La Plusvalía Municipal, conocida oficialmente como Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un término que ha cobrado mucho protagonismo en las últimas décadas, generando polémica entre los propietarios de inmuebles, políticos y economistas. Una de las principales e importantes novedades es el establecimiento de un coeficiente para períodos de tenencia inferiores al año, de manera que pasan a estar gravadas las plusvalías generadas en menos de un año (como ya ocurría en la ciudad de Barcelona). No obstante, en tales casos, el coeficiente anual se prorrateará en función del número de meses completos que hayan transcurrido entre su adquisición y su transmisión.
Esta medida se suma a la no sujeción al impuesto si se puede demostrar que, con ocasión de la transmisión del inmueble no se ha experimentado ningún incremento de valor del terreno respecto a su valor de adquisición.
Se exponen, a continuación, algunos de los aspectos esenciales a considerar para entender y gestionar el pago de la Plusvalía Municipal, esto es, un impuesto que impacta directamente en la economía de los propietarios involucrados en compraventas de bienes inmuebles.
¿Qué es la Plusvalía Municipal?
La Plusvalía Municipal es un impuesto local aplicable en España, cuyo objetivo es gravar el incremento de valor de los terrenos urbanos cuando estos se transmiten, ya sea, mediante compraventas, herencias, legados o donaciones, entre otros. A grandes rasgos, el impuesto se calcula en función de la diferencia entre el valor del terreno al momento de la transmisión y su valor al adquirirlo.
Es relevante aclarar que el impuesto se aplica sobre la transmisión del terreno, sin considerar la presencia o ausencia de construcciones existentes en ellos. En el contexto de la venta de una vivienda, el impuesto recae sobre el valor del terreno subyacente, de manera que la edificación construida sobre el mismo no se tiene en cuenta.
Debido a su naturaleza municipal, los porcentajes para calcular el impuesto varían de un municipio a otro, lo que influye en el importe total a pagar según la ubicación de la propiedad en cuestión. En este contexto, se trata de un impuesto potestativo que se aplica únicamente en los municipios que optan expresamente por implementarlo con el propósito de aumentar sus ingresos, siendo además de carácter directo, real y de liquidación inmediata.
En octubre de 2021, el Tribunal Constitucional dictaminó que la fórmula utilizada hasta ese momento para calcular la plusvalía municipal era inconstitucional. Por ende, se declaró la inconstitucionalidad y nulidad de ciertos artículos de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Por este motivo, se aprobó el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, que introdujo una nueva regulación del impuesto que se ajustara a la normativa constitucional.
Escenarios de Pago de la Plusvalía Municipal: Quiénes Deben Abonarla
Hay que tener en cuenta que el objetivo de la Plusvalía Municipal es el gravamen del incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana manifestado con ocasión de la transmisión de su propiedad por cualquier título o de la constitución de un derecho real sobre el mismo. Esto implica que, en cualquier localidad de España, el sujeto pasivo del impuesto, es decir, quien debe asumir la carga tributaria del mismo, es:
- En transmisiones a título gratuito, el adquirente del terreno o el beneficiario del derecho real que se constituye sobre el mismo, tanto si son personas físicas o jurídicas, añadiendo también las comunidades de bienes definidas en el artículo 35.4 de la Ley General Tributaria.
- En transmisiones a título oneroso, esto es, a cambio de una contraprestación económica, el transmitente del terreno o del derecho real constituido sobre el mismo, tanto si son personas físicas, jurídicas y/o comunidades de bienes mencionadas en el artículo 35.4 de la Ley General Tributaria.
- Asimismo, en transacciones u operaciones realizadas con contraprestación económica en las que el vendedor no es residente en España, deviene sujeto pasivo el adquirente del terreno o del derecho real constituido sobre el mismo. Es decir, la obligación de abonar el impuesto recae en el comprador del terreno o la entidad legal que se beneficie de la creación o transferencia del derecho real, sin importar si se trata de individuos, entidades jurídicas o incluso comunidades de bienes, según lo establecido en el artículo 35.4 de la Ley General Tributaria.
La Fórmula para Calcular el Importe de la Plusvalía Municipal
El Real Decreto-ley 26/2021 introduce dos métodos de cálculo de la Plusvalía Municipal: el método "real" y el método "objetivo" para determinar la base sobre la cual se calculará el impuesto, permitiendo al sujeto pasivo elegir la opción que le resulte más beneficiosa.
- La Plusvalía Real se calcula comparando el valor de transmisión del terreno con el valor de adquisición del mismo.
A tal efecto, la base que se somete a gravamen es el resultado de la diferencia entre el valor de transmisión del inmueble (precio de venta) y su valor de adquisición (precio pagado en el momento de su compra), multiplicando ambos valores por el porcentaje que supone el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total del inmueble.
- El Método Objetivo de cálculo tiene en cuenta la evolución del mercado inmobiliario. Así, el impuesto se determina en función del número de años transcurridos desde su adquisición hasta su transmisión, aplicando las correspondientes actualizaciones anuales.
Si el contribuyente puede justificar que la plusvalía real es menor que la calculada mediante el método objetivo, podrá optar por aplicar la cifra real en su declaración de impuestos.
La base imponible se determina multiplicando el valor catastral del terreno cuando se produce el devengo por los coeficientes que los Ayuntamientos aprueben, siempre asegurándose de no superar los límites que se detallan a continuación, dependiendo de cuántos años hayan transcurrido desde la adquisición del inmueble:
Estos coeficientes se actualizan anualmente por Ley, pudiendo ser realizada mediante la Ley de Presupuestos Generales del Estado, considerando las fluctuaciones del mercado inmobiliario.
En caso de que, como resultado de esta actualización, alguno de los coeficientes aprobados exceda el nuevo límite legal, se aplicará directamente este último hasta que se implemente la nueva ordenanza fiscal que corrija la situación.
Los Ayuntamientos tienen la facultad de reducir hasta un 15% los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización. Esto asegura que el impuesto se adecúe a las condiciones inmobiliarias específicas de cada municipio.
En las herencias en línea directa, que involucran al cónyuge, descendientes y ascendientes, algunos ayuntamientos han optado por otorgar bonificaciones que pueden llegar hasta el 95% de la cuota total del impuesto. Ahora bien, habida cuenta de que es una potestad facultativa, es aconsejable verificar si dichas reducciones y/o bonificaciones están previstas en el municipio donde radique el inmueble de interés, así como los requisitos que deben cumplirse para su disfrute.
Finalmente, es también importante destacar que, en términos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, cuando el transmitente del inmueble asume el pago del impuesto, dicho importe supone un gasto que minora el valor de transmisión del activo, lo cual supone una disminución de la ganancia patrimonial obtenida.
Por su parte, cuando el adquirente es quien debe asumir el pago de la Plusvalía Municipal, dicho importe se suma al precio de adquisición del inmueble, como mayor valor de compra.
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Cómo Realizar el Trámite de la Plusvalía Municipal
Al tratarse de un impuesto local, la Plusvalía Municipal debe ser liquidada ante el Ayuntamiento donde se ubique el inmueble o terreno en cuestión, de manera que no tiene porqué ser el territorio de residencia del contribuyente obligado a su pago.
Como cualquier impuesto municipal, el procedimiento de presentación se realiza en las oficinas de atención al ciudadano del Ayuntamiento correspondiente, así como en las Oficinas de Registro de la Administración General del Estado, de las Comunidades Autónomas o de las Administraciones Locales.
La documentación debe completarse de acuerdo con el formato establecido por la Ordenanza Fiscal, la cual recopila la información necesaria para que el Ayuntamiento pueda llevar a cabo la liquidación del impuesto. Para ello, será necesario adjuntar toda la documentación relacionada con la transmisión del inmueble, esto es, escrituras que documenten su adquisición y su posterior transmisión.
Respecto a la tramitación del impuesto, cada Ayuntamiento habilita su presentación mediante autoliquidación por parte del propio sujeto pasivo o mediante liquidación. En el caso de que se opte por el sistema de la liquidación, el Ayuntamiento procederá a notificar al contribuyente, especificando:
- Cantidad a pagar.
- Recursos que pueden ser presentados.
- Posibles exenciones, si corresponde.
- Plazo límite para realizar el pago.
Plazos y Momentos Clave: Cuándo Abonar la Plusvalía Municipal
Existen plazos legalmente establecidos para cumplir con el pago de la Plusvalía Municipal, cuyo cómputo empieza contar a partir de la fecha de la transmisión de la propiedad.
- En el caso de una compraventa o donación de un inmueble, se dispone de un plazo de 30 días hábiles para realizar la presentación y el correspondiente pago ante e Ayuntamiento. En una compraventa, es el vendedor quien asume la responsabilidad de pagar el impuesto, mientras que en el caso de una donación en vida, el donatario (la persona que recibe la donación) es el encargado de abonarlo.
- En situaciones de herencia, se establece un plazo de 6 meses a partir del fallecimiento del causante. Este plazo puede prorrogarse por otros seis meses, llegando a un total de un año, pero para ello, es necesario solicitar el aplazamiento con al menos un mes de antelación al vencimiento del plazo inicial de seis meses. En estos casos, los herederos son los responsables de pagar el impuesto.
Facilitando la Gestión: Calculadoras de Plusvalía Municipal
Existen varias calculadoras de plusvalía municipal que resultan muy útiles antes de llevar a cabo la transmisión de un inmueble. Estas herramientas nos permiten anticipar cuál será el importe asociado y, en el caso de transmisiones lucrativas, comprender el beneficio neto teniendo en cuenta otros gastos que el vendedor deba asumir.
Algunas de estas calculadoras son:
Alternativamente, pueden utilizarse los medios electrónicos que los Ayuntamientos ponen a disposición del contribuyente para realizar una estimación previa del impuesto que resultaría a pagar por la Plusvalía Municipal.
Actualizaciones Impuesto de Plusvalía Municipal
Como se ha mencionado anteriormente, existen dos novedades en cuanto a la Plusvalía Municipal:
Una de las novedades más destacadas implica la no sujeción al pago en el caso de que se pueda demostrar que no ha habido un incremento en el valor del terreno entre su fecha de adquisición y su posterior transmisión. En otras palabras, si el activo se vendió por un precio menor al que fue adquirido previamente, no existe obligación de abonar el impuesto. Para verificar dicha situación, los Ayuntamientos podrán utilizar la documentación proporcionada por el contribuyente, en los términos previstos por el artículo 104 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales en su apartado 5:
“No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición.”
La otra novedad es que se requiere el pago de impuestos sobre las plusvalías generadas en un período inferior a un año. En caso de que el periodo de tiempo entre la fecha de adquisición y la fecha de transmisión sea inferior a un año, existe obligación de tributar por la eventual plusvalía generada durante dicho período.
En conclusión, la plusvalía municipal es un impuesto local en constante evolución, con nuevos elementos y supuestos de no sujeción que buscan adaptarlo a la realidad del mercado inmobiliario y proteger los intereses de los contribuyentes. El escenario de no sujeción en caso de no existir incremento de valor, la flexibilidad en los métodos de cálculo y la atención a las particularidades locales son aspectos positivos a considerar. Sin embargo, es fundamental comprender las regulaciones locales y aprovechar las herramientas disponibles, como calculadoras y liquidaciones previas, para tomar decisiones informadas. La plusvalía municipal es un tema relevante para aquellos involucrados en transacciones inmobiliarias, y estar al tanto de las novedades y regulaciones locales es esencial para gestionar adecuadamente este impuesto.
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