¿De qué impuesto estoy exento en la venta de un piso?

Uno de los aspectos que más preocupa a todos aquellos que quieren vender una de sus propiedades es el impacto fiscal que resulta de dicha transacción. La legislación fiscal subordinada a esta operación puede influir significativamente en la decisión de comprar o vender un activo inmobiliario. Sin embargo, con el objetivo de reducir u optimizar la carga fiscal en sede de los propietarios, se han implementado exenciones y beneficios fiscales que permiten optimizar la carga tributaria que supone la venta de un piso, convirtiéndola en más atractiva desde el punto de vista financiero.

A continuación, exploraremos los aspectos más fundamentales que entran en juego y que permiten comprender las exenciones fiscales que afectan la compraventa de una propiedad inmobiliaria. Este es un tema crucial que influye directamente en la economía de aquellos involucrados en la transacción, tanto vendedor como comprador.

¿Qué impuestos deben pagarse cuando se vende una propiedad?

Cuantificar los impuestos devengados durante la venta de una propiedad es esencial para cumplir correctamente las obligaciones fiscales ante la Agencia Tributaria. Por eso, se describen brevemente a continuación los impuestos devengados con la venta de un inmueble:

1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): Cuando se realiza la venta de un inmueble, la ganancia o la pérdida patrimonial generada durante el período de tenencia de éste está sujeta al IRPF del ejercicio en que se formalice la operación, cuyo plazo de presentación y liquidación finaliza en junio del ejercicio posterior. Así, si el valor de transmisión es inferior al valor de adquisición, se genera una pérdida patrimonial que podrá compensarse con otras ganancias patrimoniales que eventualmente se obtengan por la transmisión de otros bienes.
   Así, queda sujeta a tributación la diferencia entre el valor de transmisión del inmueble y su valor de adquisición, considerando los gastos asociados a ambas operaciones. Al tratarse de un impuesto progresivo, el tipo de gravamen será mayor en función del importe sometido a tributación:
    
    
2. Plusvalía Municipal o el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) es un impuesto local cuyo objetivo es gravar el incremento de valor de los terrenos urbanos con ocasión de la transmisión de los mismos mediante compraventas, herencias, legados o donaciones, entre otros. Al tratarse de un impuesto que recae sobre el terreno, es exigible con independencia de si existe una edificación sobre el mismo o no.
    
3. Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto municipal que los propietarios de inmuebles deben abonar anualmente. Considerando que la fecha de devengo del impuesto es el 1 de enero de cada año, se considera sujeto pasivo del impuesto al propietario del inmueble en dicho momento, por lo que, es quien queda legalmente obligado a su pago. Sin embargo, según la interpretación del artículo 63.2 de la Ley de Haciendas Locales realizada por el Tribunal Supremo, en ausencia de un acuerdo en contrario, el vendedor que asuma el pago del IBI puede repercutirlo sobre el comprador de forma proporcional al período en que haya sido propietario durante el ejercicio en que se produce la transmisión. Por ello, es altamente recomendable regular dicho aspecto en la misma escritura de compraventa.

Exenciones y condiciones en el pago de impuestos:

1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF):
   Según la normativa vigente, existen ciertas situaciones en las que el sujeto pasivo puede aplicar una exención sobre el IRPF devengado, aún y habiendo obtenido una ganancia patrimonial con la transmisión del inmueble. Por ejemplo:
   1. Exención por transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años: Las personas mayores de 65 años pueden aplicar una exención sobre la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de su vivienda habitual, con independencia de si reinvierten el importe obtenido en otro inmueble o no. No obstante, la exención no puede aplicarse cuando se transmite un inmueble que constituye la segunda residencia del sujeto pasivo mayor de 65 años, salvo que el importe obtenido se destine a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor.
      Igualmente, dicha exención es también aplicable a las personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia.
       
   2. Exención por transmisión de la vivienda habitual con reinversión: se considera exenta la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual si el importe total obtenido se reinvierte en la adquisición de otra vivienda habitual en un plazo de 2 años. A tal efecto, deberá manifestarse la voluntad de acogerse a la exención y esta quedará condicionada a que la reinversión se produzca en el plazo de los 2 años anteriores o posteriores a la transmisión. Se considera vivienda habitual aquella que constituya residencia del contribuyente durante un plazo continuado de 3 años.
       
   3. Exención por dación en pago de la vivienda habitual: está exenta la ganancia patrimonial por la dación en pago que afecte a la vivienda habitual cuando se produce una incapacidad económica para asumir el pago de la hipoteca, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos. Ahora bien, para poder beneficiarse de la exención fiscal, es necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para cubrir la totalidad de la deuda pendiente.
       
2. Plusvalía Municipal o el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU):
   Por otro lado, respecto al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (esto es, la Plusvalía Municipal), existen ciertas situaciones en las que no existe obligación de pago del impuesto. Por ejemplo:
   1. No existe sujeción al impuesto si no existe incremento de valor por diferencia entre los valores de adquisición y transmisión del terreno urbano. Es decir, si el terreno se transmite por un valor superior al de su adquisición, no existe obligación de liquidar la Plusvalía Municipal.
       
   2. No se producirá la sujeción al impuesto en los supuestos de aportaciones de bienes realizadas por los cónyuges a la sociedad conyugal (esto es, bienes titularidad de ambos a partes iguales), así como tampoco las transmisiones realizadas en pago de los haberes comunes o en favor de los hijos (tanto en cumplimiento de sentencias como a título lucrativo).
       
   3. Están exentos de Plusvalía Municipal los inmuebles que hayan sido declarados de interés cultural, siempre y cuando se cumplan determinados requisitos.
       
   4. Se exime de la obligación de pago del impuesto a los incrementos de valor generados con ocasión de las transmisiones realizadas por el Estado, las Comunidades Autónomas, las entidades locales, los organismos gestores de la Seguridad Social y la Cruz Roja Española, entre otros.
       
   5. Se prevé una exención sobre aquellas transmisiones realizadas por personas físicas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual para cancelar la deuda garantizada con hipoteca sobre la misma.
       
3. Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI):
   Finalmente, la Ley Reguladora de las Haciendas Locales prevé ciertas exenciones en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles:
   1. Se prevé la exención de oficio sobre los inmuebles propiedad del Estado, Comunidades Autónomas o entidades locales, así como los de la Iglesia Católica, los de la Cruz Roja Española, entre otros. Al tratarse de exenciones expresamente previstas por Ley, los Ayuntamientos deben aplicarlas automáticamente sin que sea necesario que el contribuyente formule previa solicitud.
       
   2. Asimismo, se establece, previa solicitud, la exención sobre aquellos inmuebles que se destinen a la enseñanza por centros docentes, así como sobre aquellos que sean declarados monumento o jardín histórico de interés cultural, entre otros.
       
   3. Igualmente, de forma potestativa, las ordenanzas fiscales de cada municipio podrán establecer bonificaciones en su ámbito territorial.

¿Cómo optimizar la carga tributaria?

Una alternativa para optimizar la carga tributaria resultante de la transmisión de un inmueble es instrumentalizar la misma mediante una donación. Ahora bien, deberá tenerse en cuenta en qué comunidad autónoma se localiza el inmueble, pues cada uno de los territorios establece, en su caso, sus propias bonificaciones sobre la cuota.

Si bien el Impuesto sobre Donaciones es progresivo y por ende, podrían materializarse diversas operaciones que eviten el incremento del tipo de gravamen respecto a la realización de una única transacción, debe tenerse en cuenta que la normativa considera que existe una única donación a efectos fiscales cuando en un período de tres años se acumulan donaciones entre un mismo donante y un mismo donatario, contadas de fecha a fecha.

Así, es también importante tener en cuenta que si el donante fallece y se produce la sucesión en favor del donatario, las donaciones realizadas en los últimos cuatro años anteriores al fallecimiento se acumulan a la base imponible de la sucesión. Por ello, si bien es una alternativa favorable para el contribuyente, ello dependerá del período de tiempo que transcurra entre la donación y la sucesión.

Por otro lado, cuando se efectúan donaciones de bienes inmuebles y/o de activos financieros, puede aflorar una ganancia patrimonial en sede del donante, la cual queda sujeta a tributación por el IRPF por el resultado de la diferencia entre su valor de adquisición y su valor de transmisión. Para evitar el impacto fiscal que dicha transacción puede suponer, es recomendable materializar donaciones de forma monetaria, por cuanto las mismas no generan ganancias ni pérdidas patrimoniales en sede del donante.

En cualquier caso, antes de realizar una donación, es recomendable analizar y cuantificar el impacto fiscal que resultará de la misma, valiéndose de un adecuado asesoramiento profesional que permita optimizar el importe a pagar en función de las circunstancias económico-personales del interesado.

Asimismo, como se ha expuesto anteriormente, un buen mecanismo para evitar un excesivo impacto fiscal en la transmisión de inmuebles es la reinversión por transmisión de la vivienda habitual en un plazo de 2 años anteriores o posteriores a la transacción, siendo necesario que: (i) el inmueble transmitido constituya la residencia habitual del contribuyente durante un plazo continuado de al menos 3 años y (ii) que el inmueble objeto de adquisición constituya también la residencia habitual del interesado. Si bien, con carácter general, se entiende que la vivienda tiene el carácter de habitual cuando transcurre un plazo continuado de 3 años, se considera que esta también lo es cuando concurren otras circunstancias que exijan un cambio de domicilio, tales como la celebración de matrimonio, la separación matrimonial o el traslado laboral entre otros.

En conclusión, ante la decisión de transmitir un activo inmobiliario, es recomendable valerse de una adecuada y correcta planificación previa que permita minimizar las implicaciones fiscales derivadas de la operación, considerando todos los factores y regulaciones específicas que resultan de aplicación al caso concreto.

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