναγκαία έξοδα τα προκαταβάλλει όποιος ζήτησε την εκκαθάριση. Αν η κληρονομιά δεν επαρκεί, οι κληρονόμοι ευθύνονται και με την ατομική τους περιουσία για την αμοιβή και τα έξοδα (άρθρο 1900 ΑΚ).

Η αξία του ακινήτου είναι το πρώτο νούμερο

Για να κρίνετε αν συμφέρει η αποδοχή, η δήλωση ελεύθερης διαχείρισης ή η εκκαθάριση, χρειάζεστε ένα ρεαλιστικό νούμερο απέναντι στα χρέη. Η online εκτίμηση της HOMLI σάς το δίνει δωρεάν, σε ένα λεπτό.

Δοκιμάστε δωρεάν εκτίμηση ακινήτου σε 60 δευτερόλεπτα

Όταν ο νομικός δρόμος ξεκαθαρίσει, η πώληση με τη HOMLI σάς δίνει έναν σύμβουλο που συντονίζει αγοραστή, συμβολαιογράφο και μηχανικό — χωρίς δέσμευση πριν είστε έτοιμοι.

Τελευταία ενημέρωση: Οκτώβριος 2026. Το άρθρο είναι γενική ενημέρωση και όχι νομική συμβουλή. Ο ν. 5303/2026 εφαρμόζεται από τις 16.9.2026 και η πρακτική του εφαρμογή από δικαστήρια και συμβολαιογράφους διαμορφώνεται τώρα — συμβουλευτείτε δικηγόρο πριν από οποιαδήποτε δήλωση, αποποίηση ή πώληση.